Op zoek naar het ideale gebouw

Bedrijven en andere eindgebruikers van kantoorruimte komen te weinig aan bod bij de ontwikkeling van kantoorgebouwen. De realisatie van het nieuwe hoofdkantoor van Interbrew moet aantonen dat het ook anders kan.

De Belgische brouwersreus Interbrew verhuist zijn hoofdzetel. Leuvenaars hoeven niet te panikeren: de brouwer verlaat heimat Leuven niet. Interbrew gaat gewoon een blokje om, het nieuwe hoofdkantoor komt op de plaats van de oude, inmiddels gesloopte brouwerijgebouwen aan het Maria Artoisplein.

Het Belgische vastgoedwereldje volgt de ontwikkeling van het nieuwe Interbrew-gebouw met opvallend veel aandacht. Interbrew heeft immers geopteerd voor een formule die behoorlijk nieuw is in ons land, een formule die het midden houdt tussen een bouwproject op maat en een ontwikkeling op risico.

Volgens JeroenGovers, real estate consultant bij DBAssociates, het Brusselse adviesbureau dat het project voor Interbrew begeleidt, past de case in een tendens naar een meer vraaggedreven aanpak op de vastgoedmarkt. “De klassieke aanpak is sterk aanbodgedreven,” stelt hij. “Ga maar eens na hoe bij het gros van de bedrijven de zoektocht naar een nieuwe locatie of naar extra kantoorruimte verloopt. Ze bepalen hoeveel vierkante meter ze nodig hebben, maken een lijstje van de technische noden en met die twee criteria stappen ze naar een makelaar. Die makelaar schuimt de markt af, selecteert enkele gebouwen en daaruit wordt dan gekozen.”

Niet alleen de huurprijs

De klassieke aanbodgedreven benadering bevat een aantal valkuilen, vindt Jeroen Govers. Veel zaakvoerders staren zich blind op de huurkosten. Vaak spelen ook veel subjectieve argumenten mee in de eindbeslissing. “De huurprijs is zowat het enige waarover men negotieert,” vervolgt Govers. “Nochtans is dat slechts een deeltje van de totale kostprijs van een gebouw. Veelal ondertekent men ook een – al dan niet licht aangepast – standaardcontract. Iets wat zich vaak wreekt als het bedrijf het contract wil verbreken of aanpassen.”

Ondanks die nadelen, is ook de (klassieke) aanpak van DBAssociates in essentie aanbodgericht. “Maar we vertrekken wel van de activiteiten van onze klant,” repliceert Govers. Het klassieke hoeveel vierkante meter hebben we nodig wordt bij DBAssociates vertaald in een ruimtelijk programma, waarbij de netto bruikbare ruimte het belangrijkste criterium vormt. De technische noden worden aangevuld met het geheel van facilitaire noden. Maar vooral onderscheidend is het menselijke aspect dat DBAssociates in de analyse inbouwt. Legt Govers uit: “We gaan niet alleen na hoe mensen werken, we stellen hen ook vragen. Wat vinden ze belangrijk in een werkomgeving? Hoe verloopt de interactie met collega’s? Wat verwachten ze van een nieuw gebouw? We brengen de analyse dus op het niveau van het human-resourcesmanagement.”

Een en ander moet leiden tot een accuratere en objectievere keuze: DBAssociates selecteert en vergelijkt de gebouwen op basis van hun ruimtelijke, technische en financiële performantie. Stipt GuibertdelMarmol, general manager van DBAssociates België, aan: “Een cruciaal criterium zijn de bezettingskosten per werknemer, wat een veel completere maatstaf betekent dan de huurprijs per vierkante meter.”

Het ideale gebouw

DBAssociates staat de klant ook bij tijdens de onderhandelingen. In plaats van te vertrekken van een standaardhuurcontract, werkt de groep een contract op maat van de klant uit. Die aanpak moet aantonen dat DBAssociates ook in zijn klassieke aanpak streeft naar een evenwichtiger relatie tussen aanbieders en gebruikers van kantoorruimte.

De ontwikkeling van het nieuwe Interbrew-gebouw is de eerste toepassing van een model dat een stap verder in die vraaggedreven richting gaat. De vertrekbasis was nochtans klassiek: in een eerste fase worden de activiteiten, taken en verwachtingen van de werknemers geanalyseerd. “Maar in plaats van met het resultaat van die analyse de markt af te schuimen, definiëren we een gebouw dat nog niet bestaat. We ontwerpen een ideaal virtueel gebouw,” legt Govers uit.

Daarnaast wordt in overleg met de klant een mogelijke financieringsformule uitgewerkt. Met dat virtuele project in de hand trekt DBAssociates op zoek naar een kandidaat-investeerder en/of een projectontwikkelaar. In de Interbrew-case organiseerde de brouwerijgroep na de eerste analysefase van DBAssociates zelf een wedstrijd voor adviesbureaus en architecten. DBAssociates nam deel aan de wedstrijd en organiseerde binnen zijn kandidatuur zelf een wedstrijd voor architecten, waarbij het Antwerpse bureau Poponcini& Lootens de beste score haalde. De tandem DBAssociates met Poponcini & Lootens won de wedstrijd van Interbrew.

De volgende stap was het uitwerken van de tender voor de investeerders-projectontwikkelaars. Zestien partijen deden een bod, de keuze viel op het voorstel van de combinatie Fortis Lease met bouwbedrijf Van Roey. “Er is dus geen projectontwikkelaar in dit project,” merkt Govers op. “Dat is logisch: de meerwaarde van projectontwikkelaars is bij deze werkwijze beperkt. We hebben er daarom veel zien afhaken.”

Vragen van de investeerder

Een investeerder moet wel nog de kans krijgen om wijzigingen aan te brengen aan dat ideale project. Een investeerder wil immers pas in een project stappen als het gebouw een zekere marktconformiteit heeft. “Dat is een onvermijdelijk compromis als je je gebouw niet zelf wilt financieren,” weet Guibert del Marmol. “Bij het Interbrewgebouw heeft de investeerder evenwel geen aanpassingen gevraagd.”

Inmiddels is de bouw van het nieuwe complex aangevat. DBAssociates volgt het bouwproces mee op voor Interbrew en ondersteunt de interne diensten van Interbrew in de communicatie met de werknemers. De oplevering is gepland in het derde kwartaal van 2004.

Vraag blijft of deze aanpak veel navolging zal krijgen. “Het sluit in ieder geval aan bij de tendens naar een meer vraaggedreven vastgoedmarkt,” antwoordt Govers. “De aanpak levert de gebruiker veel voordelen op. Anderzijds is het op de Brusselse vastgoedmarkt ongetwijfeld moeilijker om op deze manier te werken, om de eenvoudige reden dat de grondbeschikbaarheid er beperkter is: op de meeste gronden hebben investeerders en projectontwikkelaars al een optie. Maar in de omgeving van steden als Leuven, Luik of Mechelen zijn zulke projecten perfect mogelijk.”

Laurenz Verledens

“Bij de zoektocht naar een nieuw kantoorgebouw staren veel zaakvoerders zich blind op de huurkosten.”

“Een cruciaal criterium zijn de bezettings-kosten per werknemer, wat een veel completere maatstaf betekent dan de huurprijs per vierkante meter.”