Spookbedrijven omgetoverd tot trendy lofts en kantoren

Her en der worden oude fabriekspanden en verlaten bedrijfssites bouwrijp gemaakt voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. Noodzaak of opportuniteit?

Eind november 1994: na een lange overlevingsstrijd valt het doek over de laatste grote scheepswerf in België, de Boelwerf in Temse. Bijna tien jaar later treuren de ijzig lege loodsen, de met roest bevlekte spookterreinen en de onthoofde kaaikranen aan de morsige Schelde-oever nog altijd over het drama. Zowat tachtig hectare industriegrond wacht nog steeds op een nieuwe bestemming.

De Boelwerf is een schrijnend voorbeeld van een industriële site die om herontwikkeling smeekt. Het blijkt lang niet de enige vergeten plek. Toen de industrie massaal verhuisde naar de stadsrand en de industrieparken, liet ze vele kankerplekken achter in de binnensteden. Ondertussen doemen ook in de nieuwe nijverheidszones al pokdalige gebouwen op. Nu zijn tertialisering en delokalisatie de grote boosdoeners. De industrie trekt weg uit onze contreien. Terreinen waar het ooit gonsde van de bedrijvigheid, veranderen in een mum van tijd in doodse districten.

Drie markante voorbeelden

Tot daar de klaagzang. Want op veel van die sites gonst het vandaag opnieuw van de bedrijvigheid. Bouwbedrijvigheid. Her en der worden oude fabriekspanden omgebouwd tot riante appartementscomplexen, krijgen oude stapelhuizen een woon- of kantoorinvulling, en worden verlaten bedrijfssites bouwrijp gemaakt voor de ontwikkeling van kantoorparken of nieuwe industriële activiteiten. Drie markante voorbeelden:

Nieuw leven voor de Boelwerf bij de Schelde:

De initiatiefnemers Nieuw Temse (een samenwerkingsverband van de bouwgroepen Cordeel en Aertssen) en INGRealEstate willen nog deze herfst hun plannen uiteenvouwen.

Bruisend plan voor Tour & Taxis bij het Brusselse kanaal:

Na jarenlang getouwtrek en een lange sliert van plannen die met veel bombarie aangekondigd werden (het ene project nog ambitieuzer of protseriger dan het andere), werd begin 2003 het licht op groen gezet voor het masterplan van Project T&T, een joint venture van Leasinvest en Robelco. De projectontwikkelaars schilderen een kleurige toekomst met ruimte voor wonen, werken, winkelen en ontspannen. Brussel wordt weer een bruisende stad en dan nog wel aan de nu nog groezelige havenzoom.

Eigentijds werken op Campus Remy bij het kanaal Leuven-Mechelen:

In Wijgmaal (bij Leuven) maakt oude zware industrie plaats voor nieuwe kennisactiviteiten. Remy Industries, fabrikant van rijstderivaten en de historische eigenaar van de site, laat er één van zijn oude fabrieksgebouwen ombouwen tot een polyvalente ruimte voor kantoor- en onderzoekswerk. ImmoDeMeyer, dochter van de Nederlandse Koninklijke Bamgroep, richt er twee kantoorgebouwen met kantoorlofts op. Een oude gerenoveerde silotoren maakt de verbinding tussen de twee nieuwbouwdelen. Een derde deelproject, een nieuw kantoorgebouw van 10.500 m2, ontwikkeld door Eurinpro, is klaar (en al voor 70 % verhuurd).

Van bodemsanering tot bestemmingswijziging

De Mechelse projectontwikkelaar Eurinpro gaat er prat op een pionier te zijn in de herontwikkeling van oude industriële sites. De referenties liegen niet. In Vilvoorde hertimmerde Eurinpro de terreinen van staalatelier AvestaSheffield tot het bedrijvencentrum 3T-Estate. In thuishaven Mechelen ligt Eurinpro aan de basis van MechelenIntercityBusiness, een businesspark van 100.000 m2 op de vroegere terreinen van BritishLeyland en AkzoNobel. Nog in Mechelen ontwikkelde de groep het nieuwe kantoor voor EDS op de site van de voormalige Mato-garage.

“Toch hebben we niet speciaal een voorkeur voor herontwikkeling,” beklemtoont KrisVanBallaer, projectmanager bij Eurinpro. “We worden er wel min of meer toe verplicht. Want we focussen op bedrijfsvastgoed – kantoorontwikkeling en semi-industriële gebouwen – en voor dergelijke projecten is er een tekort aan terreinen in Vlaanderen. Vergeet evenwel niet dat een herontwikkeling complexer uitvalt dan een gewone ontwikkeling.”

Beaamt AndréTrossaert, bestuurder-directeur van Immo De Meyer: “Bij een herontwikkeling heb je altijd een aantal onzekerheden. Neem nu de Remy-site, die op Vlaams grondgebied ligt en dus gebonden is aan het bodemsaneringsdecreet. Dat impliceert dat je voor industriële sites vrijwel steeds de grond moet laten analyseren. Vaak moet je ook saneren. Dat vergt niet alleen veel kosten, het is ook zeer tijdrovend. Een oponthoud van verscheidene jaren is niet uitzonderlijk. Nog een complicerende factor is de bestemming. Vaak is zo’n site nog ingekleurd als industriegebied. Mag je er kantoren brengen? We stellen wel vast dat de administratie daarin soepeler er realistischer wordt. Bedrijven met hightechactiviteiten worden meestal probleemloos aanvaard. Soms is er een bestemmingswijziging nodig, wat uiteraard ook weer onzekerheid en oponthoud met zich meebrengt. In de Remy-toren zitten we met een bijkomende moeilijkheid: het gebouw is geklasseerd. De DienstMonumenten en Landschappen kijkt dus nauwgezet toe.”

Subsidies voor herontwikkeling

Stimuleert de overheid dergelijke herontwikkelingen dan niet? Trossaert reageert positief: “Op Vlaams niveau bestaat een subsidie voor het afbreken van leegstaande of verwaarloosde bedrijfspanden. Er is tevens een subsidie voor de reconversie van industrieel erfgoed. Maar de subsidie moet vastgelegd en goedgekeurd worden op de begroting voor je met de werken mag starten. Ook dat veroorzaakt vertraging.”

Ontwikkelaars van residentieel vastgoed hebben het potentieel van ons industrieel erfgoed al vroeger ontdekt, denk maar aan de oude pakhuizen die een tweede leven krijgen als luxueuze lofts. Vandaag komen ook minder evidente industriële panden in aanmerking voor residentiële ontwikkeling. In de silotoren van Remy, bijvoorbeeld, zijn enkele verdiepingen gereserveerd voor flats. De Antwerpse projectontwikkelaar WilmaProjectDevelopment ( WPD) bouwt in Brugge een maalderijtoren ( NieuweMolens, zie Trends van 12 december 2002) en in Boom ( MolensRypens) een bloemmolen en een silogebouw om tot woningen.

Op de vroegere site van de Brusselse Fiat– Belgio-werkhuizen, tussen de Simonis en de Amazonestraat, ontwikkelt WPD 41 appartementen en 26 lofts. In Mechelen is WPD samen met GroepGL betrokken bij de herontwikkeling van het terrein van brouwerij Lamot. Het programma, dat bijna volledig is opgeleverd, omvat 42 woningen, een hotel met 122 kamers, een publieke parking en 3800 m2 winkelruimte. De oude brouwerij wordt omgebouwd tot seminarie- en congrescentrum, en zal ook het Erfgoedcentrum huisvesten.

Bij de herontwikkeling ondervindt WPD gelijkaardige obstakels als Eurinpro en Immo De Meyer. Commentarieert directeur FrankAdriaensen: “Bij een binnenstedelijk project is het bovendien niet ondenkbaar dat je tegenstand krijgt van buurtcomités. Ook dat kan vertragend werken.” Toch vindt Adriaensen dat de overheid, zeker in Vlaanderen, een stimulerende rol speelt. “De subsidie voor de sloop van leegstaande bedrijfsgebouwen wordt gefinancierd door de leegstandsbelasting. Dat zorgt voor een dubbele impuls. Voor grootschalige binnenstedelijke projecten kan men ook een beroep doen op het Vlaams Stedenfonds.”

Ook bij de gemeenten en steden waait een nieuwe wind, meent Adriaensen: “Vroeger moesten we zelf op zoek naar panden. Vandaag werken de gemeenten meer pro-actief. Ze komen nu zelf met potentiële projecten naar ons en zetten pivaat-publieke samenwerkingen op.

Laurenz Verledens

De subsidie voor de sloop van leegstaande bedrijfsgebouwen wordt gefinancierd door de leegstandsbelasting. Dat zorgt voor een dubbele impuls.