Van woonbonus naar btw-verlaging

Een btw-verlaging van 21 naar 12 procent voor nieuwbouw brengt geld in het overheidslaatje, berekende professor Johan Albrecht van UGent. Bovendien leidt ze tot extra jobs en een gezonder milieu.

De bevoegdheid over de woonbonus vloeit door de zesde staatshervorming naar de deelstaten. Volgens de Vlaamse administratie dreigt de fiscale subsidie een ondraaglijke budgettaire last te worden voor de volgende Vlaamse regering. Ze suggereert, net als de KU Leuven, de gevoelige inkrimping van het voordeel. De bouwlobby reageert gepikeerd en eist compenserende maatregelen. Professor Johan Albrecht (UGent) biedt soelaas: “De volgende regering moet in elk geval sleutelen aan het woonbeleid. Aanpassingen moeten evenwel geleidelijk gebeuren. Buitenlandse experimenten leren ons dat de gevolgen voor de vastgoedmarkt anders catastrofaal kunnen zijn. Zo kan de afbouw van de woonbonus eventueel gecombineerd worden met een btw-verlaging voor nieuwbouw. De particuliere bouwer, de overheid en ook de bouwsector zouden er wel bij varen.”

Meer vraag, minder aanbod

Het aantal bouwvergunningen daalt gestaag. In 2005 waren er nog meer dan 5000 per maand, vorig jaar nog 3800. Nochtans groeit de bevolking. Volgens prognoses van het Federaal Planbureau komen er de komende twintig jaar 1,2 miljoen Belgen bij. Volgens de Confederatie Bouw zijn er jaarlijks 40.000 woningen in aanbouw, terwijl er 54.000 nodig zijn. Ook het fenomeen van de gezinsverdunning vraagt meer woningen.

Die woningen moeten ook almaar duurzamer worden. Albrecht: “Om tegen 2050 de Europese energienormen te halen, is in ons land drie keer meer nieuwbouw nodig dan nu, door ingrijpende renovaties of versnelde vervangingen. Dat wordt een enorme uitdaging. In de bouwsector is de inkomens- of budgetelasticiteit zeer groot. Stevig sleutelen aan de bouwkosten beïnvloedt onvermijdelijk het aantal nieuwe woningen dat gebouwd wordt.”

De professor berekende eerder al voor de denktank Itinera het maatschappelijke effect van een goedkopere woning. Een nieuwbouwproject van 250.000 euro is, rekening houdend met de rente, de duur van de afbetalingen en het inkomen, betaalbaar voor 490.000 huishoudens. Dat is 10 procent van het totaal. Een woning van 230.000 euro is echter financieel al mogelijk voor 645.000 gezinnen (14 %). “Een verlaging van de btw op nieuwbouw kan een efficiënte maatregel zijn om de bouwkosten te verlagen en de nieuwbouwactiviteit op te krikken”, denkt Albrecht.

Wel of niet bouwen

Albrecht bestudeerde de tijdelijke btw-verlaging van 2009 en 2010 en publiceert zijn bevindingen vandaag, 3 juli, in het rapport ‘Impact btw-verlaging op de nieuwbouwactiviteit en fiscale ontvangsten’. In 2009 en 2010 moesten de bouwers maar 6 procent btw betalen op de eerste schijf van 50.000 euro. Dat maakte een verschil van 7500 euro.

In 2009 daalde het aantal vergunningen nog met 15 procent tot 45.456. Door het soms lange traject dat een bouwproject doorloopt, had de btw-verlaging geen onmiddellijk effect. In 2010 steeg het aantal vergunningen wel (+4362), om in 2011 weer te dalen (-5492). Albrecht: “Die markante beweging toont aan dat het uitdoven van de tijdelijke btw-maatregel een duidelijke impact heeft”, stelt Albrecht.

Een fiscaal voordeel van 7500 euro maakt voor 240.000 huisgezinnen het verschil tussen wel en niet een standaardwoning van 230.000 euro kunnen bouwen (boven op de 645.000 die dat al konden). Van die 240.000 gezinnen zijn er 4300 tot 6000 (naargelang van de vergelijkingsbasis) effectief tot nieuwbouw overgegaan. Dat is respectievelijk 1,8 tot 2,5 procent. “Dat is een lage response rate“, geeft Albrecht toe. “Het overgrote deel van de gezinnen wil nu eenmaal niet het financiële risico of de last van een nieuwbouw op zich nemen. Of ze zijn al eige-naar en tevreden met hun huis.”

Lage btw, meer fiscale inkomsten

Albrecht heeft die cijfers geëxtrapoleerd. Een structurele verlaging van het btw-tarief op nieuwbouw van 21 naar 12 procent zou de bouwkosten met 12.500 euro verlagen. Daardoor zouden 345.000 gezinnen extra zich een nieuwe woning van 230.000 euro (de prijs voor de btw-verlaging) kunnen veroorloven (op een totaal van 900.000). De studie gaat uit van een response rate van 2 procent. Dat zou dan vanaf 2015 leiden tot een toename van 6900 wooneenheden per jaar.

Wat zijn de budgettaire effecten daarvan? Elke gebouwde woning van die prijs levert de overheid 74.640 euro aan fiscale ontvangsten (btw, inkomsten- en vennootschapsbelasting) op, zo berekende Albrecht in een eerdere studie. Ook de toekomstige belastingen (de onroerende voorheffing) worden geactualiseerd. Dat levert een “netto actuele waarde” van 17.119 euro op. De 6900 extra woningen die na een btw-verlaging elk jaar kunnen worden gebouwd, brengen zo elk 92.359 euro aan nieuwe belastingen op, goed voor een totaal van 637,2 miljoen euro. Voor de 45.000 nieuwbouwwoningen die nu al gebouwd worden, zorgt de btw-verlaging voor een verlies van 583,2 miljoen euro aan fiscale inkomsten. De balans: een meeropbrengst van 54 miljoen euro. De btw in de bouwsector is dus onderhevig aan het Laffer-effect, waarbij lagere belastingtarieven leiden naar meer fiscale inkomsten.

De keuze voor een btw-verlaging is ook een beleidskeuze. “Een btw-verlaging is vooral voordelig voor jonge gezinnen”, zegt Albrecht. “De particuliere bouwer met beperkte middelen wint erbij. Alleen de btw heeft een impact op de initiële investeringskosten. Een btw-verlaging maakt een woning betaalbaarder in de beginfase van het betalingstraject. De woonbonus biedt pas een voordeel op langere termijn, op een moment dat de afbetaling van de lening minder een probleem vormt. De woonbonus is dan een subsidie voor wie hem eigenlijk niet nodig heeft.”

Bovendien is er een positief effect voor de bouwsector. “De bouw van 6900 bijkomende woningen kan leiden tot maximaal 11.000 bijkomende jobs, waarvan 7500 in de bouwsector”, stelt Albrecht.

Tegenindicaties

Er zijn ook tegenindicaties voor die wel erg uitgesproken terugverdieneffecten. Zo is het best mogelijk dat niet de particulier, maar de promotor de btw-verlaging op zak steekt. Bovendien kunnen een eventuele renteverhoging of strengere energienormen de bouwkosten opdrijven. “Een renteverhoging zie ik alleen gebeuren in betere economische omstandigheden. Dat is pas realistisch tegen 2018”, meent Albrecht. “En nieuwe technologieën en bouwtechnieken kunnen op termijn goedkoper worden, zodat de meerkosten van de strengere energienormen minder hoog oplopen dan velen vandaag vrezen. Maar als ze gelijk krijgen, zullen de terugverdieneffecten van een btw-verlaging beperkt worden.”

Het belangrijkste tegenargument om de afschaffing van de woonbonus te koppelen aan een lagere btw is van politieke aard. De regering-Di Rupo heeft de woonbonus (zonder de bijbehorende middelen) aan de deelstaten overgedragen omdat ze inzag dat de fiscale kostprijs voor de federale begroting ondraaglijk werd. Zonder de woonbonus verlagen haar kosten. Zal de federale regering dan bereid zijn die kostenverlaging te compenseren door een btw-verlaging? Albrecht: “Er zijn altijd 100 redenen om iets niet te doen”, weet Albrecht. “De ingreep heeft een sociaal voordeel. Zo’n operatie vraagt de nodige coördinatie. Nu zitten we nog in een periode dat er afspraken over een regionale en federale aanpak van de fiscal shift kunnen worden gemaakt. Tot nog toe ging de politiek ervan uit dat een btw-verlaging veel geldt kost. Mijn studie toont aan dat de budgettaire impact op termijn meevalt.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE THOMAS DE BOEVER

“Een verlaging van de btw op nieuwbouw kan een efficiënte maatregel zijn om de bouwkosten te verlagen en de nieuwbouwactiviteit op te krikken”