Te koop: advies

Vastgoedadvies is een aantrekkelijke markt. Zopas fuseerde het Brusselse Codemer met Catella. Meer en meer komt het monopolie van de grote makelaars onder vuur te liggen. Zo profileert na Arthur Andersen nu ook PricewaterhouseCoopers zich als vastgoedadviseur. Kleinere spelers richten zich op niches.

Bedrijven op zoek naar vastgoedadvies belanden meestal bij de grote makelaars genre Jones Lang LaSalle, Healey & Baker en CB Richard Ellis. Dat hoeft niet te verwonderen, makelaars zijn hiervoor, gezien hun marktkennis, inderdaad uitstekend geplaatst. Met hun grote “te huur-borden” zijn ze bovendien uitdrukkelijk aanwezig in het straatbeeld. Wie bij deze makelaars aanklopt voor vastgoedadvies zal ook niet snel worden doorgestuurd. De meesten bieden immers in het kader van een “one-stop shopping concept” een uitgebreid pakket van vastgoeddiensten aan, gaande van investeringsonderzoek en schattingen over facility management tot beheer.

Makkelijk is het zeker, maar is het ook de beste oplossing? Voor de makelaars is het aanbod op de markt de eerste activiteit. Dat ze de knowhow voor de adviesactiviteiten in huis hebben, staat niet echt ter discussie. Maar met de opkomst van de vastgoedbevaks in 1995 is het belang van financiële en fiscale kennis sterk toegenomen. En op dit terrein staan bedrijfsadviseurs zoals de Big Five veel sterker. Eén van die vijf, Arthur Andersen (AA), startte reeds in 1993 met een vastgoedafdeling.

“Omdat we veel klanten in de vastgoed- en bouwsector hadden, was het voor ons geen stap in het onbekende,” zegt Jean-Paul Loozen, verantwoordelijke voor de afdeling Real Estate bij AA. “Het was eerder een natuurlijke uitbreiding van onze dienstverlening én een mogelijkheid om de knowhow die we al in huis hadden te kapitaliseren. Maar het klopt wel dat de effectisering van het vastgoed – een internationaal fenomeen – de activiteit van onze afdeling in een stroomversnelling heeft gebracht. Want voor de vastgoedbevaks kunnen wij expertise leveren op verschillende terreinen: waardering van de portefeuille, fiscaal advies, audit en financiële rapportering. Wij waren trouwens al bezig met projecten rond financiële rapportering voor “vastgoedfondsen” nog voor het KB van 1995 er was. Voeg bij deze effectisering de internationalisering van de investeringsmarkt, de toegenomen complexiteit en de professionalisering van het vastgoedmanagement en het is meteen duidelijk dat vastgoedadvies perfect aansluit bij de consultancy-activiteiten van Arthur Andersen.” Het vastgoedteam van AA België bestaat uit een twintigtal mensen (economen, juristen, architecten en ingenieurs). Daarnaast werken er nog vier fiscalisten en vijftien bedrijfseconomen met specialisaties in vastgoed op occasionele basis voor Real Estate. Een omzetcijfer voor de afdeling kan Jean-Paul Loozen niet geven (“wij maken geen onderscheid tussen de verschillende afdelingen”). Wel wil hij kwijt dat de “werkzaamheden voor de bouw- en vastgoedsector goed zijn voor ongeveer 200 miljoen frank of zo’n 10% van de totale omzet.”

AA Real Estate is actief op zes terreinen:

real estate capital markets: richt zich naar de vastgoedinvesteerders. Due diligence-onderzoeken, advies op het vlak van de juridische, fiscale en financiële structuur van vastgoedtransacties en -projecten. Het is de activiteit die het dichtst aanleunt bij de traditionele dienstverlening van AA. Klanten in België zijn Axa-Royale Belge, KBC, BBL en Deutsche Bank;

project management: het beheer van een bouw- of verbouwingsproject voor rekening van derden. Jean-Paul Loozen: “Soms gaat dit zover dat wij fungeren als afgevaardigd bouwheer.” Het ombouwen van de Reichstag in Berlijn en de vernieuwing van de luchthaven van Stuttgart zijn de belangrijkste internationale projecten. In België is de vernieuwing van het Rogiercentrum een voorbeeld;

corporate real estate consulting: leunt aan bij facility management maar dan op strategisch niveau. Op basis van een analyse van de werking en de strategie van een bedrijf werkt AA de “optimale werkomgeving” uit. Ook het onderhandelen van huurovereenkomsten valt hieronder;

valuation & appraisal: schattingen en waarderingen van gebouwen en vastgoedportefeuilles;

business location services: internationale dienst (gevestigd in Brussel) die op zoek gaat naar de beste vestigingsplaats voor een bedrijf;

hospitality & leisure consulting: diensten voor de hotelsector. Onder meer haalbaarheidsstudies, marktanalyses en financiële diensten. Volgens Jean-Paul Loozen een zeer kleine markt in België.

Naast deze consultancy-activiteiten levert AA de klassieke audit, tax en juridische adviezen. Jean-Paul Loozen beklemtoont evenwel dat er een strikte scheiding is tussen de revisoraats- en consultancy-opdrachten. Hij verwacht nog een sterke groei in het domein van de corporate real estate consulting. “In de Verenigde Staten is dit nu een zeer hot item, veel bedrijven zitten er al in de implementatiefase. In België zijn er al enkele banken mee bezig.”

Concurrent PricewaterhouseCoopers (PwC) riep een goede maand geleden ook een vastgoedafdeling in het leven: Real Estate Corporate and Program Management (RPM). Roland Boone is partner in de nieuwe afdeling. “Ik moet toegeven dat Arthur Andersen het voordeel heeft dat ze hun vastgoedactiviteiten veel vroeger hebben gestructureerd. Qua zichtbaarheid scoren zij daardoor beter. Maar ik ben ervan overtuigd dat we eigenlijk veel groter zijn op dit terrein. Zowel internationaal als in België geven wij al jaren vastgoedadvies aan bedrijven. Met deze afdeling gaan we nu ook meer in de kijker komen.” In aantal – er werken volgens Roland Boone meer dan zestig PwC-ers exclusief voor de vastgoedafdeling – en omzet (450 miljoen frank) overtroeft het Belgische vastgoedteam van PwC in ieder geval de ploeg van AA.

Net als zijn collega motiveert Roland Boone de vastgoedinteresse van PwC vanuit de professionalisering van het vastgoedmanagement: “In het bedrijfsleven groeit de bewustwording dat vastgoed niet alleen een zeer belangrijke kostenpost is, maar dat het ook een serieuze impact kan hebben op de productiviteit. En tegelijkertijd is er de tendens om alles wat niet core-business is, uit te besteden.”

Het heeft allemaal wat andere namen, maar het activiteitenlijstje van PwC-RPM komt sterk overeen met dat van AA. Locatieonderzoek is de hoofdactiviteit; op Europees niveau verricht PwC jaarlijks een vijftigtal locatiestudies. Ook op het terrein van de vastgoedbevaks kan PwC mooie adelbrieven voorleggen. Zo was PwC geheel of gedeeltelijk betrokken bij de lancering van zes vastgoedbevaks ( Retail Estate, Perifund, Home Invest, Leaseinvest, Cofinimmo en Siref), gaf het advies bij kapitaalverhogingen of grote transacties ( Cibix, Befimmo, Wereldhaven, fusie Guiminvest met Cibix) en bereidt het ook enkele nieuwe lanceringen voor (onder meer de belangrijke Axa-bevak). PwC heeft nog geen ervaring als afgevaardigd bouwheer, maar, verzekert Roland Boone, “dat kan nog komen, we hebben er zeker de knowhow voor.”

De vastgoedmakelaars beschouwt Boone niet als concurrenten, wel als losse partners. Hun activiteiten op het terrein van locatie- en aankoop/huuradvies neemt hij niet serieus. “Dat kan toch niet objectief zijn”, zegt hij. Boone verwondert zich daarom ook over de samenwerking van AA met vastgoedmakelaar Codemer dat zopas fuseerde met Catella (zie kader Fusie): “Wij vinden dat een onnatuurlijke alliantie. Hoe kan je de klant optimaal adviseren als je eigenlijk met een exclusieve makelaar werkt?” Jean-Paul Loozen erkent dat er over deze samenwerking verwarring bestaat: “Ik wil nog eens beklemtonen dat ons samenwerkingsakkoord met Codemer enkel betrekking heeft op schattingen en waarderingen voor de gereglementeerde sectoren, met name de verzekeringssector en de vastgoedbevaks.”

Naast deze adviesgiganten positioneren enkele kleinere lokale spelers zich op deelmarkten van de grote vastgoedadviesmarkt. Asset & Property Managers (APM) is gespecialiseerd in vastgoedbeheer wat een brede waaier van taken omvat zoals het inspecteren van gebouwen, begeleiden en coördineren van herstellings- en onderhoudswerken en het innen van huurgelden (zie kader: Anders beheren).

APM is ontstaan uit het beheer van de vastgoedportefeuille van de Zweedse investeerder Aranäs. Na de Zweedse vastgoedcrisis kwam de portefeuille in handen van Diligentia (later omgedoopt tot Asticus). Toen die de beheersactiviteit wou herstructureren, werd uiteindelijk overgegaan tot een management buy out. Managing director Paul Hayen: “Met onze ex-werkgever kwamen we overeen dat wij het beheer mochten verderzetten van de gebouwen in de portefeuille.” Deze overeenkomst blijft ook gelden na de recente overname van de Asticus-portefeuille door het Duitse IVG. APM werkt met 25 mensen en heeft ongeveer 520.000 m² vastgoed in beheer, vooral kantoorgebouwen. Daarmee behoort het met Sogesmaint en Catella tot de topdrie van de “echte” vastgoedbeheerders.

Een aantal vastgoedinvesteerders zorgt zelf voor het beheer van hun gebouwen. Enkele vastgoedmakelaars, Jones Lang LaSalle op kop, bieden beheerdiensten aan. Volgens key account manager Eric Wauters van APM verklaren vooral commerciële motieven de interesse van vastgoedmakelaars voor het beheervak: “Makelaars zijn geïnteresseerd in transacties. Als ze er beheer bijpakken, is dat omdat de beheerder vanuit zijn contacten met de huurders dikwijls als eerste op de hoogte is van mogelijke verhuisplannen. Maar hier heb je dus een belangenconflict, want de eerste taak van een beheerder is ervoor te zorgen dat de huurders tevreden zijn zodat ze blijven. Een beheerder zal daarom meedenken over oplossingen voor de huurder in het gebouw. De vastgoedmakelaar-beheerder daarentegen zal moeilijk kunnen weerstaan aan de lokroep van een potentieel lucratieve deal.”

Paul Hayen (tot 1989 senior partner bij Jones Lang Wootton) relativeert enigszins: “Ik zal niet beweren dat vastgoedmakelaars hun job van beheerder niet ter harte nemen. Maar het is inderdaad niet hun core-business en als er gekozen moet worden – ook op het vlak van investeringen – dan zal beheer nooit op de eerste plaats komen.”

Benoît Greindl, mede-oprichter en partner van adviesbedrijf DBAssociates ( DBA) maakt een gelijkaardige analyse: “Vastgoedmakelaars zijn in de eerste plaats traders, wij zijn een dienstenorganisatie. De makelaars zijn met dienstverlening begonnen uit opportunistische overwegingen. Wij bewerken de markt vanuit de vraag, wat een groot verschil is met de makelaars die het aanbod op de markt vertegenwoordigen.” Benoît Greindl richtte DBA op in 1990. Aanvankelijk concentreerde het bedrijf zich op facility management, maar geleidelijk aan verbreedde het zijn dienstenpakket met space management & relocation (renovatie, herinrichting en reorganisatie), implementatie van informaticasystemen en sinds dit jaar ook real estate consulting. Greindl omschrijft dat laatste als de strategische analyse van de vastgoednoden, optimalisatie van de vastgoedportefeuille, het zoeken van locaties en gebouwen en het onderhandelen van huurcontracten. Het bedrijf heeft vestigingen in Frankrijk, Nederland, Luxemburg, Spanje en Argentinië en onderhandelt over overnames in de VS, Engeland en Zwitserland. Er werken in totaal 180 mensen.

Ook de Big Five krijgen een veeg uit de pan van Benoît Greindl. “De Big Five zijn de supermarkten van de adviesverlening. Ze willen alles doen, nu dus ookreal estate.” Consultant Tamas Polster, zelf ex-PwC, geeft toe dat de Big Five sterk zijn in strategisch en financieel-fiscaal advies maar dat ze “op technisch vlak dikwijls tekortschieten. Onze sterkte is dat we juist voor alle schakels van de vastgoedketen kwalitatief advies kunnen geven.” Benoît Greindl vat het onderscheid samen: “Wij willen ons positioneren als de McKinsey van de real estate.”

laurenz verledens