Komt er een vastgoedcrash?

In de maanden juli, augustus en september verstrekten de banken in ons land voor 7,2 miljard euro hypothecaire leningen, 31 procent minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Zijn de cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) de kanarie in de koolmijn voor instortende vastgoedprijzen?

Volgens de Notarisbarometer lag de activiteit op de vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van het jaar 3,1 procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Omdat in deze cijfers ook bijvoorbeeld schenkingen en publieke verkopen zitten, verhullen ze waarschijnlijk de ware ravage. “De daling van het aantal transacties moet dit jaar ongeveer 25 procent zijn”, schat Philippe Ledent, econoom bij ING België. Dat cijfer ligt al meer in lijn met de cijfers van de BVK. Het aantal kredietaanvragen voor de aankoop van woningen zit al drie kwartalen op het laagste peil in tien jaar.

De sector verwijst naar de stijgende rentevoeten. Hoe hoger de rente, hoe lager de ontleningscapaciteit van de gezinnen bij een gelijk inkomen. Volgens de Nationale Bank van België bedroeg de gemiddelde variabele rente in augustus 5,26 procent. Het is geleden van 2008 dat die variabele rente zo hoog was. Voor de vaste rentevoeten moeten we zo ver niet teruggaan in de tijd. De vaste rente voor een periode van tien jaar of meer was in 2014 hoger dan de 3,4 procent van vandaag. De meerderheid van de kredietnemers kiest voor een vaste hypothecaire rente.

Sneeuwbaleffect

Nog volgens de Notarisbarometer is de gemiddelde huizenprijs dit jaar zo goed als stabiel gebleven. De gemiddelde prijs van appartementen is zelfs nog licht gestegen. Het jaar is natuurlijk nog niet volledig om en de meeste economen verwachten een lichte daling van de vastgoedprijzen dit jaar.

“We zijn zo gewend aan prijsstijgingen dat we de kleinste daling van de prijzen niet meer kunnen verdragen. Je moet een prijsdaling van 1 procent bijvoorbeeld kunnen relativeren, na de sterke prijsstijgingen die we hebben gekend. Zeg nooit nooit, maar een vastgoedcrash in België is zeer onwaarschijnlijk in vergelijking met andere landen”, meent Philippe Ledent. “Ervaringen uit het verleden tonen aan dat de Belgische vastgoedmarkt een van de meest stabiele is. Ze kende de minste neerwaartse kwartalen en als de prijzen stijgen, doen ze dat in mindere mate dan in andere Europese landen.”

Een aantal kenmerken van de Belgische vastgoedmarkt voorkomen een grote duik van de prijzen. “De Belgen hechten veel belang aan het eigenaarschap”, zegt Etienne de Callataÿ, econoom bij Orcadia Asset Management. Ongeveer 72 procent van de gezinnen bezit de woning waarin ze wonen. “Die eigenaars hebben vandaag niet de neiging om te verkopen en dus dalen die woningen niet in waarde. Er is ook geen reden om een lening op te geven die jaren geleden tegen een veel lagere rentevoet dan de huidige werd afgesloten.” In de Belgische wetgeving zit ook een bescherming van kredietnemers die er in het buitenland niet is. Zo mogen variabele rentevoeten niet meer stijgen dan ze kunnen dalen, en moet er kapitaal en rente betaald worden tijdens de looptijd.

“Voor een crash heb je een sneeuwbaleffect nodig”, meent Roland Gillet, professor financiële economie aan de Universiteit van Parijs Sorbonne en de ULB. “Een vastgoedcrisis begint met een instorting van de transacties, na een jaar of twee gevolgd door een uitgesproken daling van de prijzen met 15 tot 20 procent. Als we in een economische crisis zitten, kunnen huizen die in goede tijden tegen hoge prijzen zijn verkocht, snel in waarde dalen. Wanneer sectoren die afhankelijk zijn van de vastgoedsector gedwongen worden om personeel te ontslaan, gaat de machine op volle toeren draaien. Mensen zijn zonder inkomen zijn niet langer in staat hun lening terug te betalen, wat dan weer een probleem vormt voor de banken, enzovoort.”

Heruitvinden

Maar is de stijgende rente wel het enige probleem? “Neen”, meent Ingrid Nappi, econoom en professor aan de Ecole des Ponts ParisTech. “Deze crisis is veelzijdig en structureel. Overal in Europa is er voldoende huisvesting, maar er is een mismatch tussen de huidige woningvoorraad en de demografische ontwikkelingen van de afgelopen dertig jaar. De woningen zijn slecht verdeeld over het land en over de verschillende leeftijden van de bevolking. Er is weinig mobiliteit en rotatie van bewoners mogelijk. Tot slot dient een deel van de woningen ook niet meer voor zijn essentiële functie, namelijk het bieden van een plek om te wonen. Ze worden gebruikt voor de huisvesting van toeristen.”

Onder de gemiddelde prijzen schuilt ook een tanende interesse in panden die niet of weinig energie-efficiënt zijn en een toegenomen populariteit van duurdere, goed geïsoleerde woningen die uitgerust zijn met zonnepanelen en duurzame verwarmingstechnieken.

Ingrid Nappi: “Er is dringend een paradigmaverschuiving nodig. De noodzakelijke ecologische transitie vereist dat we het bouwen opnieuw bekijken, zowel de materialen als de hoeveelheid grond die we gebruiken. De sector moet zich heruitvinden en innoveren. De woningvoorraad is verouderd en vormt de grootste uitstoter van broeikasgassen. Vandaag voelen vooral ontwikkelaars, bouwpromotoren, notarissen, makelaars enzovoort, de crisis. Maar de oorzaak van deze crisis gaat ver terug. Al twee decennia lang trekken grote, professionele investeerders zich terug uit het residentiële vastgoed omdat kantoor- en winkelvastgoed meer opbrengt. In de plaats daarvan zijn particulieren zwaar beginnen te investeren – en soms zelfs speculeren – in gemeubileerd huurvastgoed.”