Ontdek het Zwitserse baksteengeheim

Bent u na een leven van hard werken op zoek naar een pied-à-terre in een paradijselijk oord? Vergeet dan even de Provence, Toscane of de Spaanse costa’s en verken de Zwitserse Alpen. Een fiscaal gunstregime en een interessante vastgoedbelegging zijn de kersen op de taart voor wie houdt van het goede leven op z’n Zwitsers.

“We voelen ons hier vrij, de mensen respecteren onze privacy. Het veiligheidsaspect is belangrijk. Wij zijn ook natuurliefhebbers en Zwitserland is het land bij uitstek om van de natuurpracht te genieten.” Het zijn maar enkele fragmenten uit een spotje voor de toeristische dienst van Zwitserland. En het is niemand minder dan Formule-1-coureur MichaelSchumacher die zich zo lovend uitlaat over het Alpenland.

Over de hoofdreden van zijn Zwitsers domicilie, het fiscale gunstregime, zwijgt Schumi uiteraard in alle talen. Maar zijn lofrede is zeker niet gelogen. Wie van de natuur houdt, veiligheid een belangrijk thema vindt en op zijn privacy is gesteld, zal Zwitserland zeker naar waarde kunnen schatten.

Alleen is het jammer dat je er zo moeilijk binnenraakt. Natuurlijk zijn we ‘s winters meer dan welkom in de talrijke skistations. En ‘s zomers de gezonde berglucht komen inademen, is ook geen probleem. Maar als buitenlander een optrekje kopen op Zwitsers grondgebied? Nee, dat hebben de van oudsher isolationistische Zwitsers niet graag. Onder meer uit milieuoverwegingen, zo beweren ze, kwestie van te vermijden dat ongecontroleerde bouwprojecten het waardevolle landschap zouden verpesten.

En dus riepen de Zwitsers een rist wetten en ordonnanties in het leven die het voor buitenlanders moeilijk, zo niet onmogelijk, maakten om vastgoed te kopen in het land. Een wetgeving die echter bij momenten verstrakte en dan weer wat versoepelde. Onlangs werd de deur naar verwerving van Zwitsers vastgoed door buitenlanders weer wat meer opengezet.

Zwitserse toegevingen

Het uitgangspunt blijft nog altijd de zogenaamde LexFriedrich of LexKoller, officieel La Loi Fédérale sur l’Acquisation d’Immeubles par des Etrangers ( LFAIE). Volgens deze wet moet elke vastgoedaankoop door een niet-Zwitser worden voorgelegd aan de kantonale bevoegde autoriteit, die dan al dan niet toelating geeft voor de transactie. Welke transacties zullen een toelating krijgen? De kansen blijken vrij beperkt. Om het eenvoudig samen te vatten: die transacties waar de Zwitsers zelf baat bij hebben. Een voorbeeld: de verwerving van vastgoed die bedoeld is om een pensioenplan voor Zwitserse werknemers te verzekeren in een Zwitserse onderneming, is toegelaten.

Het goede nieuws is dat de draagwijdte van deze restrictieve wet door twee maatregelen uit 2002 is ingeperkt. Een eerste belangrijke versoepeling, het gevolg van een bilateraal akkoord met de Europese Unie, heeft te maken met het begrip ‘buitenlander’. Onderdanen van de EU die geldig in Zwitserland wonen, worden binnen de LFAIE gelijkgesteld met Zwitsers. Concreet: voor die categorie van buitenlanders is er nu geen enkele beperking meer om vastgoed te kopen.

Dan blijft er nog het probleem om een geldig domicilie in Zwitserland te krijgen. Daar zijn twee mogelijkheden voor. Eén: u werkt in Zwitserland of hebt een werkvergunning. Twee: u werkt niet in Zwitserland en kunt aantonen dat u financieel sterk genoeg staat om in Zwitserland te leven. Met deze laatste regeling mikt Zwitserland eigenlijk op de renteniers onder ons en op extreem gefortuneerden, zoals Schumacher.

Een tweede recente toegeving (de MotionEpiney) gaat over de verkoop van vastgoed tussen buitenlanders. Die transacties moeten nog altijd worden voorgelegd aan de kantonale autoriteit, maar tellen niet meer mee in de tellingen van de zogenaamde ‘kantonquota’. Jaarlijks bepalen de verschillende kantons immers hoeveel (vakantie-)woningen er aan buitenlanders verkocht mogen worden. Zodra het quotum bereikt is, wordt de transactie sowieso geweigerd. Vanuit de redenering dat een verkoop tussen buitenlanders eigenlijk geen bijkomende buitenlandse verwerving is, ontsnappen dergelijke transacties sinds kort aan dit quotasysteem.

Meerwaarde, levenskwaliteit en fiscaliteit

Betekent dat alles nu dat een eens zo afgeschermde vastgoedmarkt plots helemaal openstaat voor buitenlands kapitaal? En is Zwitsers vastgoed dan een interessante investering? MarieHaverbeke, de Belgische manager van het Zwitserse vastgoedbedrijf AM Services SA (www.amservices.ch) dat actief is in het toeristische kanton Valais, antwoordt genuanceerd. “Je moet niet verwachten dat het hier een Marbella in de bergen zal worden. De Zwitsers blijven strikt toezien op grote vastgoedontwikkelingen. Maar dat speelt natuurlijk ook wel in het voordeel van wie de hand kan leggen op Zwitsers vastgoed. Want de instroom van buitenlandse kopers zal ongetwijfeld toenemen, terwijl het aanbod relatief beperkt blijft.”

Wie een chalet koopt met het oog op meerwaarde zit dus wel goed, meent Haverbeke. Tegelijk geeft ze toe dat een belegging met het oog op huuropbrengsten de rendementstest wellicht niet zal doorstaan. Vooral dan omdat Zwitserse woningen flink geprijsd zijn (zie kader: Duur vastgoed, goedkope transacties). “Maar ik denk dat je bij zo’n aankoop niet alleen naar het financiële plaatje moet kijken,” aldus Haverbeke. “Het is ook een investering in levenskwaliteit. Mensen die van het leven willen genieten en zich financieel wat kunnen veroorloven, kunnen volgens mij nergens beter zijn. En het is inderdaad zo dat de Zwitsers zeer discreet zijn en veel respect tonen voor iemands privacy. Het verklaart ook waarom de jetset hier zo graag komt. Want wat de aanwezigheid van prinsen, acteurs en zangers betreft, kun je de vergelijking met Marbella wel maken. En dat geldt trouwens ook voor het aantal golfterreinen.”

En dan is er, Schumi indachtig, natuurlijk ook nog het fiscale aspect. Vergis u niet, voor de werkende mens is Zwitserland zeker geen fiscaal paradijs. Maar het zogenaamde ‘fiscaal forfait’ voor wie een Permis C (een permanente verblijfsvergunning) kan voorleggen, is wel een zegen voor de gefortuneerde medemens. In het kanton Vaud, waar Schumacher zijn optrekje heeft, bedraagt dit fiscale forfait vijfmaal de huurwaarde van het bewoonde pand.

Tot slot: ook voor wie aan successieplanning wil doen, kan een Zwitsers domicilie wonderen doen. In sommige Zwitserse kantons worden er immers in eerste graad geen successierechten geheven.

Laurenz Verledens

Een chalet in Zwitserland is een uitstekende investering, de levenskwaliteit is er hoog en de successieregels zijn er bijzonder gunstig.