Vastgoed in België: waar doet u de beste koop?

In welke gemeenten vindt u nog betaalbare bouwgrond? Waar is het vastgoed het meest in waarde gestegen? En welke gemeenten liggen goed in de markt? Trends zocht het uit.

Over mooie meerwaarden gesproken: in de Vlaams-Brabantse gemeente Holsbeek is de referentieprijs (*) van bouwgrond in vijf jaar tijd met 145 % de hoogte in geschoten. Spectaculair, maar dit Vlaamse record verbleekt wel naast de duizelingwekkende prijsklim in het Waals-Brabantse Jodoigne. Daar steeg de bouwgrondprijs in de periode 1999-2004 met maar liefst 220 %.

Het zijn extreme voorbeelden. Maar dat de trend sterk stijgend is, geldt voor zowat het hele land. En niet alleen bouwgronden, ook de prijzen van appartementen en woningen zijn (weliswaar iets minder) sterk gestegen. Te sterk, opperen sommige waarnemers (zie ook Stijgende rente: het einde van de vastgoedhausse?). En zeker aan de koperszijde is er heel wat gesakker te horen over de “schandalig hoge prijzen”.

Maar is dat wel juist? En vooral, is het vastgoed overal even schandalig duur? Trends heeft het studieadviesbureau Stadim gevraagd om het Belgische vastgoedlandschap in kaart te brengen. En wat blijkt? Dat landschap is als een bontgekleurde lappendeken. Vooral tussen Vlaanderen en Wallonië gaapt een geweldige prijskloof. Nog een voorbeeld: in het Waalse Couvin bedraagt de referentieprijs voor bouwgrond met een minimumoppervlakte van 400 vierkante meter 12 euro per vierkante meter; in Grimbergen is dat 209 euro. Maar ook binnen Vlaanderen zijn er nog grote verschillen. In Meerhout in de Antwerpse Kempen bedroeg de referentieprijs voor bouwgrond 72 euro, iets meer dan een derde van de prijs in Grimbergen. Kandidaat-kopers die bereid zijn om hun actieradius te verruimen, kunnen zo soms een mooie zaak doen.

Die regionale prijsverschillen gelden evengoed voor woningen en appartementen. Ook op die markten gingen we na waar de prijzen het sterkst zijn gestegen. Hieronder vindt u de belangrijkste bevindingen. In de volgende pagina’s zoomen we in op enkele gemeenten die uit de band springen.

Woningen: Antwerpse rand in opmars

In Vlaanderen is vooral de (ruime) rand rond Antwerpen flink duurder geworden. In Kruibeke spurtte de referentieprijs in vijf jaar tijd 86 % hoger tot 196.500 euro. In Malle dikte de referentieprijs met 85 % aan tot 274.875 euro en in villagemeente Brasschaat kwam er 82 % bij (referentieprijs 392.500 euro). In de topvijf van de prijsstijgingen in een jaar tijd staan ook drie Antwerpse randgemeenten: Edegem, Kapellen en Hove. Opvallend: al deze gemeenten staan bekend als ‘betere’ en vooral duurdere gemeenten. Het geeft aan dat in contrast met echt luxevastgoed, dat de voorbije jaren erg moeilijk verkocht raakte, het prijssegment daaronder nog wel goed presteert.

In de Brusselse gemeenten lijkt er ook geen sprake van een malaise in het betere vastgoed. Dure gemeenten zoals Watermaal-Bosvoorde (+123,6 % in vijf jaar), Sint-Pieters-Woluwe (+100,5 % op vijf jaar) en Ukkel (+58,5 %) worden alleen nog maar duurder.

Voor goedkope woningen moet je nog steeds naar de Westhoek. En dan vooral naar de gemeenten die grenzen aan Frankrijk en Henegouwen. Zonnebeke bij Ieper is het goedkoopst: de referentieprijs voor een woning bedroeg er precies 100.000 euro.

De grens met Nederland geeft een heel ander beeld. Is het zuiden van Limburg ook nog bijzonder goedkoop, dan valt het op dat de grensgemeenten een flink pak duurder zijn. En in het noorden van de provincie Antwerpen behoren Kalmthout, Kapellen, Essen, Hoogstraten en Ravels tot de duurste van het land. De reden is bekend: de Nederlanders die met hun grotere budgetten ‘koopjes’ komen doen op de voor hen relatief goedkope Belgische markt.

Vastgoedmakelaars uit de regio wijzen er overigens op dat de andere ‘vastgoedcultuur’ van die Nederlanders voor extra dynamiek op de markt zorgt. Voor een Vlaming is de woning een investering voor jaren, vaak zelfs voor het leven. Eens gesetteld blijft de Vlaming, ondanks de verlaging en de meeneembaarheid van de registratierechten, nog erg honkvast. Nederlanders zien dat helemaal anders. Ze kopen een woning die hen aanstaat en die past bij het budget. Maar zien ze een paar jaar later een mooie opportuniteit, dan zullen ze het niet nalaten om hun woning, mits een mooie meerwaarde, te verpatsen.

Appartementen: senioren op het platteland

Op de appartementenmarkt voert Genk de rangschikking van de sterkste prijsstijgingen in vijf jaar aan. De referentieprijs nam er met 107,4 % toe tot 154.233 euro. De tweede sterkste stijger is Sint-Niklaas (+101,7 % tot 175.000 euro). Twee steden op kop in deze rangschikking en ook in de rest van de lijst komen we veel verstedelijkt gebied tegen. Dat hoeft niet te verbazen, de (secundaire) appartementenmarkt is nu eenmaal nog in grote mate een stedelijke aangelegenheid.

Maar daar zou wel eens verandering in kunnen komen. Want ook in veel plattelandsgemeenten rijzen de residenties als paddestoelen uit de grond. De projectontwikkelaars mikken vooral op senioren die graag in de gemeente willen blijven waar ze al jaar en dag wonen. Kalmthout is op dat vlak misschien een voorloper. De Antwerpse grensgemeente voert de rangschikking aan van de sterkste prijsstijgingen in één jaar (+54,8 % tot 208.975 euro).

Met een ronde referentieprijs van 100.000 euro is universiteitsgemeente Diepenbeek de goedkoopste appartementengemeente van Vlaanderen. In de topvijf staan overigens nog vier Limburgse gemeenten. Aan Waalse zijde valt de aanwezigheid op van de steden Charleroi en Luik in de topvijf van goedkoopste gemeenten. In het Brussels Gewest is het bekend dat de prijzen in de gemeenten ten westen van de hoofdstad een flink stuk lager zijn dan die in de oostelijke gemeenten. Uitzondering aan (noord-)oostelijke zijde is Sint-Joost-ten-Node (goedkoopste gemeente, referentieprijs 111.500 euro). De sterkste prijsstijgingen vielen te noteren in Schaarbeek (+87 % in vijf jaar tot 153.000 euro) en Ganshoren (+40,9 % in een jaar tot 150.000 euro).

Bouwgronden: de Noord-Zuidtegenstelling

In Vlaanderen zijn er maar enkele gemeenten met een referentieprijs voor bouwgrond beneden 75 euro per vierkante meter. Ze zijn geconcentreerd in de Westhoek (Alveringem, Lo-Reninge, Langemark-Poelkapelle en Heuvelland) en in de uiterst oostelijke punt van Vlaams-Brabant (Kortenaken, Zoutleew, Linter en vooral Geetbets). Ook de buurgemeenten Meerhout (Antwerpse Kempen) en Tessenderlo (Limburgse Kempen) gelden als goedkoop. Antwerpen en Brussel, en het hele gebied rond en tussen deze twee grootsteden, zijn het duurst.

Het contrast met Wallonië is groot. De taalgrens blijkt ook een echte prijsgrens. In het zuiden van het land zijn er nauwelijks gemeenten waar de prijs voor bouwgrond boven 100 euro per vierkante meter stijgt. In la Wallonie profonde zijn grondprijzen boven 25 euro een uitzondering.

De sterkste prijsstijgingen werden genoteerd in het Hagelandse Holsbeek (sterkste prijsstijging op een en op vijf jaar). In Wallonië springt Jodoigne er dus uit met een prijsstijging van maar liefst 220 % in vijf jaar. Maar naar Vlaamse normen betaal je daar nu de zeer schappelijke prijs van 79 euro per vierkante meter.

Laurenz Verledens

In Meerhout in de Antwerpse Kempen bedroeg de referentieprijs voor bouwgrond 72 euro, in Grimbergen 209 euro.

In de topvijf van grootste prijsstijgingen in een jaar tijd staan drie Antwerpse randgemeenten: Edegem, Kapellen en Hove.