EIGEN WONING OF HUURWONING?

Of een patrimoniumvennootschap al dan niet een interessante constructie is, wordt in belangrijke mate bepaald door de bestemming van het vastgoed. Dit uitgangspunt analyseerde John Ploem, tax director bij Deloitte & Touche, op een conferentie over management en patrimoniumvennootschappen georganiseerd door Infotopics. Hier volgt een samenvatting van zijn analyse.

Eigen woning. De aankoop als privé-persoon geniet meestal de voorkeur. In de personenbelasting vertrekt men immers van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) om de belastbare grondslag te berekenen. Op zich is dat KI meestal een zeer bescheiden bedrag. Bovendien wordt het in veruit de meeste gevallen volledig geneutraliseerd door de (bijkomende) intrestaftrek of, als er geen intresten worden aangegeven, de woningaftrek. Met andere woorden: slechts in uitzonderlijke gevallen (een kast van een villa bijvoorbeeld) verhoogt een eigen woning de belastbare grondslag.

In een vennootschap daarentegen worden de werkelijke huurinkomsten belast tegen 40,17% (33,99% vanaf aanslagjaar 2004). Ontsnappen door geen huur te betalen heeft weinig zin, want dan krijgt u alsnog de rekening gepresenteerd in de personenbelasting, en wel in de vorm van een ‘voordeel van alle aard’. In het geval van een ongemeubelde woning komt dat neer op het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met een factor 3,3. Bij een gemeubelde woning bedraagt die factor 5,5. Een en ander betekent dat het aankopen van een eigen woning via een vennootschap slechts zin heeft als het onroerend goed voldoende kosten creëert (bijvoorbeeld bij een grote verbouwing).

Tweede verblijf. Ook in dit geval valt de aankoop als privé-persoon meestal het voordeligst uit. Nochtans komt u niet meer in aanmerking voor de bijkomende intrestaftrek noch voor de woningaftrek, en wordt voor de berekening van de belastbare grondslag het geïndexeerde KI vermeerderd met 40%. Maar toch: 140% van zeer weinig is nog altijd niet zoveel. Daar staat nog steeds tegenover dat in de vennootschapsbelasting de werkelijke huurinkomsten worden belast. Kan men die huurinkomsten dan niet kunstmatig laag houden? De fiscus ziet het niet graag gebeuren, maar de cassatierechtspraak staat in dergelijke gevallen aan de kant van de belastingplichtigen. Let wel, de persoon aan wie de vennootschap het pand verhuurt, mag geen zaakvoerder of bestuurder (ook niet feitelijk!) van de vennootschap zijn. Is dat wel zo, dan wordt het verschil tussen de werkelijk betaalde huurprijs en de markthuurprijs voor een dergelijk pand beschouwd als een bezoldiging in natura. In het algemeen geldt hetzelfde als bij de eigen woning: de vennootschapspiste heeft pas zin als er aanzienlijke kosten zijn verbonden aan het vastgoed.

Verhuurd voor privé-gebruik. In de personenbelasting geldt hier een gelijkaardige (en dus even voordelige) behandeling als in de situatie van de tweede woning. De vennootschap wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Tenzij er belangrijke kosten zijn verbonden aan het pand (of andere panden in vennootschap) helt de balans opnieuw over in het voordeel van de personenbelasting.

Verhuurd voor beroepsdoeleinden. Als het onroerend goed verhuurd wordt voor beroepsdoeleinden, verdwijnt in de personenbelasting het aantrekkelijke uitgangspunt van het KI. Ook in de personenbelasting wordt u in dit geval op de werkelijk ontvangen huur belast. Vervelend, vooral omdat er slechts een forfaitaire aftrek van kosten tegenover staat: 40% van de huurinkomsten. Bovendien wordt die forfaitaire aftrek nog eens sterk beperkt door een maximumgrens (KI x 2/3 x 3,26).

In de vennootschapsbelasting mag u de werkelijke kosten (inclusief de afschrijvingen) in rekening brengen. In dat geval is een aankoop via een vennootschap meestal te verkiezen.