Kanscontract, risicocontract

U kunt uw pensioen aanvullen met een extra maandelijks inkomen door uw woning op lijfrente te verkopen. Zo’n contract kunt u zelfs afsluiten met een kind, maar de fiscus kan daar bezwaar tegen maken.

Freddy en Magda staan enkele jaren van hun pensioen. Om hun levensstandaard na hun pensionering te kunnen behouden, zijn ze ruim twintig jaar geleden begonnen met pensioensparen. Hun woning is sinds een tiental jaar helemaal afbetaald, waardoor ze meer financiële ademruimte hebben. Toch twijfelen ze eraan of hun wettelijk pensioen en hun pensioenspaarpot volstaan om alle kosten in de herfst van hun leven te dekken. Daarom overwegen ze hun huis op lijfrente te verkopen.

“Een verkoop op lijfrente is een alternatieve financieringsvorm, waarbij de verkoopprijs van de woning wordt omgezet in een periodieke uitkering”, zegt Jessy Nauwelaers, vastgoedexpert en makelaar van Lijfrentemakelaar.be. “De koper betaalt de integrale som niet in één keer aan de verkopers, hij doet periodieke betalingen van een lijfrente. Die rente, die doorgaans wordt geïndexeerd, wordt meestal maandelijks uitgekeerd.” Met die inkomsten kunnen Freddy en Magda bijvoorbeeld een appartement huren, maar ze kunnen met de koper ook afspreken dat ze het vruchtgebruik van de woning behouden. Op die manier kunnen ze tot aan hun dood in hun vertrouwde omgeving blijven wonen.

Eenmalig startkapitaal

Welk bedrag Freddy en Magda maandelijks ontvangen van de koper, hangt vooral af van drie factoren: de geschatte verkoopwaarde van de woning, hun leeftijd en de marktrente. Vaak wordt aan het begin eenmalig een hoger bedrag — bij wijze van startkapitaal — uitgekeerd. Meestal komt dat overeen met 5 tot 20 procent van de waarde van de woning.

“De maandelijkse lijfrente ligt vaak hoger dan de inkomsten uit het belegde kapitaal na een klassieke verkoop”, weet Jessy Nauwelaers. “In principe ontvangen de verkopers die rente zolang ze leven, maar tegenwoordig wordt meestal in een beperking in de tijd voorzien. Het geval van Jeanne Calment, die haar huis op lijfrente verkocht en 122 jaar werd, is alom bekend. Kandidaat-kopers willen zo’n risico niet lopen.”

Risico voor de koper

Freddy en Magda krijgen elke maand een vast inkomen als ze hun huis op lijfrente verkopen. Daarop betalen ze in principe geen belasting. Als ze vroeg overlijden, verwerft de koper de woning tegen een voordelige prijs. Maar als beide partners ouder worden dan hun statistische levensverwachting, moet hij misschien nog wel gedurende dertig jaar elke maand een lijfrente uitbetalen. Kortom: voor de koper blijft het speculeren. Een lijfrente is een kanscontract.

Een lijfrenteovereenkomst wordt op maat gemaakt, maar ondanks die contractuele vrijheid moeten de verkoper en de koper zich aan bepaalde regels houden. Daarom is professionele begeleiding aan te raden. Freddy en Magda kunnen bijvoorbeeld kiezen voor de verkoop van de volle eigendom van hun woning. Willen ze liever in hun huis blijven wonen, dan kunnen ze aan de koper voorstellen het vruchtgebruik te behouden, of onmiddellijk een levenslange huur met hem afsluiten. Uiteraard ligt de rente dan lager.

“Wie zijn huis op lijfrente verkoopt, wil er meestal blijven wonen”, weet Jessy Nauwelaers. “Dat is geen slechte zaak voor de koper: die heeft dan de zekerheid dat zijn eigendom goed onderhouden blijft, omdat de verkoper zich er nog altijd emotioneel mee verbonden voelt.”

Verkopen aan een kind

Met de formule van de lijfrente doen de eigenaars ooit volledig afstand van hun hun woning, welke optie ze ook kiezen. Dat betekent dat na hun overlijden niets meer van hun woning overblijft voor hun kinderen of andere erfgenamen. Maar Freddy en Magda kunnen er ook voor kiezen het huis op lijfrente te verkopen aan hun enige zoon. Die betaalt dan een levenslange rente aan zijn ouders, zoals zou gebeuren als ze het huis op lijfrente zouden verkopen aan een vreemde. Voor Freddy en Magda maakt dat weinig verschil, maar hun zoon heeft op die manier wel een belangrijke troef in handen: hij krijgt de woning zonder dat hij daarop successie- of schenkingsrechten moet betalen.

Een woning op lijfrente verkopen aan een kind is in principe volledig legaal. Maar de fiscus beseft dat via die constructie heel wat successie- of schenkingsrechten kunnen worden omzeild. Daarom zal de belastingadministratie in de praktijk al gauw oordelen dat het om een vermomde schenking gaat. Zo kan ze vermoeden dat Freddy en Magda een veel te lage rente aan hun zoon vragen, die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de woning of tot hun levensverwachting.

Problemen vermijden

Om problemen te vermijden, doen Freddy, Magda en hun zoon er goed aan een correcte rente te bepalen. Een notaris of een professioneel adviesbureau kan helpen dat bedrag vast te leggen. Bovendien moet de zoon de periodieke betalingen kunnen bewijzen, bijvoorbeeld via rekeningafschriften. Een ijverige belastingcontroleur kan vermoeden dat de ouders de inkomsten uit de lijfrente op de een of andere manier terugstorten naar hun zoon. Bij twijfel kan de ambtenaar na het overlijden van Freddy en Magda eisen dat hun zoon alsnog schenkingsrechten moet betalen op de woning. Daarbovenop riskeert de zoon een boete voor fraude.

Jessy Nauwelaers is er dan ook geen voorstander van om de verkoop op lijfrente aan rechtstreekse erfgenamen te promoten als techniek voor successieplanning. “De fiscus is erg op zijn hoede voor zulke constructies”, waarschuwt ze. “Als de ouders vroegtijdig overlijden, wordt de verkoop hoe dan ook als een schenking getaxeerd. Ook als achteraf blijkt dat ze al ongeneeslijk ziek waren op het moment van de verkoop, kan de fiscus de hele operatie terugfluiten.”

ROEL VAN ESPEN

De fiscus kwalificeert de verkoop op lijfrente aan een kind als een vermomde schenking, als de ouders een te lage lijfrente vragen.