Parkeer uw geld

Parkeerplekken in de stad worden zeldzamer. Dat maakt parkeerplaatsen en garages interessant als vastgoedbelegging. Wat zijn de pro’s en de contra’s?

Elk jaar komen er auto’s bij. Daartegenover staat dat steeds meer steden het verkeer uit het centrum bannen door parkeergelegenheid te schrappen. De toenemende schaarste maakt parkeerplaatsen duurder. “Vooral in steden waar de parkeerproblemen groter worden, is investeren in parkeerplaatsen of garages zeker rendabel”, beweert Dajo Hermans, de woordvoerder van de Confederatie van Immoberoepen (CIB).

“Maar de locatie is hier nog belangrijker dan bij andere vastgoedinvesteringen. Bovendien is de garagemarkt erg gevoelig voor de wet van vraag en aanbod. In een stad als Genk rendeert een garagebox doorgaans minder dan in Brussel of aan de kust, waar er een nijpend tekort aan parkeerplaatsen is. Wil een belegger zeker zijn dat hij op de juiste plek een garage of een parkeerplaats koopt, dan kan hij zelf de test doen. Als hij op een locatie verscheidene keren dezelfde auto’s ziet voorbijrijden op zoek naar een parkeergelegenheid, dan is hij wellicht aan het juiste adres. Maar voor wat, hoort wat. De locaties die goed in de markt liggen, zijn vaak prijziger. Bovendien verdwijnen populaire parkeerplaatsen snel uit de verkoopmarkt.”

Open of gesloten

In grote steden moet u al snel rekenen op prijzen van 15.000 tot 50.000 euro voor een garagebox. Aan de kust wordt daarvoor zelfs 80.000 euro gevraagd. Bovendien moet u ook op dat soort vastgoed registratierechten en aktekosten afdragen. De verhuurprijzen schommelen doorgaans tussen 50 en 150 euro per maand. “In steden zijn open staanplaatsen bijna evenwaardig aan een afgesloten garagebox”, zegt Miel Coppens, die enkele parkeerplaatsen en garages verhuurt in Antwerpen. “Daar is het belangrijkste dat je je wagen kwijtraakt. Hoe verder weg van de stad, hoe groter de behoefte aan afgesloten ruimtes. Daar krijgt de garage veeleer een functie als bescherming of zelfs als opslagruimte.”

Weinig onderhoud

Parkeerplaatsen en garageboxen hebben een belangrijke troef tegenover traditioneel vastgoed: er is doorgaans weinig onderhoud nodig. Een bijkomend voordeel is dat u als eigenaar niet wordt beknot door een strenge wetgeving. Het risico op wanbetaling en leegstand is bovendien beperkt. “In principe heeft een verhuurder minder problemen met zijn huurders dan wanneer hij een appartement zou verhuren”, zegt Miel Coppens. “Maar daartegenover staat dat parkeerplaatsen vrij veel opvolging nodig hebben. De kans op het verloop van huurders is groter, en een wijziging in het parkeerbeleid van een stad kan de markt plots verstoren.”

“Een investeerder is voor een groot stuk afhankelijk van de beslissingen van het lokale bestuur. Sommige steden — zoals Antwerpen — subsidiëren een stukje van de huurprijs van een parkeerplek als de huurder zijn bewonerskaart inlevert. Op zich is dat te verantwoorden, want daardoor staat zijn auto niet langer op straat en komt er een parkeerplek vrij. Helaas wordt die subsidie alleen uitgekeerd als de bewoner een plaats huurt in een parkeergarage die wordt uitgebaat door het Gemeentelijk Autonoom Parkeerbedrijf. En dat is uiteraard oneerlijke concurrentie tegenover particulieren die parkeerruimtes verhuren.”

Koffiedik kijken

Stel dat u een garagebox voor 20.000 euro koopt. De registratierechten en de aktekosten bedragen dan samen ongeveer 4300 euro. De jaarlijkse lasten — inclusief de onroerende voorheffing — kunt u budgetteren op 300 euro. U verhuurt de box voor 90 euro per maand, exclusief btw, of voor 1080 euro per jaar. Als u de box een heel jaar kunt verhuren, mag u rekenen op een rendement van (1080 – 300 euro) / 24.300 euro = 3,21 procent.

“Sommige beleggers mikken ook op de meerwaarde bij een latere verkoop”, zegt Coppens. “Maar dat is koffiedik kijken. Want hoelang zal de vraag naar parkeerplaatsen nog blijven toenemen? Veel jongeren zien een wagen niet langer als een statussymbool, en sommige trendwatchers hebben het zelfs over een verschuiving van het autobezit naar het autogebruik — bijvoorbeeld via autodelen. Al zal het allemaal wellicht zo’n vaart niet lopen.”

“Bij de berekening van het nettorendement spelen de extra kosten een belangrijke rol. Die mag de belegger niet onderschatten. Als hij bijvoorbeeld een parkeerplaats bezit in een appartementsgebouw, zijn de kosten vaak proportioneel hoger dan die voor een appartement. Ze kunnen zelfs oplopen tot drie maanden huurinkomsten. Bovendien heeft de eigenaar van zo’n parkeerplek meestal weinig inspraak in de verdeling van de kosten op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.”

Btw aangeven

Anders dan op andere vormen van vastgoedverhuur is op de verhuur van een parkeergarage of een parkeerplaats in principe btw verschuldigd. Als particuliere verhuurder moet u dus 21 procent btw aanrekenen boven op de huurprijs. Dat betekent dat u een btw-nummer moet aanvragen — tenzij u er al een hebt– en dat u periodieke btw-aangiftes moet indienen. De btw die u aan uw huurders aanrekent, moet u doorstorten naar de overheid. Dat lijkt complex en vervelend, maar het kan ook voordelen hebben, want u kunt de btw recupereren op de onderhoudskosten of op de prijs van de bouw van nieuwe garages.

“Er bestaan enkele uitzonderingen op die btw-verplichting”, weet Dajo Hermans. “Als een garage, een box of een autostaanplaats samen met een woning, een appartement of een kantoorruimte in hetzelfde gebouwencomplex en met hetzelfde huurcontract wordt verhuurd, kan dat zonder btw. Ook als de verhuursom minder bedraagt dan 15.000 euro per jaar, exclusief btw, kan de verhuurder bij de btw-administratie een vrijstelling vragen.”

Verhuurt u aan een particulier die de garage volledig huurt voor privégebruik, dan wordt u enkel belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Als uw huurder de huurprijs geheel of gedeeltelijk aftrekt als beroepskosten, beschouwt de fiscus de huur echter als een professionele verhuring. In dat geval wordt u als verhuurder belast op de netto-huurinkomsten, of de werkelijke huur die u ontvangt min een kostenforfait van 40 procent. Dat kostenforfait mag niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen maal een coëfficiënt die jaarlijks wordt bepaald op basis van de evolutie van de handelshuurprijzen. Voor het aanslagjaar 2014 (het inkomstenjaar 2013) bedraagt die coëfficiënt 4,19.

ROEL VAN ESPEN

Op de verhuur van een parkeergarage of een parkeerplaats is btw verschuldigd.