Spaanse costa’s staan voor een lange winter

Het Spaanse vastgoedfeest is met een kater geëindigd. Na een nooit geziene bouwwoede kampt het land met een gigantische stock van woningen en appartementen. Dat doet vermoeden dat het einde van de vrije val van de woningprijzen nog niet voor morgen is.

In een interview deze zomer met de Amerikaanse zakenzender CNBC noemde Donald Trump de Spaanse vastgoedmarkt “een geweldig koopje”. De Amerikaanse vastgoedtycoon outte zich ook als liefhebber. “Spanje is een fantastisch land”, predikte Trump. Dat Spanje met serieuze problemen kampt, wist hij ook wel. “Het heeft te veel schulden, net als ons land. Maar wat een opportuniteit! Als je kijkt naar al die lege appartementen en huizen…” De miljardair liet uitschijnen dat hij alvast op koopjesjacht gaat in Spanje.

Als u, aangemoedigd door zo veel enthousiasme, ook uw kans wilt wagen op de Spaanse vastgoedmarkt, weet dan dat Trumps timing niet altijd perfect is. In 2006 adviseerde hij zijn landgenoten volop te investeren in de boomende Amerikaanse vastgoedmarkt. Dat jaar piekten de woningprijzen. In 2007 begon de grote afdaling…

Vastgoedfeestje

In 2007 scheen de zon als vanouds aan de Spaanse costa’s. En ook op de lokale vastgoedmarkt leek er geen wolkje aan de lucht. De woningprijzen dikten nog maar eens enkele procenten aan. Maar hoge prijzen komen voor de val: de nieuwe prijsopflakkering deed de oververhitting alleen nog maar toenemen.

De spectaculaire hausse van de Spaanse vastgoedmarkt gelijkstellen met een zuivere zeepbel is echter te kort door de bocht. In de tweede helft van de jaren negentig kende het land een sterke economische groei die gepaard ging met een toename van de bevolking, onder meer door (arbeids)immigratie. In het zog van een groeiende arbeidsmarkt begon ook de woningmarkt aan een gestage groei. Met een voordelige fiscaliteit moedigde de Spaanse overheid eigendomsverwerving aan.

Siegfried Top, econoom bij KBC-groep, wijst ook op de gewijzigde Europese monetaire context in die jaren. “Spanje werd met zijn hoge inflatie en onstabiele munt lange tijd bijna als een monetair ontwikkelingsland beschouwd. Door de koppeling van de peseta aan de Duitse mark kwam de kentering. De inflatie begon te dalen en er kwam een vloedgolf van goedkoop geld richting Spanje. Daardoor konden Spaanse gezinnen makkelijker en goedkoper lenen en kregen promotoren en bouwbedrijven hun projecten gemakkelijker gefinancierd.” Intussen werkte de Spaanse zon ook als een magneet op kapitaalkrachtige babyboomers uit noordelijkere en koudere landen.

Kortom, vraag en aanbod kregen impulsen, maar hielden elkaar ook grotendeels in evenwicht. De ontwrichting van de Spaanse woningmarkt ontstond pas in 2002 en 2003, toen de ECB onder invloed van een zwalpende Duitse economie de rente liet dalen.

“Eigenlijk zakte de rente toen veel te laag voor Spanje”, vervolgt Siegfried Top. “Dat land kende toen een sterke economische groei en een florerende arbeidsmarkt. De lonen begonnen te stijgen, waardoor een nieuwe vraagschok naar woningen ontstond. Daar speelde de Spaanse banksector gretig op in. In die jaren schoten de fameuze cajas als paddenstoelen uit de grond. In tien jaar tijd steeg het kredietvolume aan de privésector van 80 naar 180 procent van het bbp. Dat is gigantisch.”

In die jaren sloeg de gezonde vastgoed-appetijt ook door naar een gevaarlijke vastgoedgekte. Het aandeel van de eigenaars op de Spaanse woningmarkt klom naar bijna 85 procent, een Europees record. De bouwproductie nam hallucinante proporties aan. Alleen al in 2007 kwamen er in Spanje bijna 800.000 nieuwe wooneenheden bij, evenveel als in Italië, Frankrijk en Duitsland samen.

Rond de steden verrezen nieuwe steden. Aan de costa’s dreven de projectontwikkelaars het bouwtempo nog op, kwestie van klaar te staan voor de verwachte toename van buitenlandse kopers. Op die tweedeverblijfsmarkt liet de groeiende Spaanse middenklasse zich intussen ook niet onbetuigd. Want lenen was goedkoop en de prijsevolutie van woningen maakte van vastgoed een niet te versmaden belegging. Tussen 1999 en 2008 spurtte de gemiddelde woningprijs in Spanje ongeveer 140 procent hoger, een evolutie die overigens in lijn ligt met de prijstoename van woningen in ons land.

Prijzen in vrije val

Nu tonen de Spaanse vastgoedstatistieken alleen nog maar negatieve cijfers. De officiële woningprijzen zijn sinds de piek van eind 2007 met 30 procent gedaald. Spanjaarden die hoopten op een positief vakantie-effect komen bedrogen uit: de IMIE-woningprijsindex van Tinsa, een belangrijk Spaans vastgoedexpertisekantoor, ging in juli en augustus opnieuw lager, met een verlies op jaarbasis van 11,6 procent als resultaat.

Ook de Housing Price Index (HPI) van het Spaanse nationaal instituut voor de statistiek (INE) bereikte tijdens de zomermaanden een nieuw dieptepunt. Toch één lichtpuntje: volgens INE lag het aantal vastgoedtransacties in juli 8 procent hoger dan in juni.

Borja Mateo, de auteur van het boek Cómo sobrevivir al crack inmobiliaria, noemt de officiële prijsdaling een onderschatting. Hij heeft het over een correctie van minimaal 38 procent in nominale termen en zelfs 45 procent als je rekening houdt met de inflatie. Dat zijn dan nog maar gemiddelden. In sommige regio’s is de crash groter (zie kader Grootste dalingen in steden en costa’s) en lopen de kortingen op individuele panden vaak op tot meer dan 60 procent.

Hoe is het zo ver kunnen komen? Met de val van Lehman Brothers in september 2008 besmette de Amerikaanse crisis ook de Europese economieën. “De cajas kregen het snel moeilijk door het stilvallen van de interbankenmarkt”, herinnert Top zich. Begin 2009 moet de Spaanse nationale bank al de Caja Castilla-La Mancha redden.

Omdat die cajas ook de belangrijkste financiers waren van de vastgoedontwikkelaars, kwamen ook die in slechte papieren. Al snel volgden de eerste faillissementen. Met een economie die veel te afhankelijk is van de bouwsector – op het hoogtepunt van de boom had de sector een aandeel van 18 procent in het bbp – resulteerde dat ook in stevig oplopende werkloosheidscijfers.

Het mechanisme dat de vastgoedmarkt had aangepord, keerde zich tegen diezelfde vastgoedmarkt. De migranten keerden terug naar hun thuisland en werkloos geworden woningeigenaars konden hun woningkrediet niet terugbetalen. Bovendien kelderde ook de vraag naar Spaans vastgoed uit het buitenland. “In 2008 en 2009 verzwakte het Britse pond sterk tegenover de euro. Voor Britten werd Spaans vastgoed daardoor plots veel duurder”, verklaart Top.

De imploderende vraag mondde in eerste instantie uit in een prijsdaling van 15 procent. Het einde van de eerste financiële crisis in 2009 deed ook de vastgoedmarkt stabiliseren, maar met de eurocrisis volgde een nieuwe uppercut. Na nieuwe faillissementen bij bouwpromotoren en wanbetalingen bij particuliere ontleners kwamen massa’s panden op de balansen van de cajas en de banken terecht.

“De cajas wilden die panden pas op de markt brengen als de prijzen weer begonnen te stijgen. Maar die strategie is mislukt. Nadat Ierland, een land met een gelijkaardige bouwbubbel, in de problemen was gekomen, richtten de financiële markten hun pijlen op Spanje. De volledige externe financiering van de banksector viel stil en de cajas waren verplicht die woningen op de markt te brengen via fire sales: snelle verkopen tegen sterk verlaagde prijzen.” Het hek was van de dam.

De grote uitverkoop

Een kijkje op sites als altamirasantander.com en servihabitat.com maakt de omvang van de crisis pijnlijk duidelijk. Het lijken gewone vastgoedsites, maar eigenlijk zijn het online-etalages voor het vastgoed dat de banken Santander en la Caixa in beslag hebben genomen. De keuze aan nieuwe en tweedehandse appartementen is overweldigend en als volleerde vastgoedmakelaars prijzen de banken hun panden aan met ‘buitengewone kortingen’.

Over het aantal panden en projecten die te koop staan, heerst grote onduidelijkheid. Tinsa schat dat de stock aan nieuwe, afgewerkte woningen en appartementen tussen 600.000 en 700.000 bedraagt. Volgens Mateo staan 3,1 miljoen panden leeg, waarvan er minstens 720.000 te koop staan. Met alle nog geplande en al opgestarte projecten erbij, komt hij aan een potentieel aanbod van 5,6 miljoen eenheden. Daar stelt hij een jaarlijkse vraag tegenover die is teruggevallen tot 175.000 eenheden. Zijn conclusie is dan ook duidelijk: de prijzen zullen nog verder dalen, zeker tot 2015.

Álvaro Martin Ropero van Tinsa is optimistischer. Over de vraag wie al die panden zal kopen, maakt hij zich geen grote zorgen. “De potentiële vraag is aanzienlijk, ook omdat Spanje, anders dan de meeste landen, profiteert van de buitenlandse kopers op de markt voor vakantievastgoed. Vooral de instabiliteit van de economische en financiële situatie in Spanje en Europa verlamt onze vastgoedmarkt. Zodra er meer zekerheid is en het vertrouwen terugkeert, zal ook de woningmarkt herstellen.”

In een recent rapport (juni 2012) voorspelt Standard & Poor’s toch nog een extra prijscorrectie van 25 procent voor de Spaanse vastgoedmarkt. Het ratingbureau verwacht dat er mogelijk nog vier jaar nodig is om het evenwicht op de Spaanse woningmarkt te herstellen.

Ook stijgende prijzen

“Er gaat veel te veel aandacht naar die bankbeslagen”, vindt Steven Theunis van Hip Estates. Dat Belgische makelaarskantoor is al vijftien jaar actief in Spanje en specialiseert zich nu in moderne nieuwbouwprojecten. “Veel kandidaat-kopers laten zich verblinden door de superlage prijzen en spectaculaire kortingen van die bankbeslagen. Maar heel vaak liggen die panden op minder goede locaties. En meestal gaat het over gebouwen in een gedateerde Spaans-Moorse stijl. Als het oudere panden zijn, moet je ook beducht zijn voor de kwaliteit van de constructie en de materialen. Ik denk dat er ook een probleem van herverkoopbaarheid is. Want van die huisjes en appartementen in Spaans-Moorse stijl zijn er honderdduizenden gebouwd.”

Niet dat er volgens Steven Theunis geen koopjes te doen zijn op vastgoedmarkt aan de costa’s. “Maar”, zegt hij: “kandidaat-kopers kijken beter naar de nieuwe projecten. Want die zijn er ook. De prijzen ervan liggen iets boven die van de in beslag genomen gebouwen en projecten, maar ze zijn nog altijd zeer gunstig.”

Hij geeft een voorbeeld: het Nieuwbouwproject La Zenia aan de Costa Blanca, een kleinschalig complex met moderne appartementen. De startprijs voor een gelijkvloers appartement met twee slaapkamers, een bewoonbare oppervlakte van 82 vierkante meter en een tuintje van 46 vierkante meter bedraagt er 113.000 euro. De eigenaars beschikken over een parkeerplaats en hebben toegang tot het gemeenschappelijk (verwarmd) zwembad.

“Voor de crisis betaalde je voor een gelijkaardig pand gemakkelijk 200.000 euro”, zegt Leen Vermeulen, zaakvoerder van Hip Estates. “Dus dat is een koopje. Maar we zijn dit project eind vorig jaar beginnen te verkopen en toen kostte zo’n appartement nog 99.000 euro. Het verhaal van alleen maar dalende prijzen klopt dus niet.”

Binnenkort wordt nieuwbouw sowieso duurder. De regering trekt de btw op nieuwe woningen op van 4 naar 10 procent. Het nieuwe tarief geldt vanaf 1 januari 2013.

LAURENZ VERLEDENS

“Vooral de instabiliteit van Spanje en Europa verlamt onze vastgoedmarkt. Zodra er meer zekerheid is, herstelt ook de woningmarkt”

Veel kandidaat-kopers laten zich verblinden door de superlage prijzen van die bankbeslagen. Maar heel vaak liggen die panden op minder goede locaties.