Vastgoedpromotoren azen op grootkapitaal

De regering vergemakkelijkt de private plaatsing van obligaties om vastgoedprojecten te financieren. De promotoren hopen dat de markt nu opnieuw in beweging komt.

Nu de banken hun engagementen in vastgoedprojecten verlagen, zijn projectontwikkelaars op zoek naar andere instrumenten om geld bijeen te brengen. De private plaatsing van projectobligaties wint daarbij aan populariteit. Het nieuwe instrument rolt over de tongen in de vastgoedsector, die deze week verzamelt op de Mipim-beurs in Cannes.

Een private plaatsing van een obligatie geeft aan een investeerder meestal een hoger rendement dan een spaarboekje. De wettelijke minimuminleg is 100.000 euro. Er mogen maximaal 100 personen op intekenen, en er is geen controle van de financiële toezichthouder FMSA. “De wetgever gaat ervan uit dat mensen die zo’n groot bedrag inzetten, goed geïnformeerd zijn en geen speciale bescherming nodig hebben”, zegt Birgitta Van Itterbeek, advocaat-vennoot financieel recht bij het kantoor Monard-D’Hulst.

Promotoren zoeken publiek kapitaal

Vooral bedrijven doen aan private plaatsingen, maar sinds kort financieren ook vastgoedontwikkelaars hun projecten op deze manier. Grote multinationals als Ghelamco deden dat al. Nu denkt ook het middensegment, zoals Pylos, volop in die richting.

Eric Thoelen, CEO van de Antwerpse beursmakelaar Merit Capital, wijst erop dat banken vandaag de inzet van 30 tot 40 procent eigen middelen vragen voor de financiering van een vastgoedproject. Ontwikkelaars waren voor de crisis gewend slechts 10 procent zelf te financieren. “Wij raden onze klanten aan hun investeringsportefeuille te spreiden met professioneel vastgoed”, getuigt Thoelen, wiens kantoor optreedt als bookrunner of tussenpersoon in dit soort operaties. “Uiteraard ontwikkelen we zelf geen vastgoed, maar we zoeken wel naar alternatieven. Zo komen we bij de ontwikkelaars terecht om die 20 tot 30 procent financiering die ze nog zoeken, te overbruggen. Zij kunnen dat doen met de uitgifte van obligaties, die aan een project of een resem projecten onder een aparte vennootschap worden gekoppeld.”

Yannick De Smet, senior manager van Deloitte, werkt ook mee aan dit soort operaties. “De vastgoedmarkt raakte stilaan verlamd door de houding van de banken. Met deze techniek kan er weer beweging in komen. Het is ook een goede zaak voor de beleggers. Het rendement schommelt jaarlijks meestal rond 3,75 procent, na roerende voorheffing, over een periode van twee tot vijf jaar.”

Merit schrijft voor de investeerders een uitgebreid informatiememorandum, dat duidelijk maakt dat het om een relatief risicovolle investering gaat. “Je laat zoiets niet op de markt los zonder een gedegen risicoanalyse”, waarschuwt Thoelen. “Een obligatie is ook weinig liquide, dus minder geschikt voor investeerders die hun geld snel terug willen indien nodig.”

Administratieve last verdwijnt

“Het risico op een fiasco kan redelijk beperkt blijven, omdat de obligatiehouders ook een hypotheek krijgen op het vastgoed dat ontwikkeld wordt”, vult De Smet aan.

Maar precies daar wringt voorlopig het schoentje. De wet schrijft voor dat alle obligatiehouders elk afzonderlijk een hypotheek moeten inschrijven (gemiddelde kostprijs: 2 procent). Bij de overdracht van de obligatie moet de nieuwe eigenaar dan weer een ‘kanttekening’ laten maken.

In januari keurde de Kamer een wetsontwerp goed waardoor het mogelijk wordt dat de obligatiehouders een persoon aanstellen die de hypotheek voor hen allen inschrijft. In het Angelsaksische recht staat zo iemand bekend als de security trustee. Wellicht treedt de wet nog voor het einde van dit jaar in werking. Met deze nieuwe juridische zekerheidsstelling valt een zware administratieve last weg bij de uitgifte van vastgoedprojectobligaties. “Ik ben ervan overtuigd dat zulke operaties daardoor vanaf volgend jaar op dreef zullen komen”, zegt Van Itterbeek.

Bart van Opstal van de beroepsfederatie van notarissen KFBN waarschuwt toch: “Er is wel nood aan zekerheid en transparantie over alle hypotheekhouders, zodat notarissen bij de verkoop van het vastgoed zonder twijfel kunnen controleren dat er geen hypotheek op rust.”

Het neemt niet weg dat zowel de vastgoedontwikkelaars als de investeerders erbij winnen, als de operatie technisch en juridisch goed in elkaar steekt. Maar het kan ook fout lopen. “Net daarom is de tussenkomst van professionele adviseurs belangrijk”, zegt De Smet, die zelf met collega’s in opdracht van investeerders bekijkt of de operatie technisch en inhoudelijk klopt. “En dat zeg ik niet alleen omdat ik hoop dat de beleggers dan via ons passeren. Vastgoed is een speciale wereld. Je kan er donder op zeggen dat dit mooie product cowboys zal aantrekken. Bij gebrek aan controle door de FMSA is een professionele toetsing dan niet overbodig.”

Rommelobligaties op komst

Minstens één partij die nu al met zo’n operatie bezig is, staat aan de kust bekend om haar wat minder transparante aanpak. “De vastgoedmarkt kan een jungle zijn”, beaamt Thoelen. “Er zullen ooit obligaties op de markt komen van ontwikkelaars die minderwaardig vastgoed slijten als topkwaliteit. Het is aan ons om de knipperlichten te doen branden bij rommelvastgoedobligaties.”

En zelfs met topadvies kan het nog verkeerd lopen, waarschuwt Van Itterbeek. Ze trok als betrokken advocaat zelf grote ogen in het Lehman Brothers-dossier. “De prospectussen waren enkel bestemd voor professionele beleggers en niet voor het grote publiek”, zegt de nog altijd verontwaardigde advocate. “En toch hadden advocaten van gerenommeerde kantoren hun fiat gegeven. In de versoepelde juridische omgeving zullen de vastgoedprojectobligaties een boost krijgen. Het succes hangt af van de advocaten, accountants, schatters en andere consultants. Routineus advies kan tot catastrofes leiden.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE THOMAS SWEERTVAEGHER