Samen investeren in een huis

Crowdfunding — het gezamenlijk financieren van een project — wordt steeds populairder. Sinds kort richten initiatieven in ons land zich ook op vastgoed. Een interessant alternatief voor uw spaarboekje?

Het begrip crowdfunding ontstond begin deze eeuw in de Verenigde Staten, vooral om artistieke projecten te financieren. Daarbij kloppen ondernemers niet langer aan bij banken om een startkapitaal bijeen te krijgen, maar bij particuliere investeerders. Inmiddels wordt crowdfunding ook gebruikt voor andere doeleinden. Zo ontstonden begin dit jaar in ons land initiatieven om vastgoed te financieren. De opzet is mensen bij elkaar brengen die geld investeren in de bouw, de verbouwing of de aankoop van een gezamenlijke woning. Als de woning klaar is, wordt ze verkocht of verhuurd en deelt elke deelnemer in de winst.

Vastgoed financieren

Vastgoedfinanciering via crowdfunding is een antwoord op de almaar strengere voorwaarden die financiële instellingen opleggen aan bouwontwikkelaars om kredieten te verstrekken. In principe kan iedereen participeren. Bij de bouwontwikkelaar ConseilB+, een van de pioniers in ons land, kan dat bijvoorbeeld al vanaf 1000 euro. Zodra het streefbedrag van 99.000 euro per project bereikt is, wordt gestart met de bouw van een winddichte ruwbouw. Het vergaarde kapitaal wordt gebruikt naarmate de werf vordert. De participant moet rekenen op een investering van ongeveer een jaar. Dat is volgens de initiatiefnemers de gemiddelde periode waarin een koper voor een woning wordt gevonden.

ConseilB+ heeft in Wallonië al verscheidene woningen gefinancierd via crowdfunding. “We bieden een vaste brutorente van 6 procent per jaar”, zegt woordvoerder Vincent Herregat. “Na aftrek van 25 procent roerende voorheffing komt dat neer op een nettorendement van 4,5 procent. Bij de uitbetaling van de rente wordt ook het ingelegde kapitaal integraal teruggestort. Duurt het langer dan een jaar eer er een koper wordt gevonden, dan blijven de intresten lopen tot de verkoop. Na zestig maanden kan de participant kosteloos uit het project stappen. In dat geval worden het kapitaal en de intresten integraal uitbetaald. Maar het is onwaarschijnlijk dat een project geen koper vindt, want we bouwen enkel woningen die gemakkelijk verkoopbaar zijn.”

Risico’s en garanties

Een jaarlijkse nettorente van 4,5 procent klinkt aantrekkelijk, zeker vergeleken met de rendementen van klassieke spaarformules. Het geld staat doorgaans een jaar tot maximaal zestig maanden vast. Ter vergelijking: de interessantste termijnrekeningen op één en vijf jaar bieden momenteel een nettorente van 2,10 en 2,55 procent. Maar is het rendement bij crowdfunding wel gegarandeerd? “Op zich is het niet onmogelijk zulke mooie rentes te realiseren”, zegt Nicolas Carette, hoogleraar aan de UA, advocaat en co-directeur van het Interuniversitair en Intradisciplinair Centrum voor Bouwrecht. “Maar een waterdichte bescherming in geval van een faillissement lijkt niet voorhanden. Als de onderneming over de kop gaat, heeft de investeerder geen rechtstreekse aanspraken of voorrang op de gebouwen.”

Als garantie stelt ConseilB+ dat het kapitaal en de intresten worden gewaarborgd uit de eigen middelen van de vennootschap. “Maar elke vennootschap biedt in principe zo’n waarborg”, nuanceert Carette. “Daarnaast wordt de financiële bescherming door de wet-Breyne (de woningbouwwet, nvdr. ) aangehaald als een bijkomende garantie. Maar dat argument is niet overtuigend, omdat die enkel de kopers en niet de investeerders een hand boven het hoofd houdt. Bovendien is die wet niet eens dwingend van toepassing op ruwbouwprojecten. Er zijn dus wel degelijk risico’s, maar het rendement is — gezien de huidige marktsituatie — wel erg gunstig. Voor een belegger die de risico’s goed spreidt en niet risicoavers is, is zo’n investering dus het overwegen waard.”

Prospectus controleren

Wat vindt de FSMA, de officiële autoriteit voor de financiële diensten en markten, van de financiering van vastgoed via crowdfunding? “Wij controleren de prospectussen die bij zulke initiatieven worden uitgegeven”, zegt woordvoerder Jim Lannoo. “Zo’n prospectus is een document waarin alle informatie over het project is opgenomen, inclusief de risico’s die eraan verbonden zijn. Als het op te halen kapitaal minder dan 100.000 euro bedraagt (zoals bij ConseilB+, nvdr. ), is een prospectus niet vereist. In dat geval is het zaak dat de geïnteresseerde investeerder zelf informatie inwint over de initiatiefnemer, de financieringsstructuur, het rendement, de wijze van terugbetaling en de risico’s.”

“Het is ook belangrijk na te gaan of het organiserende platform een statuut heeft dat onder toezicht van de FSMA of van de Nationale Bank van België staat. Is er geen prospectus of statuut, dan was er geen voorafgaande controle op het project en op de initiatiefnemer. Maar zelfs als die er wel zijn, kan het beschermingsniveau van de investeerder sterk verschillen naargelang van het project.” Op termijn wil de FSMA daarom een risicolabel voor crowdfunding invoeren en zal ze alle publiciteit erover op voorhand screenen. In bepaalde gevallen wordt ook de aanvraag van een statuut verplicht.

Ook voor renovaties

Terwijl ConseilB+ focust op de constructie en de verkoop van nieuwbouw, legt Deal5000 zich toe op de renovatie en de verhuur van bestaande woningen. Per afzonderlijk onroerend goed richten de initiatiefnemers een vennootschap op, waarvan een particulier aandelen kan kopen. Hoeveel de minimum- en maximuminleg bedragen, verschilt van project tot project. Bij projecten onder 100.000 euro, waarvoor dus geen prospectus vereist is, variëren de bedragen meestal tussen 2500 en 4500 euro. Voor complexere projecten maakt Deal5000 gebruik van een nieuwe regelgeving. Die laat crowdfunding toe zonder een goedgekeurde prospectus tot een bedrag van 300.000 euro, voor zover de individuele inleg per investeerder beperkt is tot 1000 euro.

Toch blijkt de limiet van 100.000 euro vaak te volstaan. “Momenteel zijn op Immoweb een vijfhonderdtal panden onder dat bedrag te vinden”, zegt Alain Mahieu van Deal5000. “In provincies zoals Henegouwen en Luik treffen we vaak kleine panden aan, die na de renovatie erg gewild zijn op de verhuurmarkt.” De eerste projecten zijn dan ook gelegen in Wallonië, maar Deal5000 richt zich ook op kantoren in het Brusselse en op appartementen aan de Belgische kust. Het verwachte brutorendement ligt — gebaseerd op de huidige huurprijzen — tussen 6,70 en 6,90 procent. Na aftrek van de kosten en de voorheffing mag de belegger rekenen op een netto-opbrengst van ongeveer 4,80 procent. Maar gegarandeerd is dat rendement niet.

Als een woning niet verhuurd raakt, rendeert de investering niet. “We zijn ervan overtuigd dat dit soort panden weinig zal leegstaan”, zegt Mahieu. “We merken alvast dat de vraag groot is naar zulke kleine woningen, die tegen de prijs van een appartement worden verhuurd.” Goed om te weten: als een investeerder zijn aandeel wil verkopen, wordt dat eerst aangeboden aan de andere vennoten, op basis van de marktprijs van het onderliggende goed. Als er geen geïnteresseerde partij is, wordt het te koop gesteld op de website van Deal5000.

ROEL VAN ESPEN

Het is belangrijk na te gaan of de organisator een statuut heeft dat onder toezicht van de FSMA of van de Nationale Bank van België staat.