Vastgoed in België: waar zijn de woningen het goedkoopst?

De recentste cijfers over de woningprijzen ontkrachten eerdere berichten over een afkoeling van de markt. Op alle vastgoedfronten klimmen de prijzen weer hoger. Of schuilt er achter de statistieken een andere trend? We plaatsen de nieuwe gegevens in de juiste context.

Woningen: 11 % duurder. Appartementen: plus 9,6 %. Bouwgronden: nog eens 8 % erbij. Villa’s: nog 7,5 % erbovenop … De nieuwste statistieken van de federale overheidsdienst Economie zijn uitermate positief. De aanhangers van de the sky is the limit-theorie – die inhoudt dat woningprijzen alleen maar kunnen stijgen – voelen zich gesterkt door deze nieuwe data. Ze lijken hun gelijk te halen op de waarnemers die een afkoeling van de woningmarkt voorspelden.

Maar moeten we deze voorlopige cijfers (eerste negen maanden van 2006) niet voorzichtig interpreteren? ING-econoom Ivan Van de Cloot wijst erop dat er een belangrijk ‘overloopeffect’ uit 2005 meespeelt (zie kader: Afkoeling ondanks prijsstijgingen). En ook vastgoedmakelaar Jan Jassogne merkt op dat het recordjaar 2005 zich nog laat voelen in 2006. “Het is de datum van de authentieke akte die bepaalt in welk jaar de transactie in de statistieken komt,” legt hij uit. “Maar tussen de compromisdatum en het ondertekenen van de authentieke akte verlopen meestal drie à vier maanden. Dat betekent dus dat er in de statistieken van 2006 heel wat transacties zitten die eigenlijk in de laatste maanden van 2005 zijn gerealiseerd.”

Toch vindt Jassogne, voorzitter van de makelaarsvereniging CIB, de nieuwe prijsontwikkeling opmerkelijk. “Ik hoor uit de markt twee signalen. Ten eerste dat de prijzen stagneren. Ten tweede dat de verkoop vertraagt. Veel panden staan langer te koop, wat de facto betekent dat het aantal transacties daalt.”

Ook het makelaarsnetwerk Trevi constateert een marktvertraging. De Trevi-index, een marktindicator die de algemene prijsevolutie van het residentiële vastgoed weerspiegelt, lijkt zich te stabiliseren. “We spreken nu over een flat market,” verklaart Eric Verlinden, bestuurder van Groupe Trevi. “Eind 2005 en begin 2006 wees onze index al op een soft landing van de markt. We noteerden nog wel prijsstijgingen van 4 tot 6 %, maar in vergelijking met de voorgaande jaren, waarin groeicijfers van 12 à 15 % niet uitzonderlijk waren, duidde dit toch al op een vertraging. Sinds augustus van dit jaar zien we de prijzen echt stagneren.”

Zelfde trends, andere prijzen

Terug naar de statistieken. Het valt op dat de prijsstijgingen zich in de drie gewesten bijna even sterk voordoen. De gemiddelde prijzen voor gewone woningen klimmen in Vlaanderen 10,8 % hoger, in Wallonië 11,4 % en in Brussel 12,7 %. Op de appartementenmarkt noteert de FOD Economie telkens een hausse van net geen 10 %. Voor villa’s en landhuizen is de prijsevolutie iets gevarieerder: plus 9,6 % in Wallonië, plus 6,2 % in Vlaanderen en plus 3,2 % in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

De prijsontwikkeling mag dit jaar dan wel erg parallel verlopen in de drie gewesten, dat betekent hoegenaamd niet dat het residentiële vastgoed overal even duur is. Zo bedraagt de referentieprijs voor villa’s in het Brussels Gewest 858.458 euro. In Wallonië kan je voor die prijs drie villa’s kopen (referentieprijs: 274.500 euro). Aan een Vlaamse villa hangt een referentieprijskaartje van 335.000 euro.

Voor een gewone woning ligt de referentieprijs in het Brussels Gewest nu op 345.000 euro. In Vlaanderen is dat 187.576 euro en in Wallonië slechts 140.000 euro. Voor appartementen liggen de prijzen in Brussel (200.000) en Vlaanderen (185.000) dichter bij elkaar, maar hinkt Wallonië opnieuw een eindje achterop (142.231 euro).

Ook binnen de gewesten zijn er grote prijsverschillen. In Kraainem in Vlaams-Brabant bijvoorbeeld klom de referentieprijs voor woningen met bijna een kwart tot 405.000 euro. In het Oost-Vlaamse Ronse, de goedkoopste gemeente van Vlaanderen, bedraagt de referentieprijs nog geen 112.000 euro (zie blz. 74).

Woningen: het Brusseleffect

Brussel een kantoorstad? De hoge woningprijzen in en rond de hoofdstad geven aan dat het ook als woonstad een gewilde plek is. Sint-Pieters-Woluwe voert met een referentieprijs van 470.000 euro de rangschikking aan. Sint-Lambrechts-Woluwe (420.000 euro) volgt op twee en Kraainem (400.500) vervolledigt de top drie. De ruime rand rond Brussel is goed voor negen gemeenten in de top tien. Alleen Knokke-Heist (373.420 euro) kan de Brusselse hegemonie doorbreken.

Dat Brusselse prijseffect laat zich ook voelen in de Vlaamse rangschikking van duurste gemeenten: acht gemeenten uit de top tien bevinden zich in de Brusselse rand. Naast Knokke haalt ook Sint-Martens-Latem nog net de Vlaamse top tien.

Voor wie goedkoop wil wonen, is de provincie Henegouwen the place to be (acht gemeenten in de top tien van goedkoopste gemeenten). In Vlaanderen is Ronse (112.875 euro) het goedkoopst.

De grootste prijsstijgingen werden in de provincie Luik genoteerd. In Vlaanderen zijn vooral West-Vlaamse gemeenten duurder geworden. Dat lijkt vooral een inhaalbeweging te zijn, want West-Vlaanderen blijft nog wel de goedkoopste Vlaamse provincie.

Appartementen: verzadigingspunt bereikt?

Knokke-Heist staat weer op één in het lijstje van duurste gemeenten voor appartementen. De referentieprijs voor een appartement bedraagt er nu 361.875 euro. Knokke speelt haasje-over met het Vlaams-Brabantse Keerbergen (325.761 euro), dat in 2005 nog de ranglijst aanvoerde. Waterloo (302.461 euro) staat op drie en is de duurste Waalse gemeente. Aan Vlaamse zijde valt de sterke prijsklim van Tongeren op (zie blz. 76): van bijna 128.000 euro in 2005 naar 247.000 euro in 2006.

De appartementenmarkt lijkt met een algemene stijging van 9,8 % goed stand te houden in Vlaanderen. Toch daalt de appartementprijs in bijna een kwart van de 115 onderzochte gemeenten. Ter vergelijking: voor woningen is er slechts in 12 % van de onderzochte gemeenten een prijsdaling. In 2005 maakte het aantal verkopen van appartementen op de secundaire markt een duik. Op basis van de voorlopige cijfers lijkt die trend zich door te zetten in 2006.

Dit kan erop wijzen dat in sommige gemeenten of regio’s het aanbod aan appartementen stilaan zijn verzadigingspunt bereikt. Volgens Jan Jassogne is het zo ver nog niet. “Maar,” zegt hij, “als alle projecten die nog in de pijplijn zitten ook effectief worden uitgevoerd, dan hebben we een probleem.” Hij maakt zich vooral zorgen om het appartementenaanbod in kleinere gemeenten. “Een eerste project met tien appartementen, dat raakt meestal vlot verkocht aan de lokale bevolking. En dat geldt misschien ook nog voor de volgende tien appartementen. Het risico bestaat dan dat promotors, aangemoedigd door het eerdere succes, blijven bouwen, terwijl de vijver eigenlijk al is leeggevist.”

Villa’s: koopjes in Limburg

Dure villa’s tref je vooral aan in de provincie Waals-Brabant, en meer bepaald in de groene rand rond Brussel. In Vlaanderen is Vlaams-Brabant, met Sint-Genesius-Rode als uitschieter (referentieprijs: 800.000 euro), de duurste villaprovincie. De duurste gemeente is echter opnieuw Knokke-Heist. De referentieprijs voor een villa bedraagt er nu 1.511.817 euro. De fikse prijsstijging (+55 %) in vergelijking met 2005 laat vermoeden dat een betere kwaliteit in 2006 aan de basis ligt van deze zeer hoge prijs.

In de provincie Antwerpen eist Schilde (673.750 euro) dankzij een forse prijsstijging (+23 %) opnieuw de titel van duurste gemeente op en dit ten koste van Brasschaat (622.500 euro, -4,2 %). Sint-Martens-Latem, de Oost-Vlaamse villatrots, positioneert zich daar net tussen (626.493 euro, -2,1 %).

De provincie Limburg is de grote afwezige in de top van de duurste villagemeenten. Lanaken (426.875 euro) komen we tegen op stek 22. Hamont-Achel (305.000 euro) haalt als tweede Limburgse gemeente nog net de top honderd.

Laurenz Verledens