Filip Dewaele (Dewaele Vastgoedgroep): ‘Steeds meer mensen kunnen geen eigen woning meer kopen’

Wordt huizenbezit iets voor de happy few? Zo erg is het nog niet, maar het wordt toch uitkijken, waarschuwt vastgoedmakelaar Filip Dewaele. Vooral voor het toenemend aantal eenpersoonsgezinnen wordt een eigen stekje onbetaalbaar. De huurmarkt biedt amper nog een uitweg, door een nijpend gebrek aan huurpanden.

Het is een vraag die menig ouder zich stelt: zullen mijn kinderen nog een eigen woning kunnen betalen? Een vraag die vastgoedmakelaar Filip Dewaele krijgt al zolang hij in het vak zit, en dat is al ruim dertig jaar. “Het is een bezorgdheid van alle tijden”, zegt Dewaele, de voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep, dat driehonderd medewerkers en vijftig kantoren telt in Vlaanderen en Brussel. “Een jongere ziet het huis van zijn ouders en zegt: ‘Dat wil ik ook.’ Maar dan antwoord ik: ‘Alles op zijn tijd. Je ouders hebben dat huis waarschijnlijk niet gekocht toen ze een twintiger waren zoals jij.’”

Zoals Dewaele het aanvoelt, speelt vandaag een prangender kwestie: “Wie kan nog een huis kopen, en wie niet meer? Je ziet dat een deel van de mensen – en misschien wel een veel groter deel dan tien, twintig jaar geleden – niet meer in staat is een woning te kopen.” Wordt woningbezit dan iets voor rijke mensen? “Dat is misschien te sterk uitgedrukt”, zegt Dewaele. “Maar de groep gezinnen die geen woning meer kan kopen, neemt wel toe.”

Compact wonen

De verklaring ligt onder meer bij het groeiend aantal eenouder- of eenpersoonsgezinnen, volgens Dewaele. “Onze maatschappij is voor een groot stuk gericht op tweeverdienersgezinnen. Als er twee inkomens zijn in het gezin, is veel meer mogelijk dan met één inkomen.”

Het woonaanbod zal hoger moeten, maar Vlaanderen is al dichtbebouwd, en bovendien mag er tegen 2040 geen open ruimte meer worden aangesneden. “De overheid heeft de verpletterende verantwoordelijkheid om het aanbod te stimuleren”, aldus Dewaele. “Eenouder- of eenpersoonsgezinnen kunnen compacter wonen. Zij kunnen in een eenslaapkamerappartement of een grote studio wonen. Niet iedereen wil dat, maar een deel van de mensen kiest daarvoor. Niet alle gemeenten laten echter toe om compact te wonen. Het beleid zal keuzes moeten maken.”

Ook meer hoogbouw zal moeten – “iedereen ziet dat zitten, maar niet naast de deur” – en er moet iets worden gedaan aan de lange lijdensweg van de bouwvergunningen. “Goedbedoelde initiatieven worden vaak gekelderd doordat ze niet vergund raken.”

Renovatieplicht

Wie niet kan kopen, komt terecht op de huurmarkt. Maar door een gebrek aan huurpanden heersen daar onwaarschijnlijke toestanden. “Gisteren nog had één van onze kantoren een huurpand online geplaatst. Na twee à drie uur waren er zeventig bezoekaanvragen binnengelopen”, zegt Dewaele. “Dat is bijna niet meer te managen.”

‘In dezelfde periode vorig jaar waren er dat nog 29.000. Dat is een daling met 25 procent. Dat heb ik nog nooit meegemaakt’

Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep

Bizar genoeg keldert het aantal huurcontracten. “Volgens onze beroepsfederatie CIB zijn er in het eerste halfjaar 22.000 huurcontracten geregistreerd. In dezelfde periode vorig jaar waren er dat nog 29.000. Dat is een daling van maar liefst 25 procent. Dat heb ik nog nooit meegemaakt.”

Op de huurmarkt is de uitstroom van panden groter dan de instroom, en dat verklaart de schaarste, volgens Dewaele. Heel wat huurders blijven langer huren, omdat ze niet kunnen doorstromen naar de koopmarkt. Bovendien zien veel verhuurders de renovatieplicht niet zitten en verkopen hun pand, zodat het van de huurmarkt verdwijnt.

Paradox

De belangrijkste reden is het opdrogen van de beleggersvraag. Beleggers die voorheen nieuwgebouwde panden kochten om die te verhuren, hebben nu rendabelere alternatieven. “Vroeger bracht het spaarboekje nul procent op, en dacht de belegger: vastgoed is het enige alternatief. Maar sinds de rentestijgingen is het opnieuw interessant om te beleggen in staatsbons of termijnrekeningen.”

Het resultaat is een paradox: bouwontwikkelaars blijven met onverkochte appartementen zitten, terwijl een massa kandidaat-huurders geen huurpanden vindt. Dewaele: “Het is onbegrijpelijk dat er appartementen van ontwikkelaars leegstaan, terwijl aan de voordeur mensen staan die er willen wonen.”

Jonge mensen kunnen wèl nog een woning betalen

Een eigen woning, een onhaalbare droom voor jongeren? De cijfers zeggen iets anders. De grootste groep kopers van huizen en appartementen in Vlaanderen zijn de 25 tot 30-jarigen, blijkt uit een rapport van het Leuvense Steunpunt Wonen (zie grafiek).

Ook veelzeggend is de groeiende aanwezigheid van jonge mensen op de hypotheekmarkt. Het aandeel van de min-35-jarigen in het aantal nieuwe hypotheekleningen was begin 2024 geklommen tot 40 procent, komend van 35 à 36 procent in de periode 2015-2021, blijkt uit cijfers van de Nationale Bank van België. Van het volume aan nieuwe hypotheekleningen in 2023 ging maar liefst 46 procent naar mensen die voor de eerste keer een woning kochten, al kreeg die groep een steuntje van de banken in de vorm van een groter aantal leningen op meer dan twintig jaar. Bovendien bleven bestaande woningeigenaars voor een deel weg van de hypotheekmarkt, omdat ze bij de aankoop van een nieuwe woning hun oude, vaker goedkopere hypotheeklening behielden, met de nieuwe woning als onderpand.

Rijk en arm

Niettemin, op de woningmarkt lijkt er dus geen kloof te zijn tussen jong en oud. Als er een kloof is, zal die veeleer tussen rijk en arm lopen. Volgens het Steunpunt Wonen was het woningbezit in 1976 nagenoeg gelijk verdeeld over de verschillende inkomensgroepen. Tegen 2018 was de toestand totaal anders: in het hoogste inkomensquintiel was 90 procent eigenaar, in het laagste was dat slechts 50 procent.

Een eenduidige verklaring is er niet. Mogelijk maakten de stijgende prijzen en de strengere kredietvoorwaarden de aankoop van een eigen woning moeilijker voor lage inkomens. Maar het kan ook liggen aan andere effecten. Zo hebben eigenaars gemiddeld een sterker profiel dan huurders, waardoor hun inkomen door de jaren sterker kan stijgen dan het inkomen van de huurders. Zo komt wie al langer eigenaar is in een hogere inkomenscategorie terecht dan huurders.

Het volledige gesprek met Filip Dewaele in Trends Talk is te bekijken vanaf 11 uur zaterdagochtend op Kanaal Z of hier online.