Verbouwen wint terrein

Schaarste aan bouwgronden jaagt de prijzen de hoogte in en dat vertaalt zich in een toenemende belangstelling voor renovatie. In het kielzog van deze vraaghausse specialiseren zich steeds meer bouwbedrijven in renovatie. Een vak apart, zo blijkt, met een grote complexiteit.

Tot voor enkele jaren was renovatie voor veel bouwbedrijven iets dat men erbij nam. Met nieuwbouw viel er meer eer en geld te verdienen. Renovatie was een niche voor kleinere bedrijven. “Renovatieprojecten zijn doorgaans kleiner dan nieuwbouwprojecten. Daardoor zijn ze makkelijker haalbaar voor aannemers die met weinig personeel werken,” legt Prosper Van De Perre uit. Hij is een “zelfwerkend patroon” met één man in dienst.

Deze formule waarbij de baas zelf meewerkt op de werf is nog steeds populair in de renovatiesector. Maar de tijd dat de kleine aannemers het renovatierijk voor zich alleen hadden, lijkt voorbij. Het Hasseltse bouwbedrijf Kumpen is met een omzet van ongeveer 1,5 miljard frank een van de grotere aannemers in ons land. Eén derde van die omzet haalt Kumpen uit infrastructuurwerken, de rest uit bouwwerken. “Binnen de tak bouwwerken stellen we een sterke stijging van de renovatiewerken vast,” vertelt gedelegeerd bestuurder Jan Kumpen. “Momenteel is ongeveer een kwart van onze bouwwerken renovatie. Aanvankelijk kregen we vooral opdrachten voor renovatie van kantoorgebouwen in Antwerpen en Brussel, maar sinds kort merken we dat er ook een opvallende toename is van het aantal residentiële renovatieprojecten.” Minder ruimte voor nieuwbouw en een relatief groot aanbod van gebouwen die aan renovatie toe zijn, zijn voor Jan Kumpen de voor de hand liggende redenen voor deze toename. Maar hij ziet nog een andere verklaring. “In de steden is er een tendens om de ruimten boven winkelpanden terug een woonfunctie te geven. Nu dienen die nog vaak als opslagruimte voor de winkeliers of staan ze gewoon leeg.”

Engetrim, een Antwerps bouwbedrijf, heeft al een iets langere staat van dienst in renovatie. Het bedrijf beschikt over een patrimonium van ongeveer tweehonderd panden in de Antwerpse wijk Zurenborg. Toen eind jaren zeventig de vraag naar nieuwbouwprojecten begon te slabakken, besloot de bedrijfsleiding het eigen patrimonium geleidelijk aan te renoveren. “Specialisatie is ook in de bouwwereld een trend,” zegt zaakvoerder Frederic Le Grelle. “Aangezien we over een groot maar verouderd patrimonium beschikten, leek het een logische stap om ons toe te leggen op renovatie.” Engetrim doet nu nog steeds renovaties in haar eigen gebouwen, maar het aandeel van de opdrachten voor derden is toegenomen. Het bedrijf krijgt vooral aanvragen voor wat Frederic Le Grelle “all-in-renovatie” noemt: Engetrim realiseert het volledige project, eventueel in samenwerking met zelfgekozen onderaannemers. “Als de klant enkele karweitjes zelf wil doen of hij staat erop dat bijvoorbeeld zijn oom-elektricien de elektriciteit legt, dan kan dat natuurlijk,” licht Frederic Le Grelle toe. “Maar als de klant te veel onderaannemers aanbrengt, bemoeilijkt dat het plannen en coördineren.”

De grotere complexiteit is volgens Jan Kumpen het belangrijkste verschil met nieuwbouw. “Je weet nooit op voorhand wat je allemaal gaat tegenkomen. Je begint natuurlijk altijd met een uitgebreid onderzoek van het gebouw. Samen met de architect en de bouwheer de oude plannen doornemen, kan ook een en ander aan het licht brengen. Maar die oorspronkelijke plannen zijn niet altijd even accuraat en sommige gebreken aan het gebouw kan je gewoon niet zien. Vaak moet je dus voortgaan op veronderstellingen. Daarom dat ervaring juist bij renovatie zo belangrijk is.”

“Het is ook veel moeilijker werken,” stelt Frederic Le Grelle. “Bij nieuwbouw werk je op een open werf terwijl je bij renovatie in een gesloten gebouw zit. Het aan- en afvoeren van grondstoffen en materieel verloopt daardoor veel moeilijker en je kan ook zelden gebruikmaken van grote machines.”

Die hoge complexiteit heeft natuurlijk ook consequenties voor de kostprijs van een renovatieproject. De stelling “verbouwen is duurder dan bouwen” is in de meeste gevallen correct. Het renovatieproces heeft immers wat weg van de Processie van Echternach: je moet eerst achteruitgaan vooraleer je kunt vooruitgaan. Frederic Le Grelle geeft een voorbeeld: “Als de muurbezetting half loshangt, dan moet je die eerst verwijderen. Dat kost tijd en dus ook geld.” De BTW-besparing – voor renovatie aan woningen van minstens 15 jaar oud geldt een verlaagd BTW-tarief van 6% tegenover 21% voor nieuwbouw – is dan weer een belangrijk financieel voordeel.

Gezien de grote kans op (onaangename) verrassingen laten de bouwbedrijven zich niet graag vastpinnen op een afgesproken prijs. “Ik probeer zoveel mogelijk met een vaste prijsafspraak te werken, maar soms is het risico te groot,” zegt Prosper Van De Perre. “Vooral als er veel breekwerk aan te pas komt, zit je met een hoge risicofactor.” Engetrim tracht eventuele tegenvallers in de prijsofferte in te calculeren, zegt Frederic Le Grelle. “Indien bepaalde werken toch niet nodig blijken, is de eindafrekening een meevaller voor de klant. We werken liever zo dan dat we de mensen op het einde een supplement van twintig of dertig procent moeten aanrekenen.”

Meer risico’s en een grotere complexiteit spelen ook de architect parten. “Complexiteit betekent ook meer kans op conflicten,” zegt architect Jo Peeters. “En aangezien de mensen in de architect vaak een bemiddelaar zien, betekent dat voor ons een extra belasting.” Bij projecten zonder een algemene aannemer treedt de architect ook vaak op als coördinator van de werken. “Bij renovatie moet je dan dagelijks op de werf zijn. Dat zijn uren die wij moeten aanrekenen. Het ereloon van de architect bedraagt bij nieuwbouw acht procent, bij renovatie mag je toch al gauw rekenen op een twaalf procent.” Het percentage wordt berekend in functie van de moeilijkheidsgraad. Ondanks – of juist door – de hoge complexiteit vindt Jo Peeters renovatie interessanter dan nieuwbouwprojecten. “Bij nieuwbouw heb je enkel de omgeving als extern gegeven. Bestaande gebouwen – en zeker historische – reiken indicaties aan waarin je het project kunt kaderen.”

Hij voegt er snel aan toe dat renovatie niet altijd de beste oplossing is. “Op een bepaald moment moet je overwegen een bestaand gebouw af te breken. Indien er geen esthetische of historische waarde is en de kostprijs van de renovatie is hoger dan die van nieuwbouw, dan heeft renoveren geen enkele zin.”

LAURENZ VERLEDENS