Hotels: vastgoed met sexappeal

Location, location, location … De oorsprong van dit bekende devies voor de vastgoedbelegger wordt wel eens toegedicht aan hotelkoning Conrad Hilton. Om maar te zeggen dat de hotel- en vastgoedsector dicht bij elkaar aanleunen. De renaissance van het hotelvastgoed als investeringsobject mag dan ook niet verwonderen.

Wat is dat toch met die Ieren? Hun vastgoedhonger lijkt wel onverzadigbaar. En de Belgische baksteen valt blijkbaar goed in de smaak. In eerste instantie toonden de Ierse investeerders vooral interesse voor het Brusselse kantoorvastgoed. Maar al snel richtten ze hun pijlen ook op panden in onze belangrijkste winkelassen, op residentiële projecten en op rusthuizen.

En nu hebben ze het ook op ‘onze’ hotels gemunt. Eind augustus nam de Ierse hotelgroep Prem Group samen met de Ierse beursmakelaar Goodbody Stockbrokers de Belgische hotelgroep Global Hotel over. Ongeveer 65 miljoen euro betaalden de Ieren voor negen hotels (zeven in eigendom, twee in beheer). Hotels die u ongetwijfeld kent: onder meer de Holiday Inn in Hasselt en Gent (Expo), de Crowne Plaza in Brugge en de Express by Holiday Inn in Antwerpen, Mechelen en Hasselt.

Vorig jaar kocht de Prem Group ook al het Golden Tulip Carlton Hotel, de Tulip Inn Astoria en het Ramada Plaza Hotel, allemaal in Antwerpen, en het Bedford Hotel in Luik. “De bedoeling is om snel door te groeien in België,” zegt Patrick De Peuter, directeur van Global Hotel dat wordt omgedoopt tot Prem Group Benelux & France Division. “We hebben daar de fondsen voor. En we kijken zowel naar bestaande hotels als naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden.” De Prem Group is nu na het Zweedse Pandox de grootste niet-beursgenoteerde hotelbeheerder in ons land.

Hotels in de etalage

Dat ‘onze’ hotels in Ierse handen komen, is niet helemaal correct. De Belgische hotelgroep Global Hotel was immers al een onderdeel van het Canadese Westmont Hospitality, een van de grootste beheerders en eigenaars van hotels ter wereld. “De Premdeal illustreert dat de markt van hotelvastgoed, na een lange periode van windstilte, volop in beweging is, ook in ons land,” zegt Peter de Groot, head of valuation services bij CB Richard Ellis.

Beweging is wellicht een understatement. Op de internationale scène volgden de opmerkelijke deals elkaar snel op. Begin dit jaar kocht het Amerikaanse investeringsfonds Blackstone de hotelketen La Quinta Inns and Suites. In april verkocht Hilton tien Europese hotels, waaronder de Brusselse Hilton, aan Morgan Stanley Real Estate Fund. Nog in april kocht een ander fonds, het Westbridge Hospitality Fund II (waarin ook Westmont participeert) samen met Citi’s Global Special Situations Group (een onderdeel van Citigroup) de Amerikaanse hotelketen Red Roof Inn over van de Franse hotelgroep Accor. Prijskaartje: 1,32 miljard dollar. En dan is er natuurlijk nog de verkoop van het Hiltonimperium aan – opnieuw – Blackstone. Het investeringsfonds legde 26 miljard dollar op tafel voor de hotelketen.

In eigen land was er eind juli ook nog de verkoop van het vastgoed van de Brusselse luxehotels Renaissance (in de Europese wijk) en Marriott (tegenover de Beurs) aan een consortium van drie investeringsgroepen. En vastgoedbevak Aedifica maakte begin mei bekend dat het 11 miljoen euro investeert in de uitbreiding van het Kloosterhotel (Martin’s Hotels) in Leuven.

Peter de Groot ontwaart twee belangrijke tendensen die de boom in transacties en investeringen verklaren. “Eén: aan de aanbodzijde zien we dat veel exploitanten desinvesteren in de ene markt om in andere markten te kunnen investeren. Twee: investeerders en exploitanten werken meer en meer op basis van propco-opco: ze splitsen de hotels op in vastgoedcomponent, de propertycompany, en een exploitatiecomponent, de operationalcompany. Tussen de twee is er meestal een huurovereenkomst.” Een bekend voorbeeld is Cendant dat zijn vastgoed onderbracht in Realogy en zijn pure hotelactiviteiten nu groepeert onder de naam Wyndham.

Het voordeel van zo’n split is dat het vastgoed apart kan worden verkocht. En vanwege de zekerheid van het onderliggende vastgoed kunnen de kopers de aankoop in belangrijke mate financieren met vreemd vermogen. “Er is dus een hefboomeffect,” vervolgt Peter de Groot. “En het is daardoor interessant om het vastgoedgedeelte te gelde te maken. Middelen die men dan kan aanwenden voor de exploitatie.” Al voegt hij er meteen aan toe dat de banken sinds de kredietcrisis ook bij dit soort transacties een voorzichtigere kredietpolitiek hanteren.

Hotels zijn sexy business

De toegenomen interesse voor hotelvastgoed is natuurlijk ook een afgeleide van de hoogconjunctuur op de vastgoedinvesteringsmarkt. Aangezien de rendementen van klassieke segmenten zoals kantoren en winkelvastgoed al enige tijd onder druk staan, gaan investeerders gretig op zoek naar alternatieven. Het hotelvastgoed is een van de alternatieve segmenten die daarvan profiteren. “In 2006 was de Europese hotelmarkt goed voor een investeringsvolume van 23 miljard euro,” zegt Jeremy Brooker, hotelspecialist van vastgoedadviseur Catella. “Dat was een record en de hotelsector zit daarmee de retailsector op de hielen.”

Volgens Jeremy Brooker zijn private-equityspelers goed voor ongeveer 55 % van de aankopen. De rest van de markt wordt vooral ingepikt door institutionele beleggers en zogenaamde high net worth individuals, zeg maar de superrijken. “De hotelsector geldt ook als een sexy business,” vervolgt Brooker. “Hotelinvesteerder klinkt spannender dan kantoorinvesteerder. En dat is het ook: het risico is hoger. Kantoren worden meestal voor meerdere jaren verhuurd, in een hotel is het elke dag knokken om de kamers gevuld te krijgen. Maar met een gereputeerde hoteluitbater en een sterke merknaam is het een berekend risico. Bovendien heeft de hotelmarkt, anders dan de kantoormarkt, geen last van inertie: als de economie opveert of als Brussel zich mag verheugen op meer internationale bezoekers, dan zie je dat onmiddellijk vertaald in een hogere bezettingsgraad.”

Een stelling die wordt ondersteund in de studie A Global Comparison of Hotel and Office Real Estate (2003) van Jones Lang LaSalle. De onderzoekers tonen aan dat inkomsten in de hotelsector volatieler zijn dan die in kantoorsector. Wat ook deels de hogere yields verklaart. De studie suggereert ook dat hotelvastgoed, dankzij de licht afwijkende kenmerken, een interessante diversificatiepiste is voor investeringen in kantoren.

Maar Patrick De Peuter wijst erop dat er toch wel enkele essentiële verschillen zijn tussen de hotel- en de kantoorsector. Gebruikt men voor de waardering van kantoren doorgaans het bruto aanvangsrendement (een momentopname) en meer en meer ook de internal rate of return (houdt rekening met toekomstige inkomstenstromen), dan worden hotels meestal gewaardeerd op basis van de ebitda. “De waarde van een hotel is dus eigenlijk een functie van de prestaties in het verleden,” legt De Peuter uit. “Dat is althans de basis. Er zijn enkele elementen die de waarde kunnen verhogen of verlagen: de ligging, het potentieel dat de koper ziet, de historische waarde van een pand … Ook het beheer verschilt sterk. In de hotelsector mag de afstand tot het beleggingsobject niet te groot zijn. Je moet er eigenlijk bovenop zitten. Niet zozeer voor het beheer van de faciliteiten – dat kan je allemaal contractueel regelen – maar wel voor het commerciële beleid, de servicecontrole enzovoort. Ik vermoed dat dit in de kantorenmarkt toch veel minder speelt.”

Gebouwtechnisch blijken hotels en kantoren soms wel goed inwisselbaar. “We besturen momenteel een herbestemmingsdossier,” zegt Jeremy Brookers. “Op sommige locaties is er zeker potentieel om leegstaande kantoorgebouwen om te vormen tot hotels. In de recente kantoorgebouwen zitten de liften en de technische voorzieningen geconcentreerd in het midden van het gebouw. Daardoor is het relatief eenvoudig om ze om te vormen tot een hotel.”

Vijfsterrenhotel in oude kerk

Nog meer herbestemming: de Zwitserse hotelgroep Rosebud Heritage wil in mei 2008 starten met de herontwikkeling van de voormalige Gesukerk en -klooster in Sint-Joost-ten-Node tot een hoogwaardig hotelcomplex. De plannen voor de Royal Botanique ogen ambitieus: een vijfsterrenhotel met 150 kamers, een wellness- en fitnesscentrum, zwembad, conferentie- en vergaderzalen. Er wordt ook gezocht naar samenwerking rond culturele evenementen met de nabijgelegen Kruidtuin.

Volgens Jeremy Brooker illustreert het Rosebudproject dat Brussel als hotelstad aan aantrekkingskracht heeft gewonnen (zie kader: Accor lanceert nieuw hotelmerk). “Er is vraag en aanbod,” zegt hij. “De Royal Botanique is lang niet het enige nieuwe project. Onder meer in de omgeving van het Zuidstation staan er ook nog enkele hotels op stapel. En ook aan de koperszijde zien we dat de interesse toeneemt. De Brusselse average daily rate, zeg maar de gemiddelde prijs voor een kamer, en de bezettingsgraad, zijn nog altijd pover. Maar voor het eerst sinds lang zien we beide parameters verbeteren. En nogal wat investeerders redeneren dat het ondermaats presteren van Brussel juist een opportuniteit is: er is nog veel groeipotentieel, want Brussel hinkt mijlen achterop in vergelijking met steden als Amsterdam, Londen en Parijs.”

Laurenz Verledens