Op kot omdat het rendeert

Met solvabele huurders en een lage instapdrempel als troeven kan studentenhuisvesting veel kleine vastgoedbeleggers bekoren. Bovendien is er in veel steden een tekort aan kwalitatieve koten. Maar op een nichemarkt kan een tekort snel omslaan in een overaanbod.

Beleggen in baksteen blijft populair. En het zou wellicht nog meer beleggers aanspreken als er niet een belangrijke hindernis was: de hoge instapdrempel. Zelfs voor een eenvoudig appartementje op een tweederangslocatie is 150.000 euro stilaan een minimumbedrag. Een betere locatie en/of kwaliteit doet het investeringsbedrag al snel oplopen tot 200.000 euro. Andere segmenten, zoals kantoren en winkels, zijn al helemaal onbereikbaar voor de kleine belegger.

Niet verwonderlijk dus dat kleine beleggers met vastgoedappetijt een groeiende interesse tonen voor laagdrempelige vastgoedniches zoals garages en studentenhuisvesting. Met een investeringsbedrag van 100.000 euro speel je in de studentenhuisvesting al mee in de betere categorie. “Door die lage unitprijs is het voor een relatief breed beleggerspubliek bereikbaar”, zegt Vic Haenen, gedelegeerd bestuurder en eigenaar van de projectontwikkelaar ViRiX, die in Leuven de studentenresidentie #94 bouwt. “Tegelijkertijd is er een tekort aan kwalitatieve studentenkamers. Die combinatie maakt het ook tot een — naar vastgoednormen — zeer liquide investeringsobject.”

Dat veel beleggers vertrouwd zijn met het product ‘studentenkot’ vergemakkelijkt ook de stap. “De mensen die erin beleggen, zijn meestal zelf student geweest”, zegt Herman Du Bois, topman van Quares en initiatiefnemer van het Quares Student Housing Fund. “Vaak hebben ze ook een zoon of dochter die gaat studeren. Het is dus geen complex ver-van-mijn-bedproduct.” Heeft zoon of dochter effectief studie- en kotplannen, dan staan de ouders sowieso voor een huisvestingsvraagstuk. Het in Vlaanderen populaire credo dat ‘huren toch maar weggegooid geld is’, heeft ook zijn ingang gevonden op de markt van de studentenhuisvesting.

Ook de kwaliteit van de huurders is een klassieker in het troevenlijstje van studentenhuisvesting. “De ouders betalen voor hun kinderen, waardoor er zelden een betalingsprobleem is”, zegt Herman Du Bois. “In de klassieke appartementenverhuur is dat andere koek.”

Weinig betalingsproblemen is ook goed voor het nettorendement en dat is uiteindelijk toch waar het voor beleggers om draait. “Het rendement ligt bij ons tussen 5 en 7 procent”, zegt Nele Van Damme van de studentenhuisvester Upgrade Estate. “Dat is huurrendement, fiscale voordelen en meerwaarde samengeteld. We garanderen dat niet, want in vastgoed is er, zoals bij andere activa, altijd een stukje onzekerheid.” Quares zet het Quares Student Housing Fund in de markt met een ‘beoogd rendement’ van 6,5 procent. Het zijn in tijden van spaarboekjes met microrentes meer dan aantrekkelijke rendementen. “Dat maakt het verkoopverhaal gemakkelijk”, zegt Du Bois. “Maar de kandidaat-belegger maakt toch het beste zijn huiswerk. Hoe komt men aan dat rendement? Beleggers beschouwen baksteen als een zekerheid. Maar hoeveel is die zekerheid vandaag waard? Is dat 100, 90 of 110?”

Hype + niche = risico

Herman Du Bois wijst daarmee op een fundamentele zwakheid van vastgoedbeleggingen: de vastgoedmarkt is weinig transparant. “En dat geldt nog meer voor het studentenvastgoed omdat het in ons land nog ver van een mature markt is”, zegt Du Bois. Dat het ook een nichemarkt is, verhoogt dan weer het risico. Op kleine markten is er immers sneller een gevaar voor een overaanbod. Omdat het product ook nog eens geniet van een stevige hype, is enige argwaan niet misplaatst. “We zien nieuwe partijen opduiken die snel een graantje van het succes willen meepikken”, zegt Koenraad Belsack, algemeen directeur van Upgrade Estate. “Maar studentenhuisvesting is geen verhaal van snel enkele studentenkoten neerpoten. We zien nu toch al projecten die het niet zo goed doen als beloofd aan de investeerders.” Leegstand is voor studentenkamers een rendementskraker omdat het een seizoensproduct is: een kot dat aan het begin van het academiejaar niet verhuurd is, kan weleens een heel jaar leeg staan.

Fundamenteel is het nog wel een gezonde markt, klinkt het eensgezind bij onze gesprekspartners. Omdat de vraag naar kwalitatieve huisvesting voor studenten nog altijd groter is dan het aanbod. Maar een lokaal overaanbod is zeker niet uitgesloten, waarschuwt Herman Du Bois. “Een goede locatie is daarom cruciaal. Concreet betekent dat op wandelafstand van enkele campussen of hogescholen. We hebben de markt in verschillende Belgische studentensteden bestudeerd en we hebben er zes geselecteerd waar we willen investeren: Brussel, Antwerpen, Gent, Leuven, Luik en Namen. In die steden is er een structureel tekort aan betaalbare, kwalitatieve studentenhuisvesting.” Quares gaat er proactief op zoek naar investeringen. In de andere, kleinere studentensteden handelt het vastgoedbedrijf reactief. Herman Du Bois: “Als er in die kleinere steden een opportuniteit is, bestuderen we die. Maar de kleinere steden zijn gevoeliger voor wijzigingen in de markt en daarom risicovoller. Soms is het aanbod er in handen van enkele spelers of hogescholen. Die dominantie kan leiden tot een ongezonde prijszetting en concurrentie.”

Een verhuis van een belangrijke hogeschool of faculteit, kan de markt in een buurt ook verstoren. “Dat klopt”, reageert Koenraad Belsack. “Maar de consolidatiegolf in het hoger onderwijs is vergevorderd en ook goed in kaart gebracht. Om onaangename verrassingen te vermijden, is het wel belangrijk om goede contacten te onderhouden met de onderwijsinstellingen. En daarvoor moet je kwaliteit aanbieden.”

Een krot is geen kot

Voor kandidaat-investeerders die lang geleden op kot hebben gezeten: het kot kan geen krot meer zijn. De studerende jeugd verwacht vandaag een zeker comfortniveau en er zijn normen voor woonkwaliteit en veiligheid. Kwaliteit omvat echter veel meer dan een goed ingericht kot, benadrukt Nele Van Damme. “Een goede tip: kijk eerst naar de gemene delen: de gemeenschappelijke keuken, de berging, de fietsenstalling, de technische lokalen en de kwaliteit van de installaties… Of een kamer 14 of 15 m2 groot is, dat maakt niet zo veel uit. Het verschil zit in de kwaliteit van de gemeenschappelijke delen. Waarom? Omdat besparen op de gemeenschappelijke ruimte, onvermijdelijk gevolgen heeft voor het beheer en de verhuurbaarheid. Een te kleine fietsenstalling of afvalberging zorgt meteen voor overlast. Het beheer wordt daardoor veel zwaarder.”

Vanuit dezelfde insteek investeert Upgrade Estate ook in duurzame materialen en groene energie. “We trachten in elk project zoveel mogelijk zelf in te staan voor de energievoorziening. Want dat beperkt het risico op energieprijsschommelingen. Tegelijkertijd sensibiliseren we ook de huurders-studenten. Zo is er onze ‘Kotkip’: een echte kip die het groenafval verwerkt en een virtuele kip die op de kotwebsite iedere dag tips kakelt voor een duurzaam kotleven.” Ook ViRiX besteedt in zijn project #94 veel aandacht aan energieprestaties. Het gebouw krijgt een k-waarde van 18 en ViRiX beoogt een E-peil van bijna 0. “Door het lager energieverbruik betaalt die investering zich op lange termijn terug”, zegt Vic Haenen. “Er is één probleem: de markt wil wel energiezuinige gebouwen, maar wil er nog niet voor betalen.” Het is een van de redenen waarom ViRiX het project niet verkoopt (zie ook Op kot in de vroegere hoofdzetel van AB Inbev).

Eensgezindheid is er ook over de noodzaak van een intensief beheer. Ingrid Haenen, bestuurder bij ViRiX, maakt een vergelijking: “In een kantoorgebouw heb je misschien één gebruiker voor 10.000 m2, in een appartementsblok is dat één klant voor 100 m2 en in onze studentenresidentie is dat één huurder voor 15 m2. Dat heeft uiteraard consequenties voor het beheer.”

Dure vierkante meters

Studentenvastgoed is door zijn lage prijs per unit bereikbaar voor een breed beleggerspubliek, maar dat wil niet zeggen dat het goedkoop is. Integendeel: de vierkantemeterprijs van sommige koten moet niet onderdoen voor die van luxeprojecten op toplocaties. “Omdat er een tekort is aan goede producten”, zegt Vic Haenen. Maar vierkantemeterprijzen van appartementen en studentenkoten naast elkaar zetten, is appels met peren vergelijken, vindt hij. “De kostendensiteit van een kot is afgrijselijk. Want per kamer van 15m2 is er een badkamer, nutsaansluitingen, internet, aparte meters… Ook de bruto/nettoverhouding is een ramp. In een appartement van 100 m2 verlies je ongeveer 15 m2 aan gemeenschappelijke delen zoals lift- en trapkernen. Je houdt dus 85 privatieve vierkante meters over waarvoor de koper betaalt. In een complex voor studentenhuisvesting hou je voor een topproduct op 100 m2 slechts 55 m2 private ruimte over.”

Als studentenhuisvesting een vastgoedbelegging is, dan moet de belegger ook de lange termijn voor ogen houden. Zal de markt van studentenkamers over pakweg tien of vijftien jaar nog altijd boomen? “Ik denkt dat de vraag naar en het belang van opleiding nog gaat toenemen”, antwoordt Vic Haenen. “Hoe dan ook: wij kiezen heel bewust voor kwaliteit en anticiperen daarmee op een eventuele kentering in de markt. In moeilijke marktomstandigheden zijn er twee categorieën die standhouden: de onderkant van de markt en het topsegment.”

Herman Du Bois waarschuwt wel voor extreme huurprijzen. “We mikken op een publiek dat kwalitatieve maar betaalbare huisvesting zoekt. En dat publiek zal toenemen, maar de gezinsbudgetten komen wel onder druk. Ik vraag me af of huurprijzen van 500 tot 600 euro op lange termijn nog haalbaar zijn. En mocht de markt keren? Wij investeren altijd op toplocaties, binnenstedelijk, in panden die ook een andere bestemming kunnen krijgen.” Upgrade Estate heeft alvast niets van de crisis gevoeld, zegt Koenraad Belsack: “Mensen besparen niet op de studies van hun kinderen.”

LAURENZ VERLEDENS

Het in Vlaanderen populaire credo dat ‘huren toch maar weggegooid geld is’, heeft ook zijn ingang gevonden op de markt van de studentenhuisvesting.

“Het verschil zit in de kwaliteit van de gemeenschappelijke delen”

Studentenvastgoed is bereikbaar voor een breed beleggerspubliek, maar is daarom niet goedkoop.