Vervuilende kantoren zitten in het verdomhoekje

De ​​klok tikt voor eigenaars van verouderde kantoorgebouwen. De onafhankelijke vastgoedadviseur Stadim waarschuwt dat kantoorpanden onverkoopbaar worden, als ze niet beantwoorden aan de aangescherpte duurzaamheidseisen.

Duurzame gebouwen hebben al een streepje voor bij kantoorgebruikers. Dat uit zich ook in de huurprijzen. Op de Brusselse kantoormarkt loopt het prijsverschil tussen een verouderd en een state-of-the-art duurzaam gebouw al snel richting 100 euro per vierkante meter per jaar. Voor een kantoor van 10.000 vierkante meter komt dat neer op een jaarlijkse inkomstenderving van 1 miljoen euro.

Sommige eigenaars lijken vrede te nemen met de lagere huurinkomsten. Het is dat of fors investeren in het kantoorpand. Maar ooit zullen ze toch moeten investeren en er rest hun nog maar weinig respijt, stelt Céline Janssens, partner bij Stadim: “Duurzaamheid is op de kantorenmarkt niet langer een optie, het is een must. In de komende jaren wordt duurzaamheid in de brede zin dé bepalende factor voor de waarde van kantoren. Op verschillende fronten neemt de druk om snel te verduurzamen toe.”

Céline Janssens verwijst onder meer naar Europese maatregelen die aansturen op een snelle verduurzaming van ons vastgoedpark. De rapportcijfers voor duurzaamheid van de bouw -en vastgoedsector zijn dan ook alarmerend. Vandaag is ongeveer 38 procent van het totale energieverbruik in de Europese Unie toe te wijzen aan de vastgoedsector. Gebouwen tekenen ook voor 29 procent van de koolstofemissies. De ouderdom van de gebouwen – 85 procent is gebouwd voor 2001 – is een belangrijke verklarende factor. En het renovatietempo ligt te laag. “Nu wordt jaarlijks ongeveer 1 procent van de gebouwen in Europa grondig energetisch gerenoveerd”, stelt Céline Janssens. “Om tegen 2050 CO2-neutraal te zijn, moet dat snel naar 3 procent evolueren.”

Lees ook of lees hieronder verder

Een belangrijke katalysator is onder meer de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), een Europese richtlijn over duurzaamheidsrapportering voor grote bedrijven, die vanaf dit jaar van kracht is. “Je merkt toch wat lichte paniek bij sommige investeerders, omdat ze een grote inhaalbeweging moeten maken”, vervolgt Janssens. Ook de EU Taxonomy, die het duurzaamheidsdiscours van bedrijven objectiveert, zet de zaken op scherp. En vanaf 2027 wordt onder de noemer ETS II het Europese emissiehandelssysteem uitgebreid naar gebouwen. “Daardoor zullen de operationele kosten van kantoorgebouwen die CO2 uitstoten, nog toenemen”, duidt Céline Janssens.

Vlaanderen

In Vlaanderen moet dan weer vanaf 2026 elk niet-residentieel gebouw over een energieprestatiecertificaat beschikken, ongeacht of er een transactie plaatsvindt. Vanaf 2025 wordt dat al opgelegd voor oppervlaktes van meer dan 1.000 vierkante meter.

Dat in het duurzaamheidsstreven de meeste aandacht gaat naar energie-efficiënte, is volgens Céline Janssens terecht. “Maar duurzaamheid is een breed begrip en omhelst veel factoren”, stelt ze ook. “Circulariteit, groene mobiliteitsopties, welzijn, polyvalentie en flexibiliteit van het gebouw, waterbeheer…het zijn allemaal parameters die impact hebben, en die wij dus meenemen bij de waardering van een kantoorpand.” Met een eigen ESG-afdeling assisteert Stadim ook vastgoedbedrijven bij het uittekenen van hun duurzaamheidsstrategie.

Ook los van de strengere regelgeving voelen kantooreigenaars de noodzaak toenemen om actie te ondernemen. Banken laten duurzaamheid steeds zwaarder wegen in hun financieringsbeslissingen. En kantoorgebruikers, vooral grote, internationale bedrijven en instellingen, kunnen het omwille van hun reputatie en hun duurzaamheidsrapportering niet meer maken hun medewerkers te huisvesten in vervuilende gebouwen. “De leegstand op de kantoormarkt concentreert zich nu al in oude gebouwen die niet gerenoveerd zijn”, weet Janssens. “En dat zal alleen maar versterken.” Een en ander vertaalt zich ook in groeiend belang van gebouwcertificaten, zoals BREEAM, DGNB en WELL.

Onverkoopbaar

Duurzaamheid is al een erg belangrijke parameter in de waardering van panden en vastgoedportefeuilles. Het heeft directe en indirecte financiële implicaties voor de eigenaars. De lagere markthuur, de moeilijkere/duurdere financiering en een groter risico op leegstand zijn er maar een paar. “Niet-duurzame gebouwen zijn ook minder liquide”, zegt Céline Janssens. “En ook dat zal er niet op verbeteren.” Ze verwijst naar de Carbon Risk Real Estate Monitor, een tool voor vastgoedinvesteerders om hun panden en portefeuille in lijn te brengen met de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs. “In het meest negatieve scenario riskeer je dat het pand niet langer verkoopbaar en/of verhuurbaar is”, vervolgt Janssens. “We spreken dan over een stranded asset. Dat punt moet je voor zijn.”

Op tijd investeren in de duurzaamheid van het kantoorgebouw is dus de boodschap. Tegelijk waarschuwt Céline Janssen voor onrealistische verwachtingen van investeringen. “Eigenaars rekenen soms op een forse waardeverhoging van hun pand, maar zo werkt het niet. Hoewel huurders bereid zijn een premie te betalen voor een duurzaam en comfortabel gebouw op een goede locatie, levert ver vooroplopen op de korte termijn geen tastbare meerwaarde op. Het zorgt er wel voor dat het gebouw klaar is voor de toekomst. Dat uit zich in een langere levensduur, minder operationele kosten, minder leegstand en een hogere restwaarde. Omgekeerd, zal niet investeren wél leiden tot afwaarderingen.”

Een doemscenario voor de kantoormarkt met een domino-effect van afwaarderingen acht Janssens evenwel niet waarschijnlijk. “De meeste professionele spelers, zoals de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) en vastgoedfondsen, zijn zich bewust van het probleem. In hun jaarverslagen neemt het duurzaamheidsthema een belangrijk plaats in. Ze hebben ook budgetten op zij gezet om het aan te pakken.”