In blijde verwachting

In Oostende staan enkele knappe nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten op stapel. Dat is goed nieuws voor de aantrekkelijkheid van de Stad aan Zee. De keerzijde is mogelijke druk op de prijzen van oudere appartementen.

2013 is flauw gestart, maar sinds april is er duidelijk beterschap. We liggen nu zelfs iets voor op de verkoopcijfers van 2012. Wat ook wel nodig was, want 2012 was een zwak jaar.” De analyse van Filip Dermul, de zaakvoerder van Agence Dermul, een van de belangrijkste vastgoedkantoren in Oostende, verrast een beetje. Want de statistieken van de federale overheidsdienst Economie tonen vrij gunstige cijfers voor Oostende. De referentieprijs voor appartementen ging 8 procent hoger tot 260.000 euro. Het aantal verkopen van appartementen lag met 1257 ook iets boven het totaal van 2011 (1173). Notaris Bart Van Opstal bevestigt met de recentste data van de Notarisbarometer bij de hand wel het moeizame begin van 2013: “In het eerste trimester was er duidelijk een dipje in het aantal transacties.”

De prijsstijging van 8 procent is mogelijk het gevolg van een verschuiving van de activiteit naar grotere, recentere en dus ook duurdere appartementen. Vanuit zijn ervaring op het terrein, ziet Filip Dermul eerder een stabilisatie van de appartementsprijzen in Oostende. “We zien wel dat de Oostendse vastgoedmarkt volwassen wordt”, zegt hij. “Er is meer nuancering in de prijsvorming, afhankelijk van de ligging en de ouderdom van het pand. Zo is De Visserskaai de voorbije jaren aanzienlijk duurder geworden. Terecht, want het is een mooie locatie. Maar men is beginnen te overdrijven. De prijzen haalden er bijna het niveau van appartementen met frontaal zeezicht. Dan weet je dat er iets niet klopt. We zien daar nu stilaan een correctie.”

Hoewel hij niet erg gelukkig is met de recente verhoging van de tweedeverblijfstaks — “Geen probleem dat Oostende de duurste is, maar dan moet het ook de beste zijn” — meent Filip Dermul dat het wel de goede kant uit gaat met Oostende. “Er wordt veel gebouwd, maar wel verstandig en kwalitatief. Tegelijk is het nieuwe aanbod heel divers. De herontwikkeling van het Militair Hospitaal is een trendsetter geweest. Het heeft ervoor gezorgd dat een nieuw cliënteel, zeg maar de meerwaardezoeker met een iets hoger inkomen, interesse heeft gekregen voor Oostende.”

Het rijtje topprojecten dat op stapel staat, oogt vrij indrukwekkend. Oosteroever, van Versluys en CFE Immo, is met zijn ruim 1000 appartementen met zeezicht het meest ambitieuze. Maar ook Baelskaai, vlak naast Oosteroever, van Burco Coast (Jean De Cloedt) mag worden gezien. Op termijn komen er ongeveer 660 appartementen; het ontwerp is van AWG Architects (bOb Van Reeth). Groep Sleuyter werkt intussen voort aan de plannen voor de ontwikkeling van de site van het Media Center. Op het aanpalende perceel ontwikkelt Chateau Residenties het project Crystal Residence, naar plannen van Buro II en Architectuurstudio.

Optimisme bij de nieuwbouwers

Een koninginnenproject in de Koningin der Badsteden wordt de herontwikkeling van Hotelschool. Op 4 juli wordt duidelijk wie aan de slag kan op die toplocatie van meer dan 1 hectare met zicht op de jachthaven en vlak bij het station. Geïnteresseerden moeten minimaal 40 miljoen euro bieden. Bart Van Opstal, die is aangesteld om de openbare verkoop in goede banen te leiden, noemt de toewijzing “een belangrijke graadmeter voor het vertrouwen van de projectontwikkelaars in de Oostendse vastgoedmarkt”. En hij is optimistisch gestemd: “Er is al veel interesse.”

Dat optimisme over de lokale vastgoedmarkt horen we ook bij twee belangrijke Oostendse projectontwikkelaars Versluys en Sleuyter. Bart Versluys startte recentelijk de commercialisering van zijn prestigeproject Oosteroever en hij is erg tevreden over de verkoop: “Eind juni beginnen we met de grondwerken en we hebben nu al meer dan 50 appartementen verkocht.” Ook Steven Sleuyter wijst op uitstekende verkoopcijfers, onder meer van de residentie South View, op dit ogenblik het grootste project van Groep Sleuyter in Oostende: “We bouwen momenteel de kelder, dus er valt nog niet zo veel te zien. Toch is die residentie voor bijna 80 procent verkocht.”

Filip Dermul merkt wel op dat de markt van de bestaande appartementen de concurrentie voelt van het nieuwbouwgeweld. “Mensen weten heel goed wat het kost om een oud appartement te renoveren. En sommigen zien op tegen die kosten. Dat zet een rem op de herverkoopmarkt.” Notaris Van Opstal bevestigt: “Ook de bewustwording over energieprestaties van gebouwen neemt toe. Ik vermoed dat er daarom prijsdruk zal blijven bestaan op verouderde appartementen.”

Vlotte vakantieverhuur

Volgens Filip Dermul loopt de vakantieverhuur behoorlijk vlot dit jaar. “Het belang van het juiste product neemt wel toe”, zegt hij. “In de toeristische sector is heel de wereld eigenlijk concurrentie. Kwaliteit en comfort worden almaar belangrijker. Als je iets wilt kopen met het oog op vakantieverhuur, kies dan voor een pand op een toplocatie, om niet te zeggen de zeedijk.”

Zit er nog evolutie in de huurprijzen? “Nauwelijks”, antwoordt Filip Dermul. “Sommige verhuurders willen hun huurprijs wat optrekken, om de tweedeverblijfstaks een stukje te recupereren. Ik raad hen dat af. Je kunt eigenlijk maar een hogere huur vragen als je ook iets meer aanbiedt, bijvoorbeeld als je draadloos internet hebt geïnstalleerd. Als je die belasting echt wilt recupereren, mik je het beste op een extra verhuring, en dat doe je niet door de huurprijs te verhogen.”

LAURENZ VERLEDENS

“Mensen weten heel goed wat het kost om een oud appartement te renoveren. En sommigen zien op tegen die kosten”