De laatste tien jaar hebben de Belgen flink belegd in vastgoed, dat nu 60 procent van hun totale vermogen uitmaakt. Dat is riskant, vindt ING. Er is een daling van de vastgoedprijzen op komst.
Eerst het goede nieuws. Als je roerend en onroerend vermogen samentelt, zijn de Belgen nooit zo rijk geweest. In 2012 bezat het gemiddelde Belgische gezin 446.200 euro. In 1997 was dat nog maar 230.200 euro, amper meer dan de helft.
Tel je het vermogen van alle Belgische gezinnen samen, dan kom je aan 500 procent van het bbp in 2012, tegen 400 procent in 1997 (zie figuur). In diezelfde periode is het aandeel van vastgoed in het totale gezinsvermogen gestegen van 40 tot 60 procent.
Het geslonken gewicht van het financiële vermogen ligt niet alleen aan de crisis. Vanaf 2003 hebben de gewesten de belastingen op schenkingen verlaagd. Sindsdien hebben de Belgen een deel van hun roerende rijkdom omgezet in vastgoed, volgens ING.
“Zo’n transfer houdt een risico in voor de financiering van de economie”, zegt Julien Manceaux, econoom van ING België. “Als er meer geld gaat naar vastgoed, blijft er minder over voor bedrijfsprojecten die waarde creëren. Dat zet een rem op de economie.”
Een vermogensaandeel van 60 procent in vastgoed is ook een slechte beleggingsbeslissing. “Het grootste deel van het gezinsvermogen zit vast in één activaklasse, op een gesloten markt”, zegt Manceaux. “De huidige waarde van je huis kun je niet realiseren als iedereen tegelijkertijd verkoopt. Dat is anders met aandelen en obligaties, die je elke dag kunt verkopen op een wereldwijde markt.”
Het is niet het enige beleggingsrisico van vastgoed. “De periode 1998-2008 waren de gouden jaren van het Belgische vastgoed”, zegt Manceaux. “Maar sedert 2008 klopt de stijging van de vastgoedprijzen amper nog de inflatie, en vanaf 2015 komt er zelfs een prijsdaling.”
Dat zal het gevolg zijn van een rentestijging, meent Manceaux. “De Belgische obligatierente is aan het stijgen, ook al is een verhoging van de beleidsrente door de Europese Centrale Bank nog veraf. Bovendien zullen de nieuwe Bazel-regels de banken verplichten om grotere kapitaalbuffers aan te leggen tegen risico’s als hypotheekleningen. Kapitaal is duur. Dat betekent een hogere hypothecaire rente.”
Risicoappetijt
De kans bestaat dat de gezinnen de renteverhoging niet kunnen absorberen via hogere aflossingen, volgens Manceaux. “Sinds 2008 zijn de hypothecaire aflossingen aan het plafonneren. Ze volgen de groei van het bbp, dat amper nog stijgt. Het gevolg is dat de gezinnen minder kunnen lenen en goedkopere huizen moeten kopen. Dat zal de vastgoedprijzen drukken.”
De Belg zou toch zijn spaarpot kunnen aanspreken om zijn financieringscapaciteit op peil te houden? “Dat heeft hij in het verleden gedaan”, zegt Manceaux. “Met zijn spaargeld kon hij de groeiende kloof tussen de vastgoedprijzen en zijn inkomen opvangen sedert 2000. Tussen toen en 2012 is eigen inbreng bij de aankoop van vastgoed gestegen van 20 naar 40 procent.”
De eigen inbreng zal vanaf nu stagneren, meent Manceaux. “De inbreng zit geconcentreerd bij een kleine groep kopers die al veel eigen middelen inbrengen. Dat beperkt het stijgingspotentieel van die financieringsvorm. Ook de vergrijzing speelt. Mensen leven langer en geven meer uit, zodat er minder overblijft voor de kinderen. En we merken een heropleving van de risicoappetijt. Een deel van het spaargeld zal opnieuw naar aandelen vloeien, en niet langer naar vastgoed.”
Minder aantrekkelijke vastgoedprijzen en toegenomen risicoappetijt zullen de voorliefde van de Belg voor vastgoed afkoelen. “Ik zie het aandeel van vastgoed in het totale vermogen niet doorstijgen”, zegt Manceaux. “Het zal in de komende jaren blijven hangen tussen 50 en 65 procent.”
Dat is nog steeds een behoorlijk niveau, en dat is maar goed ook. “Vandaag bezit 75 procent van de gezinnen minstens een onroerend goed”, zegt Manceaux. “Het goed gespreide vastgoedbezit compenseert de meer ongelijke verdeling van het financiële vermogen. Een studie door de Europese Centrale Bank uit 2010 toont aan dat België tot de beste leerlingen van de eurozone behoort inzake vermogensspreiding. We zijn een van de weinige landen waar de 20 procent rijksten nog geen 60 procent bezitten van het totale vermogen, roerend en onroerend samengeteld. De baksteen brengt de Belg dichter bijeen.”
JOZEF VANGELDER
“Als er meer geld gaat naar vastgoed, blijft er minder over voor bedrijfsprojecten die waarde creëren”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier