Waar gaat u wonen na uw zestigste?

Hoe wonen ouderen? Zolang mogelijk in eigen huis en dan noodgedwongen het rusthuis in. Dat geijkte schema wordt meer en meer doorbroken. Zeker nu de vastgoedsector de markt van serviceflats en andere aangepaste residenties ontdekt heeft. Een verkenning.

“Ik sta niet te vroeg op, meestal rond 8 uur. Na het scheren en douchen zet ik zelf koffie en ontbijt ik in mijn appartement. Daarna ga ik naar beneden, mijn kranten halen. Ik lees elke dag drie kranten en ik maak ook elke morgen een moeilijk kruiswoordraadsel. In de namiddag lees ik een boek of speel ik een partijtje scrabble of bridge.” Aan het woord is dokter Van Durme, 89 jaar. Tot 1990 was hij cardioloog in Kortrijk. Na het overlijden van zijn echtgenote in 1995, woonde hij nog vijf jaar alleen. Toen hij een beetje begon te sukkelen met de gezondheid, vonden zijn kinderen het veiliger dat hij zijn intrek nam in een serviceflat. Het werd de Golfresidentie in Sint-Martens-Latem. “Het was dus min of meer een beslissing van mijn kinderen,” geeft de dokter toe. “Maar ik ben nu zeer gelukkig met die beslissing.”

De Golfresidentie is niet zomaar een serviceflatgebouw. Het standingvolle familiaal complex met 28 appartementen ligt verscholen in één van de meest riante wijken (vlakbij de golf) van Sint-Martens-Latem en heeft een prachtig park. “Die unieke ligging is natuurlijk een mooie troef,” weet voorzitter Marie-Jeanne Roland. “Al schrikt ze een aantal mensen ook af. Ze denken dat het hier onbetaalbaar is. Ten onrechte.” Oordeelt u zelf: voor een appartement van ongeveer 70 m2 betaal je ongeveer 1200 euro per maand. In deze prijs zit ook de basisdienstverlening (met onder meer het oproepsysteem, dag en nacht permanentie, twee uur per week onderhoud van het appartement, waterverbruik, onderhoud en gebruik van de gemeenschappelijke delen, organisatie van activiteiten). De maaltijden zijn facultatief, voor een middagmaal betaal je 8,85 euro.

Ondertussen is zakenman op rust Edmond Donckerwolcke (79) er komen bijzitten. Samen met zijn echtgenote verblijft hij nog maar pas in de Golfresidentie. “We woonden in een hoeve in Limburg, nu wonen we dichter bij de kinderen. Als je van een oppervlakte van 600 m2 overstapt naar 65 m2, is dat wel even aanpassen. Maar het is hier aangenaam wonen.” Wat de twee krasse senioren zo aanspreekt in de Golfresidentie? “Je bent hier niet alleen, dat geeft een veilig gevoel, maar toch is er respect voor je privacy.”

Serviceflats: veiligheid en privacy

Veiligheid en privacy zijn twee sleutelbegrippen in het serviceflatconcept. De serviceflat is een huisvestingsformule voor ouderen die nog in grote mate zelfredzaam zijn, het zorgaspect is er veel minder uitgebouwd dan in een rusthuis. Serviceflats heb je in ons land in veel maten en categorieën. Een groot deel van de markt is in handen van de OCMW’s, maar ook vzw’s en vennootschappen bieden serviceflats aan. In Vlaanderen is de vastgoedbevak Serviceflats Invest, opgericht in 1995 op initiatief van de Vlaamse regering, een belangrijke partij geweest in het bouwen en financieren ervan.

In al die verscheidenheid vindt Pieter Van Hoof, directeur van het serviceflatgebouw De Kleine Kasteeltjes in Brecht, de gemeenschappelijke deler: “Er wordt veel over de hoofden van de betrokkenen, de ouderen, beslist. Alsof men vanaf een bepaalde leeftijd niet meer zelf kan uitmaken hoe en waar men wil wonen. Zo erger ik me aan de opvatting dat een serviceflat niet groter moet zijn dan 50 m2. Is dat niet even arrogant als zeggen dat elke 60-plusser met een Golf moet rijden?” In De Kleine Kasteeltjes heeft de oudere de keuze tussen diverse woonvormen en oppervlakten. Er zijn tien seniorenwoningen (van 150 tot 180 m2) en 53 serviceflats (van 60 tot 160 m2). Voor een serviceflat van 73 m2 betaal je per maand ongeveer 570 euro voor de diensten (onder meer organisatie van het oproepsysteem, onderhoud van de gemeenschappelijk ruimten en technische installaties, de nutsvoorzieningen, administratieve hulp, kleine klusjes in de flat) en 400 euro huur. Die huurkost valt weg voor wie kiest voor een financieringssysteem via obligaties (zie kader Alternatief 3: anders financieren).

Restel: vakantiegevoel en levenskwaliteit

Eén van de belangrijkste commerciële spelers op de markt is Restel, gegroeid uit de groep Carestel, maar sinds kort onderdeel van Almatea, dat verbonden is met de Interbrew-families de Mevius en de Spoelberch. Restel baat negen serviceresidenties, vier serviceflats en een rusthuis uit. Het verschil tussen een serviceresidentie en een serviceflat zit in de erkenning en de controle van laatstgenoemde categorie door de (Vlaamse) overheid. Résidence Mayflower in Sint-Denijs-Westrem, waar Isabelle Flament-Van Milders, gedelegeerd bestuurder van Restel, ons ontvangt, is een serviceresidentie en dus niet erkend. Buiten lijkt de residentie een villa-appartementencomplex, maar zodra je de inkomhal binnenstapt, waan je je in het betere hotel. Dat vakantiegevoel hoort bij het concept: in de serviceresidenties van Restel ligt de nadruk op “tijd om van het leven te genieten”, zo glanst er op de bedrijfsbrochure. Isabelle Flament-Van Milders: “Je vertrouwde woning ruilen voor een serviceflat- of residentie, blijft voor veel mensen psychologisch heel moeilijk. Ze stellen het uit en soms is het dan te laat. Dan moeten ze naar een rusthuis, wat een veel grotere stap is. De essentie van ons product is dat we een aantal praktische beslommeringen en taken, zoals het onderhoud van het appartement, het bestellen van medicamenten en het wassen van het bedlinnen, overnemen. We willen duidelijk maken dat het een keuze voor levenskwaliteit is. Dat neemt niet weg dat er hier ook dag en nacht bewaking is, dat er een oproepsysteem in de appartementen is en dies meer. We doen uiteraard ook de catering. En we hechten veel belang aan een kwalitatieve woonomgeving.”

Dat de Restel-residenties en -flats er uitsluitend zouden zijn voor de gegoede – of zelfs gefortuneerde – en gezonde oudere, hoort Flament-Van Milders niet graag: “De prijzen zijn in belangrijke mate afhankelijk van de locatie. We hebben formules die in het budget van een middenklassepubliek moeten passen.” Het all-in-dienstenpakket voor de kleinere appartementen kost ongeveer 700 euro per maand. De huurprijzen liggen tussen 480 en 2100 euro. Maar u kunt natuurlijk ook een appartement kopen. De instapprijs is ongeveer 1500 euro per vierkante meter. In Résidence Messidor in Ukkel, één van de topresidenties van Restel, kan de vierkantemeterprijs oplopen tot 2600 euro, garage en kelder inbegrepen. “Dat lijkt misschien veel,” geeft Isabelle Flament-Van Milders toe, “maar in die prijs zijn ook de gemeenschappelijke delen verrekend.”

Château Promotion: vastgoed en dienstverlening

Op de Brusselse markt krijgt Restel binnenkort concurrentie van Château Promotion. Die projectontwikkelaar bouwt momenteel een serviceresidentie aan het Ardens Jagersplein (60 flats, oplevering februari 2004) en één in Evere (65 flats, oplevering juni 2004). Beide projecten zijn al volledig verkocht. Château Promotion is in de hoofdstad vooral bekend voor zijn businessflats. De stap naar de serviceflats is volgens sales manager Herman Vluymans niet zo groot. “Ook in onze businessflats koppelen we vastgoed aan dienstverlening. De diensten zelf verschillen natuurlijk wel sterk.”

Vluymans vindt een minimum van 60 flats nodig om het complex rendabel te maken. “Maar we willen ook niet te groot bouwen, want dan krijg je al gauw een mas- todont en verdwijnt de familiale sfeer. Tachtig appartementen per complex is onze bovengrens.” Château Promotion positioneert zijn seniorenresidenties iets onder die van Restel. De appartementen zijn kleiner (van 30 tot 90 m2) en de vaste kosten worden tot een minimum beperkt. “De mensen leven langer en vinden het daarom belangrijk dat niet heel hun vermogen wordt opgesoupeerd,” argumenteert Vluymans. “We bieden alle diensten aan (van veiligheid en permanentie tot catering), maar laten de bewoner zoveel mogelijk zelf kiezen van welke diensten hij gebruik wil maken. Zo kunnen ze de kostprijs zelf onder controle houden.” De bodemprijs, huur en basisservice inbegrepen, ligt rond 1000 euro.

Als echte vastgoedman is Vluymans sterk gefocust op de locatie. “Vermits we ons richten naar mensen die nog zelfstandig zijn, is het belangrijk dat er een aantal faciliteiten, zoals een supermarkt, taverne en bank op wandelafstand is. Een park in de buurt is ook een troef. En we letten erop dat er in de onmiddellijke omgeving een goed rusthuis is. In een volgend project gaan we overigens serviceflats en rusthuis op één locatie integreren.”

De toekomst: de woonzorgzone

De combinatie van serviceflats en rusthuis binnen één project komt wel vaker voor. In De Kleine Kasteeltjes werd dat integratieprincipe nog verder doorgetrokken. De bewoners van serviceflats en -woningen kunnen overstappen naar de formule van zorgflats- en -woningen. “Dienstverlening wordt dan zorgverlening,” legt Pieter Van Hoof uit. “Maar de oudere kan blijven wonen in zijn flat of woning, de infrastructuur is voorhanden.”

Opmerkelijk is dat binnen De Kleine Kasteeltjes ook plaats is gemaakt voor een kinderdagverblijf. “Het contact met andere leeftijdsgroepen – en zeker met kinderen – doet ouderen goed,” motiveert Van Hoof. “Het effect van kinderen, daar kan geen enkele therapeut tegenop. We moeten zeker ouderengetto’s vermijden. De toekomst voor de ouderenzorg is het concept van de woonzorgzone. Een gewone wijk, waar je wel op ouderen afgestemde woningen bouwt en waar je ook een aantal aanspreekpunten en diensten voor ouderen organiseert, maar die volledig verweven is met de gewone woon- en werkfuncties.”

“We moeten ouderengetto’s vermijden. De toekomst voor de ouderenzorg is het concept van de woonzorgzone.”

In Résidence Messidor in Ukkel, één van de topresidenties van Restel, kan de vierkantemeterprijs oplopen tot 2600 euro.