Te koop: huis met huurder

U overweegt een woning te kopen die al verhuurd is door de eigenaar. Mag u zomaar een einde maken aan het huurcontract, of moet u zich houden aan regels?

Wie een kijkje neemt op een vastgoedwebsite, zal merken dat nogal wat te koop aangeboden huizen of appartementen al verhuurd zijn. Als u de aankoop van zo’n onroerend goed beschouwt als een belegging, dan is dat goed nieuws: u krijgt meteen huurinkomsten op uw investering. Maar wat als u zelf in de woning wil wonen? Kunt u de huurder dan verplichten op te stappen? Neen. Om het huurcontract te kunnen beëindigen, moet u regels respecteren.

Huurovereenkomst met vaste datum

Heeft het huurcontract een vaste datum vóór de aankoop, dan moet u zich als nieuwe eigenaar houden aan de contractvoorwaarden — inclusief de termijn. Alle authentieke huurovereenkomsten — dat zijn contracten die opgesteld werden door een notaris — hebben sowieso een vaste datum. Maar ook geschreven overeenkomsten die tot stand gekomen zijn zonder tussenkomst van een notaris, hebben een vaste datum vanaf de dag waarop ze geregistreerd werden.

“Het gevolg van een contract met een vaste datum is dat de huurder een uitgebreide bescherming geniet”, zegt Kristof Vanhove, advocaat-vennoot bij Integra advocaten. “Als nieuwe eigenaar treedt u in de rechten en verplichtingen van de vorige verhuurder. Gaat het over een overeenkomst van korte duur (van maximaal drie jaar, nvdr), dan kunt u die niet beëindigen vóór het einde van de huurtermijn — tenzij de huurder hiermee akkoord gaat. Maar met een contract van negen jaar kan dat in bepaalde scenario’s wel.”

– Scenario 1: eigen intrek

Wilt u het contract beëindigen om zelf in het pand te wonen of om er een familielid te laten wonen, dan kunt u het contract stopzetten voor zover u een opzeggingstermijn van zes maanden respecteert. In de opzeggingsbrief moet u kenbaar maken waarom u de overeenkomst beëindigt, en wie in het huis of appartement komt wonen. Dat mag uzelf zijn, of uw echtgeno(o)t(e), uw kinderen of kleinkinderen, uw ouders of grootouders, uw (schoon)broers of (schoon)zussen. Ook familieleden in de derde graad — zoals ooms, tantes, neven of nichten — zijn toegelaten, maar in principe pas na de eerste driejarige periode. De huurder heeft het recht om een bewijs van verwantschap te vragen. Dat document moet u hem binnen de twee maanden kunnen voorleggen.

“Een bijkomende voorwaarde is dat de nieuwe bewoner er uiterlijk een jaar na het vertrek van de huurder intrekt”, weet Vanhove. “Bovendien moet de woning minstens twee jaar ononderbroken bewoond blijven. Als u zondigt tegen die voorwaarden, heeft de huurder recht op een schadevergoeding van achttien maanden huur.” Maar die verplichting vervalt wanneer u een zogenaamde ‘buitengewone omstandigheid’ kunt inroepen. Dat is een belangrijke gebeurtenis die u belet om uw plannen uit te voeren. Die omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat u de opzegging gaf en moet buiten uw wil plaatsvinden.”

– Scenario 2: uitvoering van werken

Wenst u wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken in de woning uit te (laten) voeren, dan kunt u het huurcontract stopzetten na het einde van elke driejarige periode. Kijk dus in de overeenkomst na wanneer die termijn afloopt. Ook in dit geval moet u een opzeg van zes maanden respecteren. De opzegging is alleen geldig wanneer u de huurder informeert over de eigenlijke reden. Vergeet niet om een afschrift toe te voegen van bijvoorbeeld de bouwvergunning, de kostenraming of de aannemingsovereenkomst. Bovendien moet u als nieuwe eigenaar aantonen dat de geplande werken niet in strijd zijn met de stedenbouwkundige bepalingen.

Daarnaast moet u bewijzen dat de kosten voor de werken hoger liggen dan drie jaar huur. Essentieel is ook dat ze binnen zes maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn van start gaan, en afgerond zijn na maximaal twee jaar. De huurder mag u zelfs vragen om hem de stukken over te maken die dit bewijzen, zoals facturen en foto’s. “Een bijkomende voorwaarde is dat de ingrepen betrekking moeten hebben op het door de huurder betrokken gedeelte”, zegt Vanhove. “Alle werken die de woning niet tijdelijk gedeeltelijk onbewoonbaar maken — zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping — zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen.” Bij het niet respecteren van die voorwaarden, moet u de huurder een schadevergoeding van achttien maanden huur betalen, tenzij u een ‘buitengewone omstandigheid’ kunt inroepen.

– Scenario 3: zonder reden

Daarnaast kunt u de huurovereenkomst ook zonder enige motivering beëindigen na elke driejaarlijkse periode. Ook in die situatie is een opzegtermijn van zes maanden verplicht. Wel moet u de huurder in dat geval een schadevergoeding van negen maanden (aan het einde van de eerste drie jaar) of van zes maanden huur (aan het einde van de tweede driejarige periode) betalen op het moment van de opzegging.

In bovenstaande drie scenario’s is het dus mogelijk om de huurovereenkomst met de huurder stop te zetten vóór het aflopen van de termijn. Weet wel dat die bepalingen niet verplichtend zijn. Dat betekent dat het contract uw recht op voortijdige beëindiging kan uitsluiten of beperken. Een bepaling dat u als verhuurder de overeenkomst bijvoorbeeld niet zonder motief mag opzeggen vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode, is een geldige clausule. Na negen jaar kunt u het huurcontract sowieso stopzetten zonder een vergoeding te moeten betalen.

Huurovereenkomst zonder vaste datum

Bij een huurcontract zonder een vaste datum gelden andere regels. Wanneer de huurder gedurende minder dan zes maanden in de woning heeft verbleven, dan geniet hij geen bijzondere wettelijke bescherming. Dat betekent dat u de overeenkomst in principe zonder enig motief, zonder opzeg en zonder schadevergoeding kunt beëindigen. Wanneer de huurder het pand al langer dan zes maanden bewoont, is hij beperkt beschermd. Dat houdt in dat u als nieuwe eigenaar in bepaalde gevallen het huurcontract kunt stopzetten binnen de drie maanden na de aankoop, met een opzeggingstermijn van drie maanden. Dat kan om het pand zelf te betrekken of door er een naast familielid te laten wonen, om er belangrijke werken uit te (laten) voeren of zonder motief, mits een schadevergoeding betaald wordt.

ROEL VAN ESPEN

De nieuwe eigenaar kan een lopend huurcontract niet zomaar beëindigen.