Park & shop

Functionele shoppers en winkelketens vonden al vlot de weg naar de retailparken. In hun zog schuiven nu ook de vastgoed-investeerders aan op de drukke winkelboulevard.

Met alle media-aandacht voor nog te bouwen shoppingcentra als Uplace en Mall of Europe (Neo) zouden we nog vergeten dat elders in het land ook nog winkelparken openen of op stapel staan. In Beringen bijvoorbeeld, waar eind vorig jaar op de mijnsite het retailpark Be-MINE Boulevard opende, een project van Retail Estates. Op 15.000 vierkante meter huisvest het twaalf winkels. Mooi complex, maar geen voer voor de nationale media, wegens te klein en te lokaal. En misschien ook wel wegens niet sexy genoeg?

“Retailparken spreken niet echt tot de verbeelding bij de pers”, weet Kenneth Verloo, specialist buitenstedelijke retail bij de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. “De komst van de Apple Store naar Toison D’Or is groot nieuws. Ik vind dat ook fantastisch. Maar een mooi complex als Be-MINE, dat voor veel werkgelegenheid zorgt, verdient toch ook wat aandacht.”

Retailparken en baanwinkels kampen met een imagoprobleem, vindt ook zijn collega Stijn Thomas van de afdeling retailinvesteringen bij Cushman & Wakefield. “Dat is vreemd, want bij de winkeliers en het winkelende publiek zijn ze populair. De voorbije tien jaar is deze markt sterk gegroeid. En dat is gepaard gegaan met een serieuze kwaliteitsinjectie. Vergelijk maar eens de baanwinkels van tien à vijftien jaar geleden met de clusters en retailparken van nu.”

Het gebouw als bijzaak

Retailparken groeperen winkelpanden rond een centrale parking en vormen zo een geïntegreerd handelscomplex. In ons land pionierde de projectontwikkelaar De Vlier met het concept. In 2003 opende zijn retailpark Hydryon in Aarlen (34.000 m2, 37 winkels). “We hebben daar een standaard gezet”, zegt Peter De Roo, de CEO van De Vlier. Intussen heeft De Vlier winkelparken gebouwd in binnen- en buitenland, goed voor meer dan 500.000 vierkante meter.

In 2006 lanceerde De Vlier ook het concept frunshopping, een samenvoeging van fun- en runshopping. Het idee: functioneel winkelen moet ook aangenaam zijn. “Onze frunparken kregen er een grotere aantrekkingskracht door”, stelt De Roo. “We spelen in op de gemoedstoestand en het onbewuste koopgedrag van de consument. Dat begint al op de parking, met een goed uitgedokterd parkeerplan en groene accenten. We zorgen voor veilige voetgangerszones, zodat ouders met kinderen ontspannen in de winkels aankomen. Met kleuren creëren we voor de bezoeker een gevoel van welbehagen.”

De Vlier investeert in zijn frunparken ook sterk in de samenwerking met en tussen de handelaars. “Het belang van marketing, communicatie en uitstraling neemt toe”, zegt De Roo. “Het gebouw wordt in zekere zin een bijzaak.”

Frunparken doen het concept retailpark dichter aanleunen bij de klassieke shoppingcentra. Maar de verschillen blijven groot. Shoppingcentra zijn overdekte handelscentra, met winkelruimten rond centrale gangen. Een shoppingcenter telt bovendien meer en kleinere winkels. En het biedt een andere winkelervaring. “Het aanbod in een shoppingcenter is meer gericht op mode”, zegt Verloo. “De consument gaat er vooral ook met een andere instelling winkelen. Een bezoek aan een shoppingcenter is een vorm van funshopping, het is een tijdverdrijf. Winkelen in een retailpark is vooral functioneel. De consument blijft er dan ook veel korter.”

Nieuwe winkeliers

“De klassieke, solitaire baanwinkel – de Aldi in het dorp, de toevallige Brantano langs de steenweg – is stilaan een aflopend verhaal”, zegt Jan De Nys, de CEO van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) Retail Estates. “Waar het enigszins kan, worden sites met solitaire baanwinkels aaneengeschakeld tot clusters of herontwikkeld tot retailparken.” In de portefeuille van Retail Estates (goed voor ongeveer 1 miljard m2 winkelvastgoed) is het aandeel van de solitaire baanwinkels teruggevallen tot ongeveer 20 procent, tegenover 40 procent voor retailparken en 35 procent voor clusters (en 5 % ‘overige’).

Een verdienste van retailparken is dat ze het baanwinkelen naar een hoger niveau hebben getild. Retailers die traditioneel alleen oog hadden voor binnenstedelijke panden vinden nu ook de weg naar perifere locaties. “Het aantal spelers is sterk toegenomen en er is ook een ruimere mix”, zegt Kenneth Verloo. “Vijftien tot twintig jaar geleden was dit nog een heel overzichtelijke markt. Als een pand leegstond, belde je vijftien retailers en had je heel de sector bereikt. Nu zie je dat ketens als H&M en Veritas ook opduiken in de periferie. En ook nieuwe, buitenlandse spelers vestigen zich in onze Belgische retailparken.”

“De toename van het aantal spelers is een zegen voor de sector, maar het maakt de zaken ook complexer”, pikt Stijn Thomas in. “Een goed retailpark biedt een sterke mix van branches. De kunst is de juiste retailers samen te brengen, zodat de puzzel klopt.”

Nieuwe investeerders

Niet alleen de consumenten en de winkeliers kunnen het nieuwe buitenstedelijke winkelen smaken, ook investeerders en projectontwikkelaars tonen veel interesse. Bekende en gevestigde namen in de sector zijn Redevco, De Vlier en de gvv’s Retail Estates, Ascencio en WEB.

Mitiska is vanuit zijn retailparticipaties ook een vastgoedinvesteerder geworden. Dochter Mitiska REIM kondigde onlangs nog aan dat ze 124 miljoen euro toegezegd heeft gekregen van investeerders voor een nieuw gespecialiseerd Europees retailparkfonds. Een iets minder bekende naam – maar de voorbije jaren wel zeer actief – is Pertinea (Philip De Greve en Paul Borgh-graef).

Daarnaast zijn er ook enkele familiale vastgoedfondsen met een mooie portefeuille van (perifeer) winkelvastgoed. De belangrijkste is wellicht Vabeld van de familie Kerckhof (Euro Shop). Stijn Thomas merkt op dat ook buitenlands kapitaal naar Belgisch perifeer vastgoed vloeit. Hij vernoemt het Franse Teychené, dat eind 2014 voor ongeveer 35 miljoen euro een winkelportefeuille met vooral panden rond kleinere steden overnam van Vastned Retail Belgium. De Schotse vermogensbeheerder Aberdeen verwierf in 2012 het Olen Shopping Park (31.000 m2) voor zijn vastgoedfonds European Balanced Property Fund. Bij de projectontwikkelaars werpt MG Retail Estate (Ignace De Paepe) zich op als een nieuwe speler (zie kader MG Real Estate doet logische stap naar retailparken).

Een relatief recent fenomeen volgens Stijn Thomas is dat particuliere investeerders de troeven van het buitenstedelijke winkelvastgoed hebben ontdekt. “Om de twee weken krijgen we wel een telefoontje van een privé-investeerder met de boodschap dat hij interesse heeft voor dit type vastgoed”, zegt Thomas. Hij noemt het een logische volgende stap voor wie al in residentieel vastgoed heeft belegd. “Residentieel vastgoed is laagdrempelig, maar het is veel arbeidsintensiever. In een winkelpand zijn de kosten en het onderhoud ten laste van de huurder. Vergelijk dat met een appartement waar je als verhuurder telkens moet opdraven als er een kraantje lekt of de afvoer verstopt is. Bovendien staat het rendement van beleggingen in residentieel vastgoed toch wel onder druk.”

Dat laatste geldt evengoed voor de rendementen van baanwinkels en retailparken. Een vijftal jaar geleden varieerden de toprendementen voor perifeer vastgoed nog rond 6,5 à 7 procent. En voor 2006 was 7,5 à 8 procent gangbaar. Nu zakken de toprendementen onder 6 procent en zelfs richting 5,5 procent (zie grafiek). “Op de investeringsmarkt voor vastgoed is de vraag duidelijk groter dan het aanbod”, becommentarieert Stijn Thomas. “Dat zet logischerwijs druk op de rendementen. We zien dat in alle segmenten en dus ook bij binnenstedelijk vastgoed en bij shoppingcentra. Voor topproducten op de Meir in Antwerpen en de Nieuwstraat in Brussel zit het rendement in de buurt van 3 procent. Dat wordt stilaan heel laag en het is een reden te meer voor investeerders om hun interesse te verbreden naar buitenstedelijke winkels. ”

Zijn retailparken interessanter voor investeerders dan een solitaire baanwinkel? “Er is een schaalvoordeel”, antwoordt Jan De Nys. “Hoe dan ook heb je aan een baanwinkel weinig onderhoud en kosten. In essentie verhuren wij vier muren, een dak en een parking. Als je diezelfde parking kunt delen met tien of vijftien winkels, wordt het alleen maar interessanter.”

Hij voegt eraan toe dat er bouwtechnisch veel gelijkenissen zijn met het logistieke vastgoed. “Het grote verschil is de locatie. Als ik een nieuwe bestemming moet geven aan een van onze panden, dan zal dat zelden een probleem zijn. Voor een logistiek gebouw ergens in een industriezone is dat veel minder vanzelfsprekend.” Perifeer winkelvastgoed kent in ieder geval weinig leegstand. De vastgoedportefeuille van Retail Estates heeft zelfs een bezettingsgraad van 98,78 procent.

Populair maar ongewenst

Gelukkige consumenten, glunderende winkeliers en tevreden beleggers, wat houdt ons tegen om nog meer retailparken neer te planten? Een gebrek aan geschikte locaties en schroom bij overheden zijn een belangrijke rem op nieuwe ontwikkelingen. “Gemeentebesturen zijn er niet happig op nieuwe parken te vergunnen”, zegt Jan De Nys. “Ze vrezen dat ze ten koste gaan van het binnenstedelijke aanbod. Als investeerder hoor je mij daar niet over klagen, want het creëert schaarste voor ons product.”

Peter De Roo betwist de stelling dat retailparken de doodsteek zijn voor de stadskernen. “Retailparken vervangen niet het winkelaanbod in de kernen, ze zijn aanvullend.” Jan De Nys bevestigt dat, maar constateert ook een ‘polarisatie’ in het winkelgedrag. “We zien dat consumenten nog graag naar de steden afzakken om te winkelen. Maar dat is pure vrijetijdsbesteding: ze maken er een daguitstap van, en doen dat dus niet elk weekend. Vroeger reden wij naar het centrum van Gent om een paar turnpantoffels te kopen. Dat is voorbij.”

De Roo en De Nys menen ook dat retailparken de aantrekkingskracht van handelskernen kunnen versterken. “Marche-en-Famenne is een mooi voorbeeld”, vindt De Nys. “Het retailpark aan de rand van de stad is een gigantische commerciële magneet. Het centrum floreert er als nooit tevoren.”

In Eeklo heeft Retail Estates met Krügershopping ook zo’n edge of town retailpark. Volgens Jan De Nys is het ook daar een zegen voor het stadscentrum. “In een ideale wereld zou je meer van deze ontwikkelingen zien”, zegt De Nys. “Maar in verstedelijkt gebied is er zelden plaats voor retailparken. En als er dan toch eens een oude fabriekssite vrijkomt, geeft het gemeentebestuur meestal de voorkeur aan een residentieel project.

Niet bang voor e-commerce

De bestaansreden van retailparken en baanwinkels is de gehaaste consument die er zonder parkeerzorgen functioneel kan winkelen. Sinds enige tijd heeft die categorie consumenten evenwel toegang tot een interessant alternatief kanaal: het internet. Is e-commerce een bedreiging voor het perifeer winkelvastgoed?

Kenneth Verloo merkt op dat buitenstedelijke winkelpanden net iets beter beschermd zijn tegen e-commerce omdat er ook investeringsgoederen worden verkocht. “Denk aan de keuken- en badkamerwinkels. Vooraleer mensen een nieuwe keuken kopen, willen ze die toch eerst eens zien.” “Er is ook interessante synergie mogelijk tussen baanwinkels en e-commerce”, vult Stijn Thomas aan. “Met hun ligging langs drukke steenwegen en hun parkeermogelijkheden zijn het ideale afhaalpunten voor de e-tailers.”

Volgens Jan De Nys is de impact van het internet veel groter dan alleen maar het e-commerceverhaal. “Natuurlijk weegt e-commerce op de omzet van winkels. Maar het internet heeft voor een nog veel grotere omwenteling gezorgd in het consumentengedrag. De consument die naar de winkel komt, is veel beter geïnformeerd. Dat heeft grote gevolgen voor de manier waarop je je klant ontvangt in de winkel en op de verkoopgesprekken. Die zijn anders en vooral korter, waardoor retailers kunnen besparen op hun personeelskosten. Het internet heeft ook de logistiek achter het winkelapparaat op zijn kop gezet. Winkels houden veel minder voorraad aan. Dat betekent opnieuw een aanzienlijke kostenbesparing. Winkeliers die mee zijn met die revoluties, zullen de concurrentie van de e-commerce overleven.”

Laurenz Verledens

“Een bezoek aan een shoppingcenter is een vorm van funshopping, het is een tijdverdrijf. Winkelen in een retailpark is vooral functioneel” Kenneth Verloo, Cushman & Wakefield

“Met hun ligging langs drukke steenwegen en hun parkeermogelijkheden zijn retailparken ideale afhaalpunten voor de e-tailers” Stijn Thomas, Cushman & Wakefield

“Het gebouw wordt in zekere zin een bijzaak” Peter De Roo, CEO De Vlier

“Vroeger reden wij naar het centrum van Gent om een paar turn-pantoffels te kopen. Dat is voorbij” Jan De Nys Retail Estates