Het spookt in Ierland

Tijdens de kerstvakantie blikt Trends.be terug op 10 topverhalen in Trends van het afgelopen jaar, geselecteerd door hoofdredacteur ad interim Daan Killemaes. Vandaag: het spookt in Ierland (25 april).

Ierland ligt bezaaid met spookwijken, trieste getuigen van een op hol geslagen vastgoedmarkt. Tussen 2004 en 2008 bouwden de Ieren woningen en kantoren die niemand wou en die niemand kon betalen. Anno 2013 is het stof gaan liggen, maar de spookwijken en de financiële putten zijn er nog. Een reportage, dwars door de Ierse wastelands.

Een gigantische ruwbouw in hartje Docklands, het financiële centrum van Dublin, kijkt ons aan in al zijn eenzaamheid, terwijl de wind door zijn skelet giert. Op de verlaten bouwwerf liggen funderingen, bouwafval en betonijzer. Op de metershoge blauwe omheining lezen we: ‘Back in the day, you were born with original sin. Now it’s original debt. Every man, woman and child is footing the bill for a load of empty buildings.’ De Ieren gooien niet met molotovcocktails, maar protesteren met vlammende taal. In de traditie van Ierse grootmeesters als Jonathan Swift en James Joyce. Ironie en verbaal vuurwerk als ultiem verweermiddel.

Dit gevaarte van beton en ijzer moest het nieuwe hoofdkwartier van de Anglo Irish Bank worden. Rond het millennium waren de grote banken van Ierland de grote aanjagers van de vastgoedmarkt. Tegen lage rentes leenden ze miljarden euro’s aan overambitieuze projectontwikkelaars, met Anglo Irish Bank als een van de meest agressieve kredietverleners. Tussen 2004 en 2007 werden 324.400 nieuwe woningen, appartementen en kantoren gebouwd. De vastgoedprijzen stegen jaarlijks met gemiddeld 20 procent. Eén cruciale, economische wet werd over het hoofd gezien: het aanbod overtrof steeds meer de vraag. Ierland leed aan een bouwwoede, en bijna iedereen was besmet. Toen de zeepbel uiteenspatte in 2008, was naar schatting 80 procent van het nieuwe vastgoed onbewoond en 40 procent niet voltooid.

Sterke lobby

Rob Kitchin, professor aan de Nationale Universiteit van Ierland (NUI) en directeur van het National Institute for Regional and Spatial Analysis (Nirsa), bracht in 2010 als eerste de problematiek van de spookwijken in kaart. “In 2002-2003 sloegen vraag en aanbod al op hol, omdat de vraag kunstmatig werd opgedreven”, vertelt Kitchin. “Velen kochten vastgoed om het te verhuren of snel weer te verkopen. Die laatste categorie lag helemaal niet wakker van huurders. Ze speculeerden en kochten enkel een huis om het een jaar later met zo veel mogelijk winst te verkopen. In 1991 bedroeg de gemiddelde prijs van een nieuw huis 66.900 euro. In 2007 was dat 322.600 euro, een stijging van liefst 382 procent. De vraag werd ook enorm aangezwengeld door de fiscale stimuli die projectontwikkelaars kregen, zoals een verhoogde investeringsaftrek. Hadden we enkel de pure marktvraag gevolgd en minder fiscale stimuli gegeven, er zou veel minder gebouwd geweest zijn.”

De meeste economen wijzen de banken en ontwikkelaars als hoofdschuldigen aan, maar Kitchin spreekt liever over een ménage à trois, waarin ook de centrale en lokale overheden verre van vrijuit gaan. “De lobby van de bouwsector en projectontwikkelaars was — en is — bijzonder sterk, met rechtstreekse lijnen naar de nationale politici. Uiteindelijk moesten de gemeenteraadsleden de finale toestemming geven. Maar ook al gaven hun ruimtelijke planners een negatief advies, omdat een wijk bijvoorbeeld in overstromingsgebied lag, toch keurden ze bijna alle projecten goed. Er was zeker corruptie op kleine schaal, maar tegelijk rijfden de steden en gemeenten heffingen binnen die ontwikkelaars moesten betalen opdat de gemeente de randinfrastructuur kon bouwen. Vele landelijke gemeenten zagen hun kans schoon om te groeien en extra inwoners aan te trekken, vooral pendelaarsgezinnen die de peperdure huizen in Dublin niet konden betalen.”

De Muppet Show

In 2008 kende het sprookje van de Keltische Tijger, dat startte in 1993, een abrupt einde. Na de val van de Amerikaanse zakenbank Lehman Brothers en de daaropvolgende bankencrisis, barstte ook in Ierland de vastgoedbubbel. Miljoenenleningen die de projectontwikkelaars bij banken hadden afgesloten, konden niet worden terugbetaald omdat de vastgoedprijzen razendsnel daalden. Alle Ierse banken gingen in het rood. Anglo Irish Bank, waarvan de waarde in 2007 nog werd geschat op 13 miljard euro, werd begin 2009 genationaliseerd en is sindsdien het mikpunt van spot.

In november 2012 ging in Dublin zelfs een musical in première waarin Muppets-poppen de strapatsen van de bank uitbeeldden. Paul Howard schreef het scenario: “Een jong koppel wordt door een overambitieuze kennis overtuigd om 890 miljoen euro te lenen om een woon- en shoppingcenter te bouwen op het eilandje Inisduill, een Ierse metafoor voor het Ierland van voor de boom. Aan het einde van de rit zijn ze alles kwijt. (cynisch) Het was heel moeilijk om de waanzin van de Ierse vastgoedbubbel te parodiëren, omdat de werkelijkheid zo krankzinnig was. Het is goed dat de Ieren via deze musical hun frustraties even kunnen weglachen. Want onder meer de nationalisatie van Anglo Irish Bank — die 30 miljard euro kostte — zal onze toekomst nog minstens twintig jaar bepalen.”

De voorstad groeit niet meer

De Ierse regering richtte na de vastgoed- en bankencrash een bad bank op, de National Asset Management Agency (Nama), en kocht voor 88 miljard euro slechte leningen op bij vijf Ierse banken. Nama ‘beheert’ sindsdien de meeste spookwijken, maar hult zich daarover in stilzwijgen. De regering moest op haar beurt leentjebuur spelen bij het IMF, de ECB en de Europese Unie, waaraan ze in 2010 noodsteun of krediet vroeg en kreeg: 85 miljard euro.

De rest zou geschiedenis moeten zijn, maar niets is minder waar. Want de gevolgen van de vastgoedcrash zinderen na tot vandaag. In de rand van Dublin bezoeken we Castlemoyne. Op het eerste gezicht een gewone woonwijk, maar hoe meer we rondwandelen, hoe meer de leegstaande en/of onvoltooide huizen opvallen, verscholen achter hekkens. Hier en daar zijn de ramen en deuren dichtgetimmerd. In een van die akelig stille straten woont een gezin met twee jonge kinderen. Journalisten zijn ze hier liever kwijt dan rijk, niemand geeft graag toe dat hij in een spookwijk woont. Ze kochten hun huis in 2007, één jaar voor de crash, toen de vastgoedprijzen nog de pan uit rezen. “Maar jammeren heeft geen zin. We hangen vast aan onze hypotheek”, vertelt de vader. “Vier jaar geleden was het nog veel erger, ondertussen is de rommel grotendeels opgekuist. Natuurlijk hopen we dat we er enkele buren bij krijgen, maar we hebben in ieder geval geen hinder van geluidsoverlast.”

Enkele kilometers verderop krijgt de vastgoedcrisis pas echt een megalomaan gezicht, in de vorm van het compleet verlaten winkel- en wooncentrum Clongriffin Town Centre opdoemt. Clongriffin was tijdens de vastgoedboom Ierlands grootste stadsontwikkelingsproject. Het moest een nieuwe voorstad worden, met 3500 nieuwe woningen, 11.700 vierkante meter winkelruimte, 1100 parkeerplaatsen, een supermarkt, cafés, restaurants en een cinemacomplex. De enige zielen die wij tegen het lijf lopen, zijn vijf goedgemutste moslims die er een zaaltje huren in afwachting van hun nieuwe moskee. Voor de rest enkel een oorverdovende en onverschillige stilte. Wanneer we later Finnegan Menton contacteren, een bekende Ierse vastgoedmakelaar die de site nog altijd promoot op zijn website, blijft het al even stil, behalve het obligate “geen commentaar”.

Een bordje vlakbij een braakliggend terrein vol bouwafval waarschuwt ouders om hun kinderen niet op de werf te laten spelen. Kapotte rioleerbuizen en zandheuvels zijn intrigerende speelplekjes, maar vorig jaar stierf de tweejarige Liam Keogh op het terrein van de spookwijk Glenatore. Hij was door een gat in een omheining gekropen en lag met zijn hoofdje in een modderpoel vlakbij een open riool. Of hoe de vastgoedbubbel niet enkel financiële slachtoffers maakte.

Het geld is op

New Wastelands. Hearts of Darkness. Castles Built in Sand. De Ieren hebben veel koosnaampjes voor hun spookwijken. De regering formuleerde er zelfs een definitie voor: een spookwijk telt minstens tien gebouwen, waarvan minstens de helft leeg staat of onvoltooid is. In 2012 paste de regering de definitie aan en kwamen enkel nog onvoltooide huizen in rekening. Daardoor zakte het aantal ‘officiële’ spookwijken van 2876 in 2011 tot 1770.

We trekken naar de landelijke county Leitrim, waar de bouwgekte ooit hoge toppen scheerde. In Leitrim waren tussen 2006 en 2009 maximaal 590 nieuwe woningen nodig om aan de vraag te voldoen. Dat belette niet dat er 2945 werden gebouwd. Onderweg, op de radio, regent het vragen en protesten over de ‘property tax’. Voortaan moeten alle huiseigenaars een belasting betalen op basis van de waarde van hun vastgoed. Voor een huis van 230.000 euro betaal je 405 euro per jaar. Voor veel Ieren, wier loon al fel gekortwiekt werd, is het de druppel die de emmer doet overlopen.

Nochtans was het in Ierland vooral de oververhitte liaison tussen projectontwikkelaars en banken die de crisis veroorzaakte. Toch worstelen vandaag ook veel particulieren met de afbetaling van hun hypotheeklening. Volgens de centrale bank waren eind vorig jaar 94.488 Ieren, of 11,9 procent van de hypotheeknemers, minstens negentig dagen te laat met het terugbetalen van hun hypotheek. 23.523 Ieren betalen al meer dan twee jaar hun woninglening niet meer terug.

Wegwezen

In Drumshanbo, een onooglijk dorp van 800 zielen, staan 100 huizen leeg. Op een heuvel ontdekken we achttien ogenschijnlijk verlaten woningen. Er staan ook twee ruwbouwen, met een ijzeren hekken afgescheiden van de ‘bewoonbare’ huizen. Het lijkt alsof de bouwvakkers in allerijl hun biezen hebben gepakt. Een verroeste ladder staat tegen een muur, naast emmers verf en gipsplaten. De tristesse waait recht in ons gezicht, en toch wonen hier enkele mensen.

Bryan (17) huurt voor 400 euro per maand een huis dat binnenin meer weg heeft van een kraakpand. De ravage is enorm, de stank niet te harden. De haveloze jongeman excuseert zich uitgebreid voor de rommel. “Dit land heeft een revolutie nodig, maar de Ieren komen niet op straat. Zodra ik kan, trek ik naar Spanje of Frankrijk. Ik volg een cursus als kajak- en windsurfinstructeur. Vrienden van mij zitten in Australië met een werkvergunning voor twee jaar.” We komen ze tijdens onze trip vaker tegen. Jongeren die geen toekomst meer zien in Ierland en maar aan één ding denken: emigreren. De jongerenwerkloosheid piekt en de voorbije jaren verkasten wekelijks 1300 Ieren — bijna uitsluitend jongeren — naar andere oorden, met Australië als topbestemming.

Toch is niet iedereen hier ongelukkig. Cathal McMorrow (71) en zijn vrouw genieten van hun oude dag in de spookwijk Cnoc An Luir. Na zijn pensioen verkasten ze van Londen naar de Ierse Midlands. “Ik ben hier geboren, en wil hier sterven.” Zijn uitzicht: twaalf protserige en omheinde maar vooral leegstaande villa’s. Die knagen ook aan de waarde van zijn huis. “Ik kocht dit huis voor 210.000 euro, nu is het nog 100.000 waard. Voor jonge gezinnen is zoiets een ramp, maar wij zijn hier gelukkig en we wonen rustig. Als we dood zijn, weten we gelukkig niet voor hoeveel het verkocht wordt.”

Oorlogsgebied

We zetten koers naar Longford, een van de zwaarst getroffen regio’s. In Longford-stad staat meer dan de helft van de handelszaken leeg. Vlakbij het centrum rijden we de spookwijk Battery Court binnen. Brand new launch of luxurious family homes. If you lived here, you’d be home now, schreeuwt een bord cynisch. Hier staan tientallen mooi afgewerkte huizen al vier jaar leeg, zelfs de tuintjes waren al aangelegd. Iets verderop in de wijk schermt een hoog hekken dertig villa’s zonder dak af van de buitenwereld. Verkopers van omheiningen doen gouden zaken in Ierland, net als bewakingsfirma’s wier camera’s inzoomen op deze huizengetto’s.

Dit deel van de wijk heeft iets van oorlogsgebied, alsof er een stukje stad is gebombardeerd. Tonnen bouwafval en splinternieuw materiaal spelen haasje-over. In een van de afgewerkte huizen doet Brian O’Farrell (63) kleine herstellingen voor een curator. De nuchtere bouwvakker zit al veertig jaar in de bouwsector, die in 2007 een abnormale 25 procent van het bbp vertegenwoordigde. Nu is dat nog 5 procent. “Oh man, we lost the run on ourselves. Ik heb al vijf jaar nauwelijks werk. Dertig jaar geleden bouwden we 25.000 huizen per jaar, en konden we zelfs die niet allemaal verkopen. Tussen 2003 en 2006 werden er dat 70.000 tot 90.000 stuks per jaar. Op een bepaald moment bouwden we alleen nog maar huizen voor de buitenlandse bouwvakkers die we tijdelijk hadden ingehuurd. Iedereen stapte mee op de trein: ontwikkelaars, banken, politici, ruimtelijke planners, gemeenteraadsleden en particulieren. Toen kleine en grote investeerders dan nog begonnen te speculeren met huizen, was het hek helemaal van de dam. Sommigen opperen nu om een aantal van die onafgewerkte huizen met de grond gelijk te maken, terwijl circa 5000 Ieren geen dak boven hun hoofd hebben. Zonde, toch?” Drie van zijn vier kinderen zijn werkloos; ze werkten vroeger in de bouwsector. Zijn dochter heeft meer geluk: zij is veilingmeester en veilt huizen voor spotprijzen.

Er is hoop

De vraag blijft wie de grote schuldige is: de overmoedige projectontwikkelaars, de hebzuchtige banken, de opportunistische politici? En waren boeren of aannemers die zich plots ontpopten tot investeerders, echt wel zo naïef? Volgens professor Rob Kitchin heeft het geen zin een hoofdschuldige te zoeken. “Stel je voor: jij koopt een huis in 1989 en ziet de waarde elk jaar stijgen. Het laatste wat je dan zegt is ‘dit is onhoudbaar’. Typisch voor een zeepbel: als iedereen erin zit, zal iedereen ontkennen dat er een is.”

De Ierse economist Morgan Kelly was in 2007 een roepende in de woestijn: “Dit eindigt in een vastgoedcrash.” De arme man werd bijna gevild door alle betrokken spelers. Je hoeft nochtans geen econoom te zijn om te weten dat huizenprijzen niet vijftien jaar lang elk jaar met 10 procent kunnen stijgen. “Iedereen dacht ook dat hij aan het winnen was, maar uiteindelijk verloor iedereen, zelfs de boeren die land verkochten aan ontwikkelaars. Zij investeerden hun opbrengst in risicovolle beleggingen en verloren vaak hun fortuin. En niet alle ontwikkelaars waren alleen maar speculanten. Veel kleinere bouwondernemers zorgden voor jobs in hun dorp en wilden extra welvaart brengen. Het waren heus niet allemaal hebzuchtige en gewetenloze ondernemers.”

Onze laatste tussenstop is Corrig Glen, in Portarlington. Een gemeentearbeider tipt ons: “De mensen leven er in angst, er is veel vandalisme.” Hij heeft niet overdreven. De toegangsweg tot de blok appartementen is gebarricadeerd. Ramen zijn ingegooid, de luxueuze badkamers en keukens grotendeels geplunderd. Er is plaats voor 200 bewoners, maar er wonen slechts 14 mensen, vooral eenzaten die aan lager wal geraakt zijn. Tot we plots, tussen alle lelijkheid, een appartementje zien met een piekfijn perkje van kiezelstenen en kleurrijke planten. Sara (23) woont hier met haar vriend en twee kinderen. Een aantal van deze appartementen is nu eigendom van de gemeente die ze verhuurt tegen een spotprijs. De studente economie betaalt een schamele 160 euro per maand. “Maar zodra ik kan, ben ik hier weg. Ik wil niet dat mijn kinderen hier opgroeien.” Ondertussen creëerde ze haar eigen eilandje van schoonheid, als buffer voor het afval.

Het beeld van de jonge vrouw laat ons de rest van de trip niet meer los. Ze symboliseert hoop in bange dagen. En de wil om vooruit te geraken. Ook professor Kitchin leeft op hoop: “We voerden ingrijpende economische hervormingen door. De huizenmarkt stabiliseert zich, de export groeit lichtjes, maar we hebben vooral extra jobs nodig. Die moet van onze kmo’s komen, in sectoren als ICT, hernieuwbare energie en farma. Onze economie teert te veel op buitenlandse investeringen (Ierland heeft een lage vennootschapsbelasting van 12,5 procent die vele multinationals in de jaren negentig overtuigde om hun Europees hoofdkwartier naar Ierland te verhuizen, n.v.d.r.). De Ieren willen vooruit, ook al zien we nu zwarte sneeuw. Kijk naar de bewoners van de spookwijken. Drie jaar geleden waren ze nog razend, nu hebben ze zich verzoend met de situatie en maken ze er noodgedwongen het beste van.”

Sam De Kegel in Ierland