Huurprijzen in Brussel moeten omhoog

Heeft Brussel nog nood aan nieuwe kantoorwijken? Wat wordt het vastgoed van de toekomst? En stevenen we af op een nieuwe vastgoedcrisis? Trends sprak met vijf experts over de Belgische vastgoedmarkt zoals ze is en zou moeten zijn.

We ‘rekruteerden’ bewust specialisten met een specifieke achtergrond: architect Michel Jaspers (Jaspers-Eyers & Partners), projectontwikkelaar Eric Verbeeck (Landsbeeck), makelaar Eric Van Dyck (Cushman & Wakefield), investeerder Guy Van Wymersch (Axa) en Serge Fautré, topman van Cofinimmo.

Investeringen: van kneusje tot ster

In Europa klom het investeringsvolume in direct vastgoed tussen 2000 en 2005 van 66 miljard euro naar 151 miljard euro (bron: Jones Lang LaSalle European Research). De groei van de indirecte vastgoedinvesteringen is minstens even spectaculair. Ook in ons land klom het investeringsvolume in 2006 naar een recordhoogte (4,2 miljard euro). Hoe verklaart u dat?

SERGE FAUTRÉ (COFINIMMO). “De toegenomen interesse van investeerders voor vastgoed is veel meer dan een hype. Vandaag beschouwen ze vastgoed als een aparte en volwaardige assetclass. De Nederlandse pensioenfondsen hebben daar een voortrekkersrol in gespeeld. Ze hebben altijd een hoog percentage vastgoed, boven 10 %, in hun portefeuille gehad.”

GUY VAN WYMERSCH (AXA). “Het is vooral een kwestie van diversificatie. Investeerders willen de risico’s spreiden over verschillende categorieën van activa. En vastgoed zorgt voor stabiliteit. Vroeger was het ondergewaardeerd, nu zien we al enkele jaren een inhaalbeweging. Het aantal spelers is ook enorm toegenomen. Tien jaar geleden had je een handvol grote bedrijven, een paar verzekeraars en enkele fondsen die investeerden in vastgoed. Vandaag hebben álle verzekeringsbedrijven een aanzienlijke vastgoedportefeuille; er zijn nu honderden fondsen die investeren in vastgoed. En die zijn echt gefocust op vastgoed: ze hebben de keuze tussen vastgoed of cash.”

ERIC VAN DYCK (C&W). “Het is de voorbije jaren wel erg hard gegaan en ik denk dat we nu voor een periode van afkoeling staan. Maar dat heb ik misschien een jaar geleden ook gezegd. En al vertraagt de markt een beetje, dan nog zal het investeringsvolume een veelvoud blijven van wat het ooit is geweest. Vooral de crossborderinvesteringen zijn sterk toegenomen Ik denk dan ook dat we de invloed van de euro niet mogen onderschatten. Het wisselrisico is verdwenen. Voor wereldwijde spelers is de Europese markt veel toegankelijker geworden.”

Vastgoedcrisis in de maak?

De euforie op de investeringsmarkt staat in schril contrast met de malaise op de huurmarkt, vooral bij kantoorgebouwen. Intussen lijkt er geen rem te staan op nieuwe projectontwikkelingen. Voeg daarbij dat veel investeerders hun aankopen grotendeels financieren met geleend geld, soms wel tot 90 %. Is dat nog lang houdbaar?

ERIC VAN DYCK (C&W). “Je kunt daar inderdaad vragen bij stellen. En sommige waarnemers hebben er uitgesproken meningen over, op het paniekerige af. Persoonlijk vind ik dat overdreven. Kijk naar het huurprijsniveau in Brussel: dat is naar mijn mening ondergewaardeerd. Brussel heeft immers heel wat troeven: de ligging, meertaligheid, de kwaliteit van de werknemers, de aangename leef- en werkomgeving, … Als de investeringsmarkt zou afkoelen – en dat is best mogelijk – dan heeft de Brusselse kantoormarkt een buffer in de vorm van die potentiële huurgroei. De economie doet het nu toch al enkele jaren meer dan behoorlijk, dat kan de huurmarkt aanzwengelen.”

SERGE FAUTRÉ (COFINIMMO). “We horen vaak dat het toch zo goed gaat met de Brusselse kantoormarkt, want de interesse van investeerders is overweldigend. Eerlijk gezegd zou ik veel liever hebben dat de interesse van de huurders overweldigend is. Investeren in vastgoed heeft pas zin als er een cashflow is, dus als er huurders zijn. Er zijn investeerders die alleen bakstenen kopen. Wij kopen bakstenen waar huurcontracten aan verbonden zijn. Het accent is in vastgoed verschoven van cashflow naar meerwaarde. Dat is natuurlijk mooi voor de promotoren. Ze bouwen volop, geven soms een huurgarantie en dat blijkt voor veel investeerders voldoende te zijn. We zijn bang dat dit mooie liedje van kopen, verkopen en winst pakken op een dag gedaan zal zijn.”

GUY VAN WYMERSCH (AXA). “Als de huurprijzen niet opnieuw gaan stijgen, verwacht ik problemen. Want kantoorgebouwen verouderen snel en moeten na verloop van tijd gerenoveerd worden. Op het huidige huurprijsniveau wordt dat moeilijk. Het risico ligt dan ook vooral bij investeerders die veel geld hebben neergelegd voor zogenaamde B- en C-gebouwen: kantoren die stilaan op technisch vlak voorbijgestreefd zijn. Want de huurders hebben vandaag de keuze tussen nieuwe gebouwen en voorbijgestreefde gebouwen, en het verschil in huurprijs is niet zo groot.”

ERIC VERBEECK (LANDSBEECK). “Wij zijn zakenmensen: als de vraag van de investeerders er is, zullen wij voor aanbod zorgen. Maar dat wil niet zeggen dat we de verhuur uit het oog verliezen. Wat we verkocht hebben, is ook verhuurd geraakt. Er is nauwelijks leegstand in de gebouwen die we ontwikkeld hebben. En dat zien we als onze verantwoordelijkheid: als ontwikkelaar proberen we vraag en aanbod in evenwicht te houden. Onze kopers zijn tevreden: ze hebben op risico gewerkt met ons, en ze hebben daar een risicopremie voor gekregen.”

SERGE FAUTRÉ (COFINIMMO). “Ik vrees dat de huidige hoogconjunctuur in het vastgoed ook voor onrealistische verwachtingen zorgt. De voorbije vijf jaar is de waarde van het Cofinimmo-aandeel met 52 % gestegen. Voeg daarbij het jaarlijkse dividend en je komt aan een return van zo’n 100 %. Is dat normaal? Die prestatie was misschien op zich wel gefundeerd, maar het zou niet verstandig zijn om dat ook voor de toekomst te verwachten.”

Nieuwe gebouwen, nieuwe segmenten

De vastgoedsector ontsnapt niet aan het Kyotoprotocol. Nieuwe gebouwen en grote gebouwen die een grondige renovatie ondergaan, moeten voortaan voldoen aan energie-efficiëntienormen. Ondertussen duiken op de investeringsmarkt naast de traditionele vastgoedcategorieën (kantoren, retail, semi-industrieel, residentieel) nieuwe segmenten op.

MICHEL JASPERS (JASPERS-EYERS). “De aandacht voor duurzame en milieuvriendelijke gebouwen zal nog toenemen. Maar echt nieuw is het niet. De technische en functionele optimalisatie van gebouwen staat al lange tijd hoog op de agenda. Misschien niet zozeer uit milieuoverwegingen dan wel uit kostenoverwegingen. Er zijn dus de voorbije jaren al heel wat inspanningen geleverd.

“Op de kantoormarkt verwachten we dat flexibiliteit van de gebouwen een prioriteit zal blijven. En ook de trend om de kantoorruimte per werknemer te verminderen, is nog niet voorbij. We komen van dertig à veertig vierkante meter per werknemer, we evolueren naar tien à twaalf vierkante meter. Als compensatie voor het snoeien in die persoonlijke, functionele ruimte moeten we wel gemeenschappelijke ruimten voorzien, binnen en buiten het gebouw. Ik denk dan aan atriums, parken, bredere trottoirs, informele ontmoetingsplaatsen zoals coffeecorners.

“Op het vlak van nieuwe segmenten stellen we een groeiende interesse voor gemengde projecten vast. Investeerders waren vroeger duidelijk gefocust: óf kantoorgebouwen óf shoppingcentra óf opslagplaatsen. Een gemengd gebouw paste niet in dat plaatje. Vandaag zijn investeerders wel vragende partij voor gemengde projecten.”

ERIC VERBEECK (LANDSBEECK). “De trend naar meer energievriendelijke gebouwen is onomkeerbaar. Investeerders, overheid, architecten, ze zijn allemaal vragende partij. Maar wie zal er voor de onvermijdelijke meerkosten opdraaien? Want laat me duidelijk zijn: een mooi én energiezuinig gebouw ontwikkelen tegen de actuele huurprijzen is onmogelijk. De grote uitdaging voor projectontwikkelaars zal zijn om gebruikers te overtuigen om daarvoor te betalen. En ik vind dat de overheid – zowel de federale als de regionale – het goede voorbeeld zou moeten geven. Ze weten maar al te goed dat een kwalitatief gebouw dat ook aan de nieuwste energienormen voldoet, een kostprijs heeft. En toch houden ze halsstarrig vast aan zeer lage huurprijzen. Ik begrijp de budgettaire bekommernis van de overheid, maar ik denk dat overheidsadministraties makkelijker en meer kunnen besparen door zuiniger om te springen met het aantal vierkante meters dat in huur wordt genomen.”

GUY VAN WYMERSCH (AXA). “Wij kijken ook naar nieuwe segmenten, maar voor ons betekent dat vooral residentieel en logistiek vastgoed. Ik weet dat er nu veel te doen is over investeringen in hotels, rusthuizen, gevangenissen, voetbalstadions, … Daar liggen wellicht kansen, maar om in die segmenten mee te spelen heb je specifieke ervaring nodig en die hebben we niet. Overigens stel ik me ook wel vragen bij sommige nieuwe producten. Is er wel een echte markt voor? Voor hotels lijkt me dat geen probleem. Maar voetbalstadions? Aan wie moet je opnieuw verkopen?”

Naar een nieuwe consolidatiegolf

De Franse vastgoedgroep Unibail en het Nederlandse Rodamco bundelen de krachten en fondsen om samen de grootste Europese vastgoedgroep te worden. De Belgische projectontwikkelaar Landsbeeck-Kairos komt in handen van de Nederlandse BAM-groep. Op het front van de vastgoedmakelaars is het, na een drukke fusieperiode eind jaren negentig, windstil. Stilte voor de storm?

ERIC VAN DYCK (C&W). “De internationale makelaardij telt vandaag drie echte wereldspelers: Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis en Jones Lang LaSalle. Ik denk dat er nog wel een vierde kan bijkomen. DTZ en Savills in het Verenigd Koninkrijk, om er maar twee te noemen, doen verwoede pogingen om partijen bij elkaar te krijgen. Het probleem is dat, vooral in Amerika, de kaarten grotendeels geschud zijn. Er zijn dus geen tientallen mogelijkheden om zo’n platform op wereldschaal te vormen. Een optie is om partners buiten de klassieke vastgoedsector te zoeken. Ik denk dan aan bedrijven als PwC en Ernst & Young. Of samenwerking zoeken met een financiële partner. Zoals Atisreal, dat een onderdeel is van BNP Paribas.”

SERGE FAUTRÉ (COFINIMMO). “In de sector van het beursgenoteerde vastgoed is er zeker een tendens naar grotere entiteiten. De marktkapitalisatie van Cofinimmo is in vijf jaar toegenomen van 700 miljoen euro naar 1,7 miljard euro. En toch zijn we in de Europese rangschikking gezakt van de twintigste naar de veertigste plaats. We hebben in België natuurlijke een kleine thuismarkt, dat is een handicap. Maar we willen blijven groeien. Want omvang is belangrijk om in de indexen te blijven, om gevolgd te worden, het heeft een positief effect op de liquiditeit van het aandeel … Waarmee ik niet wil zeggen dat er geen plaats is voor nichespelers.”

ERIC VERBEECK (LANDSBEECK). “De complexiteit van projectontwikkeling is het afgelopen decennium enorm toegenomen. Wie vandaag wil ontwikkelen, moet rekening houden met milieu- en mobiliteitseffecten, met allerlei inspraak- en overlegorganen. Je kunt alleen een gedegen antwoord geven op al die nieuwe noden en eisen als je de nodige expertise in huis hebt.”

Nieuwe kantoorwijken in Brussel?

Onze hoofdstad is de op drie na belangrijkste kantoormarkt van Europa. Maar dat valt niet af te leiden uit het huurprijsniveau. De huurprijzen raken in Brussel maar moeilijk boven 200 euro per vierkante meter per jaar. En dat terwijl in het bescheiden Luxemburg vlotjes huren van 400 euro worden betaald. Toch zijn er plannen voor bijkomende kantoorsites in Brussel. De vastgoedsector lijkt geen vragende partij. Een vereenvoudiging van de regelgeving staat wel op het verlanglijstje van de sector.

GUY VAN WYMERSCH (AXA). “De omvang van de kantoormarkt speelt Brussel parten. Twaalf miljoen vierkante meter kantooroppervlakte is enorm voor een stad met amper een miljoen inwoners. Het betekent dat er altijd kantoorruimte beschikbaar is. Het grote aanbod is ook een gevolg van de autonomie van de negentien gemeenten. Iedere gemeente heeft haar eigen kantoorwijk ontwikkeld. In andere steden is er één instelling die een totaalvisie uittekent.”

SERGE FAUTRÉ (COFINIMMO). “Er is nu eenmaal nog veel aanbod van grond in Brussel, zeker in de rand. Maar die rand, Zaventem of Waterloo, is voor buitenlandse beslissingnemers evengoed Brussel. In tien minuten ben je van de periferie in het centrum. Vergelijk dat met Parijs of Londen. Moet de overheid daarom het aanbod beperken? Dat denk ik niet. Laat de markt maar doen. Al bij al doet de Brusselse kantoormarkt het zeer behoorlijk. En de hoofdstad heeft troeven. We verwachten ook nog bijkomende vraag vanuit de Europese instellingen. Want al bij al is de Europese administratie nog beperkt. Maar moeten er nog nieuwe kantoorwijken bijkomen? In de Europese wijk zijn er genoeg mogelijkheden voor de noden van de EU voor de komende vijftien jaar. Nieuwe kantoorwijken hebben we echt niet nodig.”

MICHEL JASPERS (JASPERS-EYERS). “We hebben de berekening gemaakt voor de Noordwijk. Daar kan nog 400.000 à 500.000 vierkante meter kantoorruimte bij. Die wijk is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Ook aan het Zuidstation zijn er nog mogelijkheden. In het centrum komt er met de renovatie van de Financietoren en de gebouwen errond ook weer 300.000 vierkante meter bij. Waarom op nieuwe locaties bouwen als we in deze bestaande, goed omsloten wijken nog zoveel mogelijkheden hebben? Want nieuwe sites wil ook zeggen: nieuwe metrostations, nieuwe treinverbindingen, … De hele infrastructuur moet je dan ontwikkelen.”

ERIC VERBEECK (LANDSBEECK). “We hebben vooral nood aan een vereenvoudiging van de regelgeving. De Europese richtlijn over energieprestatienormen is in de drie gewesten verschillend uitgewerkt. Ik vind het nog altijd pijnlijk dat we dat niet hebben kunnen verhinderen. Daar is toch niets communautairs aan?”

GUY VAN WYMERSCH (AXA). “Ook op gewestelijk niveau is er te weinig samenhang in de regelgeving. Vandaag moeten wij vaak vier of vijf vergunningen aanvragen bij verschillende diensten, die niet genoeg met elkaar spreken en die verschillende beslissingen nemen. Dat is moeilijk werken, en het is vooral tijdrovend. We verliezen kostbare tijd. De mobiliteitsproblematiek in Brussel neemt elk jaar toe. We spreken hier nu al meer dan tien jaar over het Gewestelijk Express Net. En het is wéér uitgesteld. Ondertussen verlaten meer en meer bedrijven Brussel. In Frankrijk heeft men vijf jaar geleden beslist een hst-verbinding aan te leggen tussen Parijs en Straatsburg. Die is onlangs in gebruik genomen.”

Laurenz Verledens