‘Het kantoor zal niet verdwijnen’

De crisis heeft bedrijven doen besparen op hun huisvestingskosten. Nu zijn ze klaar voor een tweede, nog ingrijpender oefening: het afstoten van niet-strategisch vastgoed.

De internationale vastgoedadviseur CBRE heeft voor de eerste keer gepeild naar de bekommernissen en verwachtingen van grote vastgoedgebruikers in ons land. 68 bedrijven, voornamelijk gevestigd in en rond Brussel, werkten mee aan de enquête. Isabelle Vandeur, hoofd van de afdeling global corporate services bij CBRE, en Lionel Andries die de afdeling workspace leidt, geven uitleg bij de resultaten van het onderzoek.

De hoge fiscale druk in ons land is voor 62 procent van de bedrijven het belangrijkste pijnpunt. Leggen bedrijven de — beperkte — fiscale verschillen tussen de gewesten in de weegschaal bij een vestigingskeuze of een eventuele verhuizing?

ISABELLE VANDEUR. “Dat speelt soms mee. Maar fiscaliteit is natuurlijk niet het enige verschil en het is ook niet het enige dat telt. Als bedrijven een verhuizing overwegen, dan vragen ze aan ons een volledige kostenanalyse van hun pand of vastgoedportefeuille. Fiscaliteit is daarin een element. De huurprijs is een ander. Die hangt ook af van de locatie. Om uiteindelijk tot een verhuizing over te gaan, is een minimale kostenbesparing van 15 procent meestal een kritische ondergrens. Levert een verhuizing minder op, dan oordeelt men vaak dat het sop de kool niet waard is.”

In de meeste gevallen wordt die 15 procent toch gehaald?

VANDEUR. “Ja, maar toch blijven veel bedrijven in hun oude vertrouwde ge-bouw, weliswaar na bijvoorbeeld over de huurprijs te hebben onderhandeld met de eigenaar. Maar sinds 2012 zien we een trendbreuk: almaar meer bedrijven verlaten hun oude kantoorgebouwen en trekken naar een recenter pand of stappen in een nieuwbouwproject op maat.

“We stellen ook vast dat flexibiliteit belangrijker wordt voor bedrijven. Er is veel minder zekerheid over de toekomst dan enkele jaren geleden. Daarom adviseren we onze klanten een flexibiliteitsclausule op te nemen in het huurcontract. Het is bekend dat je betere condities krijgt als je je engageert voor een lange pe-riode. Maar dan zit je natuurlijk vast. Het is vaak interessanter een deel van de oppervlakte, bijvoorbeeld 70 procent, op lange termijn — negen jaar — te huren en 30 procent met een driejaarlijkse of zelfs jaarlijkse opzegmogelijkheid. Voor die 70 procent krijg je dan de beste condities en die 30 procent laat toe snel in te grijpen als er belangrijke organisatorische veranderingen plaatsvinden.”

In crisistijd is die aandacht om te snoeien op de huisvestingskosten niet verwonderlijk. Maar blijft er nog veel marge om te besparen?

VANDEUR. “Ook daar zien we een verschuiving. Sinds de start van de crisis eind 2008 tot in 2012 lag de focus op onmiddellijke kostenbesparingen: onderhandelen om de huur naar beneden te halen, minder ruimte gebruiken, eventueel verhuizen. Vandaag stellen vastgoedgebruikers heel andere vragen. Bijvoorbeeld of ze in hun patrimonium panden hebben die niet meer strategisch zijn en ze dus kunnen afstoten. Kwestie van de vrijgekomen middelen te investeren in de kernactiviteit. Klanten als ArcelorMittal of Solvay beginnen daar nu beslissingen over te nemen. Belgacom is via zijn vastgoedfiliaal Connectimmo ook die oefening aan het maken. Die trend beperkt zich overigens niet tot de bedrijfswereld. De Regie der Gebouwen wil ongeveer 350 gebouwen van de vroegere Rijkswacht van de hand doen. In Brussel zijn we ook in contact met verschillende landen die ambassades of ambassadeurswoningen willen verkopen.”

Zal die tweede besparingsgolf grotere gevolgen hebben voor de vastgoedmarkt dan de eerste?

VANDEUR. “Ja, al was het maar omdat het meestal over grotere oppervlakten gaat. Maar voor de vastgoedsector biedt het ook ongetwijfeld opportuniteiten. Veel van de panden en terreinen komen in aanmerking voor ontwikkeling en herontwikkeling.”

Een opvallend resultaat in de enquête is dat slechts 12 procent van de bedrijven energiebesparende maatregelen genomen heeft. En dat in tijden van piekende energieprijzen en strenge duurzaamheidseisen.

VANDEUR. “Het gaat om een enquête bij eindgebruikers. Ik merk dat ook bij onze klanten-eindgebruikers: in hun optiek is energiebesparing een opdracht voor de eigenaar of de ontwikkelaar. Zij moeten met oplossingen voor de dag komen en dan zal de gebruiker wel beslissen of hij er zijn voordeel mee kan doen. Een heel ander verhaal krijg je bij een verhuizing. Dan stellen de meeste gebruikers zich zeer veeleisend op inzake energiekosten en duurzaamheid. Daarom is voor een nieuw gebouw een certificatie à la Breeam (een ratingsysteem voor de duurzaamheid van gebouwen, nvdr.) echt wel belangrijk.”

Hebben fenomenen als thuis- en telewerken een grote impact op de omvang en de invulling van kantoren?

LIONEL ANDRIES. “Er is een sterke daling geweest van het aantal vierkante meter per werkplek. Die is in belangrijke mate gelieerd met de technologie-evolutie. Tien jaar geleden stond er op elk bureau een computer met een groot, dik scherm. Vandaag zijn er flatscreens, zijn laptops veel meer ingeburgerd en gebruiken we meer en meer tablets. Die nieuwe toestellen nemen veel minder plaats in. Los daarvan is ook de manier van werken sterk gewijzigd. Vijftien jaar geleden was werken nog veel meer geïndividualiseerd: je had een taak en die voerde je in grote mate alleen in een vast tijdsbestek tussen 8 uur en 18 uur uit. Vandaag is werken veel meer samenwerken, informatie delen, samen tot creatieve oplossingen komen. Dat vraagt een andere werkomgeving, met minder individuele plekken en meer plaatsen waar medewerkers elkaar kunnen ontmoeten en samenzitten. Bovendien maakt, alweer, de technologie het mogelijk om zowat overal te werken: thuis, onderweg of bij een klant. Het gevolg is dat de bezettingsgraad in kantoorgebouwen sterk gedaald is, waardoor desk sharing mogelijk wordt.

“Commerciële medewerkers zijn bijvoorbeeld doorgaans heel mobiel. Het heeft eigenlijk geen zin om voor die mensen nog in een vaste werkplek te voorzien. Wat ze wel appreciëren, is een vlot bereikbare zone op kantoor waar ze hun laptop kunnen inpluggen om een rapport te maken of snel enkele e-mails te verzenden. En waar ze ook even kunnen bijpraten met een collega alvorens naar de volgende klant te vertrekken. Dat werkt, maar het is cruciaal dat er bij zulke formules niet wordt ingeboet op het werkcomfort van de gebruiker.”

De ervaringen lijken niet altijd onverdeeld positief. Een internetbedrijf als Yahoo! laat thuiswerken niet meer toe. Is het nieuwe werken al over zijn hoogtepunt?

ANDRIES. “Wat verstaat men onder thuiswerken? Ik denk niet dat het gezond is dat werknemers zelden of nooit op kantoor komen. Maar van 8 tot 10 uur thuis e-mails beantwoorden en zo de spits-files vermijden, is ook een vorm van thuiswerken. En wat vroeger naar huis gaan om de kinderen op te vangen en dan na het eten een rapport afwerken, is ook thuiswerken. Het gaat eigenlijk meer over flexibiliteit, waarbij de het strakke onderscheid tussen werk en privé vervaagt.

“Maar hoewel het nu mogelijk is eender waar te werken, zullen kantoren niet verdwijnen. Precies omdat het plekken zijn waar mensen elkaar ontmoeten, waar informeel informatie wordt uitgewisseld, waar door interactie nieuwe ideeën ontstaan… Dat kan je niet vervangen of opvangen via technologie. Daar is het Yahoo! om te doen.

“Voor alle duidelijkheid: Belgische bedrijven zijn vrij conservatief als het over het nieuwe werken gaat. Ik zie dat wel stilaan veranderen. Onder invloed van de generatie Y die nu de arbeidsmarkt be-treedt. Die generatie is opgegroeid met mobiele toestellen, onlinetoepassingen enzovoort. Ga maar eens kijken op de universiteiten vandaag. En die gewoonten en verwachtingen nemen ze mee als ze aan hun professionele carrière beginnen. Dat zien we hier ook al bij onze juniors.”

LAURENZ VERLEDENS

Bij een verhuizing stellen de meeste gebruikers zich zeer veeleisend op inzake energiekosten en duurzaamheid.