Verzekeraars springen een bank vooruit

De financiële wereld en de vastgoedsector zijn innig met elkaar verstrengeld. Daardoor is de bankencrisis ook pijnlijk hard aangekomen op de vastgoedmarkt. Het ooit zo trotse ING Real Estate is zelfs volledig van de kaart geveegd. Toch zijn er niet alleen verliezers.

Mogen we AG Real Estate bij de winnaars rekenen? Het belangrijkste Belgische vastgoedbedrijf bestudeert alvast een nieuwe rol op de vastgoedmarkt: die van kredietverstrekker. Vandaag is AG Real Estate, het vroegere Fortis Real Estate, vooral bekend als projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder.

AG Real Estate is een 100 procentdochter van de verzekeraar AG Insurance. “We werken in de eerste plaats ook voor de verzekeraar en dat is in de huidige marktcontext een geweldige troef”, zegt Alain Devos, CEO van AG Real Estate. Hij gebruikt nog net het woord ‘luxepositie’ niet. “Bij een bod op een pand moeten wij niet ‘onder voorbehoud van financiering’ vermelden; we hebben het geld immers in huis. Terwijl veel van de niet-institutionele concurrenten voor financiering van projecten of investeringen moeten aankloppen bij de banken. Ik zeg niet dat de geldkraan daar volledig is dichtgedraaid, maar het is toch een pak minder dan voor de crisis.”

Volgens Devos krijgt AG Real Estate dan ook meer dan vroeger voorstellen van projectontwikkelaars om samen te werken. “Het illustreert dat er in de markt een behoefte aan financieringsmiddelen is, vooral op middellange termijn”, zegt Marc Van Begin, operationeel directeur van AG Real Estate. “We bekijken daarom of we onder bepaalde voorwaarden kredieten kunnen verstrekken. Het is niet de bedoeling te concurreren met de banken. Integendeel, we willen samenwerken, want we zijn niet uitgerust om alle kredietanalyses uit te voeren, maar we hebben wel de competenties in huis om bijvoorbeeld de onderliggende activa te beoordelen.” AG Real Estate is overigens niet de enige verzekeringsgelieerde partij die zich op het terrein van de kredietverlening waagt. In het buitenland boren verzekeraars als Alianz en AXA dat segment al langer aan.

Bergop, bergaf

De verzekeraars zijn zwaargewichten op de Belgische vastgoedmarkt. In de jongste editie van de Expertise Top 100, samengesteld door het gelijknamige vakblad, bezetten AXA Belgium en AG Real Estate de hoogste twee posities. Ook de andere verzekeraars scoren hoog in deze ranking van de grootste investeerders in Belgisch vastgoed.

Dat hoeft niet te verwonderen. De verzekeraars zijn verplicht de ontvangen premies te beleggen om toekomstige engagementen af te dekken. Als een van de belangrijke activaklassen is vastgoed zowat incontournable. Temeer omdat vastgoed inflatiebestendig heet te zijn en via de (langetermijn-) huurcontacten voorspelbare, geïndexeerde inkomensstromen genereert.

Ook voor de banken zijn er van oudsher goede redenen om vastgoedkennis in huis te hebben, getuigt Kim Creten, CEO van KBC Real Estate. “Bouw en vastgoed zijn cruciale economische activiteiten, maar ze zijn ook zeer kapitaalintensief. Het spreekt dus vanzelf dat je als bankier die markten via financieringen gaat ondersteunen. Dat is gewoon onze primaire taak vervullen.” Banken hebben ook een rol als adviseur en aanbieders van beleggingen. Om hun beleggerscliënteel (indirect) toegang te geven tot de vastgoedmarkt effectiseren ze vastgoed in de vorm van vastgoedcertificaten en fondsen.

Toen in de jaren negentig het model van de bank-verzekeraar doorbrak en banken en verzekeraars in één groep terechtkwamen, lag het voor de hand de vastgoedexpertise van beide entiteiten te bundelen. Via overnames en participaties kwamen daar vaak al snel projectontwikkelingsactiviteiten bij. Vooral het Nederlandse ING dreef dat model ten top. Onder leiding van sterke man Jan Doets groeide ING Real Estate uit tot een volwaardige afdeling, naast de bank en de verzekeraar, en tot een vastgoedspeler van wereldformaat.

De financiële crisis van 2008 veroorzaakte echter een schokgolf in het bankenlandschap, met vaak zware naschokken in het vastgoed. ING werd verplicht zijn bank en verzekeringsactiviteiten op te splitsen. Tegelijkertijd moest het zijn blootstelling aan vastgoed drastisch afbouwen. Dat leidde begin 2011 tot de verkoop van ING Real Estate Investment Management. CBRE betaalde ongeveer 770 miljoen euro voor het gros van de portefeuille en werd in ons land onder meer eigenaar van het Wijnegem Shopping Center (samen met AXA).

Nadat het overheidssteun had gekregen, bleef ook KBC niet buiten schot van de Europese Commissie. KBC kreeg de opdracht enkele activiteiten, waaronder de projectontwikkeling, af te stoten. Kim Creten benadrukt dat KBC Real Estate nooit een projectontwikkelaar pur sang is geweest. “Het is gegroeid uit onze financieringsactiviteit”, vertelt hij. “Soms was de klant niet bij machte of wille om de vereiste hoeveelheid equity op tafel te leggen. Als we ons comfortabel voelden bij het project en de voorwaarden, namen we een stuk van dat equitygedeelte over. In de volksmond is men dat vastgoedontwikkeling gaan noemen. Maar wij hebben nooit gronden gezocht of plannen getekend; wij hebben ons alleen geëngageerd als financiële partner van enkele van onze klanten.” Dat deed KBC Real Estate onder meer voor Buelens, Heymans en voor de Westkaai-ontwikkeling van Project2 in Antwerpen.

Volgens Creten zal de desinvestering nog dit jaar plaatsvinden. Met pijn in het hart, geeft hij toe: “Omdat wij vonden, en ik nog altijd vind, dat die activiteit thuishoort in het spectrum van onze vastgoeddiensten. Maar we respecteren de afspraken met de Europese Commissie om kapitaal vrij te maken en de risicogewogen activa af te bouwen. Deze beslissing ligt in de lijn van de strategische herprofilering van KBC en van wat met de private-equityactiviteiten van KBC gebeurt.”

Een apart verhaal is de nalatenschap van Fortis. In het oorspronkelijke akkoord over de ontmanteling verwierf BNP Paribas zowel de bank- als de verzekeringsactiviteiten. Inclusief dus Fortis Real Estate, dat onder de verzekeraar viel. Omdat BNP Paribas met BNP Paribas Real Estate zelf over een uit de kluiten gewassen vastgoedafdeling beschikt, zagen sommigen al een superspeler op de Belgische markt ontstaan. In het tweede akkoord greep BNP Paribas naast de verzekeringstak en dus ook naast Fortis Real Estate. “Toch is er voor onze cliënten niets verloren gegaan”, zegt Olivier de Broqueville, hoofd investment solutions bij BNP Paribas Fortis. “Integendeel. BNP Paribas RE is actief in dertig landen. Onze klanten hebben nu toegang tot vastgoedmarkten en -diensten in zowat de hele wereld.”

In ons land is BNP Paribas Real Estate vooral bekend als makelaar en vastgoedbeheerder. Maar het heeft zijn activiteiten stelselmatig uitgebreid met consultancy-, schattings- en assetmanagementdiensten. Alleen projectontwikkeling ontbreekt nog. “Op termijn kunnen we de promotieactiviteit ook in België uitbouwen”, stelt Frederic Van de Putte, CEO van BNP Paribas Real Estate in België. “In Europa zijn we een van de grootste projectontwikkelaars en in Frankrijk zijn we marktleider.”

Geen kredietschaarste, maar…

Bij Dexia Real Estate Banking (onderdeel van genationaliseerde Dexia Bank België (DBB)) is de appetijt voor de risicovollere promotieactiviteit dan weer geluwd. Samen met Immobel ontwikkelde Dexia onder de naam Société Espace Leopold de gebouwen van het Europees Parlement. De eigen Dexia Tower en de gerechtshoven van Gent en Antwerpen (samen met KBC en Interbuild) staan ook op het palmares. Luidde het ook al in het precrisistijdperk dat participaties in vastgoedprojecten het risicoprofiel van de bank niet mochten wijzigen, dan is de geactualiseerde strategie nog een streepje voorzichtiger. “Nu zijn onze projecten veelal verbonden aan een publieke component”, zegt Gery Milants, hoofd van Dexia Real Estate Banking. “De focus verschuift naar pps-constructies. En we kijken ook naar de maatschappelijke relevantie.”

Een voorbeeld van de nieuwe stijl is het project Bervoets in Vorst, dat DBB in partnership ontwikkelt met de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), Pargesy en Immo Bam. Het complex telt 239 wooneenheden, waarvan een deel budgetwoningen.

Dat een kredietschaarste nieuwe vastgoedontwikkelingen zou afremmen, betwist Milants: “Bij ons is het pakket kredieten verbonden aan vastgoeddossiers zo goed als constant gebleven. Dat heeft ook wel te maken met het feit dat we opnieuw focussen op de Belgische markt: middelen die we voorheen inzetten voor internationale projecten, komen nu vrij voor Belgische projecten.” Milants erkent wel dat de randvoorwaarden voor de financieringen zijn veranderd, met onder meer lagere loan to cost-ratio’s en kortere looptijden tot gevolg. “Maar dat de financieringskosten hoger zijn, moet je nuanceren”, zegt hij. “Door de gestegen fundingkosten van de banken zijn de marges weliswaar hoger, maar de basisrentevoeten liggen ook een stuk lager dan voor de crisis.” Anderzijds klink het ook hier dat er voor Dexia Insurance Belgium (DIB) nog ruimte is om de beleggingen in vastgoed te verhogen. DIB is op zoek naar hoofdzakelijk Belgisch vastgoed en concentreert zich op de kantorenmarkt (met langetermijnhuurcontracten) en de rusthuizenmarkt.

Belangenconflicten

‘Treedt een der spelers als bankhouder op, dan moet hij zijn eigen geld en bezit goed gescheiden houden.’ In het Monopoly-spel is de regel duidelijk. In het echte vastgoedspel zijn de scheidingslijnen tussen financiële sector en de vastgoedspelers niet altijd even helder. Zeker in een model zoals dat van BNP Paribas Real Estate, dat zich als een volwaardige vastgoedspeler profileert, lijkt belangenvermenging bijna niet uit te sluiten. Frederic Van de Putte reageert: “Potentiële belangenconflicten heb je in elk beroep. Maar met de juiste processen, instrumenten, deontologische codes, enzovoort kan je dat managen. Maar we moeten ook niet naïef zijn: het creëert mogelijkheden tot cross-selling.” “De activiteiten van BNP Paribas Real Estate laten ons toe vroeger in contact te komen met de cliënt”, pikt Olivier de Broqueville in. “Dat is interessant voor ons, maar evengoed voor de cliënt. Onze cliënten zijn trouwens meestal vragende partij voor een geïntegreerde aanpak.”

En zal makelaar BNP Paribas Real Estate geen hinder ondervinden van de eventuele opstart van de promotieactiviteit? “Wij hebben vijf prioritaire klantengroepen: investeerders, bewoners, de overheid, particulieren en ook promotors”, antwoordt Van de Putte. “Het is absoluut de bedoeling al die klanten te behouden. In het buitenland lukt dat, waarom zou dat hier niet kunnen?”

LAURENZ VERLEDENS

“De hogere financieringskosten moet je nuanceren. De marges liggen hoger, maar de basisrentevoeten liggen ook een stuk lager dan voor de crisis” Gerry Milants (Dexia Real Estate Banking)