DUIZEND KILOMETER CHARME

Italië heeft een speciale aantrekkingskracht op Belgen. Maar door de crisis zijn de kopers kritischer geworden. “Er wordt veel meer gelet op de kwaliteit, zowel van het huis als van de omgeving.”

De vastgoedprijzen zijn in Italië vorig jaar met 3 procent gedaald, volgens het vastgoedkantoor Knight Frank. Die trend wordt bevestigd door lokale experts, zoals Natascha Di Mario van Huizenjacht Italië, een onlineplatform waar eige-naars hun vastgoed kunnen aanbieden. “In veel regio’s – zoals Piemonte en Liguria – zijn de prijzen lichtjes gedaald”, weet ze. “Maar algemeen beschouwd is het Italiaanse vastgoed vrij stabiel.”

“De crisis heeft haar sporen nagelaten in alle Zuid-Europese landen”, zegt Laura de Rooy-Dekker van het makelaarskantoor ItaliaCasa. “In delen van Spanje zijn de vastgoedprijzen gekelderd, maar in Italië gebeurde dat veel minder. Dat heeft wellicht te maken met de speciale aantrekkingskracht van het land op buitenlanders. Een groot deel van de markt is de afgelopen jaren behoorlijk gelijk gebleven, zeker de streken rond de Noord-Italiaanse meren. Midden-Italië zag hier en daar flinke correcties, maar ook daar lijken de prijzen nu gestabiliseerd.”

Door de crisis zijn de kopers kritischer geworden. “Er wordt veel meer gelet op de kwaliteit, zowel van het huis als van de omgeving”, stelt Laura de Rooy-Dekker vast. “Er zijn grote prijsverschillen tussen de regio’s. Een vrijstaande woning met een mooi uitzicht en een zwembad vind je mogelijk al voor 300.000 euro in Le Marche, maar in Toscane is dat niet realistisch. Regio’s waar Italianen zelf een vakantieverblijf kopen, zijn meestal duurder. Dat zien we in de kuststreken en in de bekende wintersportgebieden.”

Maak uw huiswerk

Italië strekt zich uit over meer dan duizend kilometer tussen het noorden en het zuiden. Het heeft weinig zin in het wilde weg op zoek te gaan naar een huis. Bovendien zijn er grote verschillen tussen de regio’s. Kandidaat-kopers die niet precies weten waar hun voorkeur ligt, nemen het beste vooraf de tijd om het land te ontdekken. “Wie warmte belangrijk vindt, hoeft niet per se naar het zuiden”, zegt Natascha Di Mario. “De Ligurische kust heeft hetzelfde klimaat als de zuidelijker gelegen zeegebieden. Bovendien is het binnenland in het zuiden niet veel warmer dan in het noorden.”

Tweede stap: bepaal welk type huis bij u past. Een vrijstaande woning geeft meer privacy, maar een tuin en een zwembad hebben meer onderhoud nodig. “Zie je daartegen op, dan kun je een huis overwegen dat deel uitmaakt van een groter geheel”, adviseert Laura de Rooy-Dekker. “In Toscane, Umbrië en Le Marche vind je prachtige burchtstadjes met gerestaureerde hoeves die gemeenschappelijke voorzieningen zoals een zwembad hebben. Het onderhoud wordt er gedeeld.”

Het is ook zaak vooraf na te denken over de financiering. “Velen denken daar pas over na als ze hun droomhuis hebben gevonden”, zegt Natascha Di Mario. “Als ze dan tot de vaststelling komen dat ze zich geen vakantieverblijf kunnen veroorloven, is de ontgoocheling groot. Verwacht niet dat het uitbaten van een B&B alle financiële hindernissen wegneemt: de banken staan niet te springen om daarvoor een lening toe te staan. Onderschat ook de verbouwingskosten niet. Als je de renovaties niet laat uitvoeren door erkende vaklieden en geen attesten kunt voorleggen, kan dat tot problemen leiden als je de woning opnieuw verkoopt.”

Kosten en belastingen

“Koop je een bestaande woning van een particuliere verkoper, dan betaal je een overdrachtsbelasting van 9 procent op de kadastrale waarde”, weet Laura de Rooy-Dekker. “Die waarde ligt vaak 30 tot 50 procent lager dan de aankoopprijs. Bij de aankoop van een nieuw gebouwde woning, bijvoorbeeld van een projectontwikkelaar, betaal je 10 procent btw op de aankoopprijs. In beide gevallen moet je ook rekening houden met de notariskosten: die bedragen ongeveer 2 procent van de kadastrale waarde, met een maximum rond 3500 euro. Daarnaast is er de commissie voor de makelaar, die varieert tussen 3 en 5 procent van de aankoopprijs.” Voorzie ook ongeveer 500 euro voor fiscale zegels en extra lasten bij de aankoop.

Zodra u eigenaar bent, draagt u elk jaar belastingen af. De belangrijkste zijn de IMU (vergelijkbaar met de onroerende voorheffing), de TASI (variabele gemeenteheffing) en de TARI (huisvuilophalingsbelasting). “De IMU bedraagt in principe 0,76 procent van de kadastrale waarde van het huis”, stelt Nicolas Dewulf van de aankoopbemiddelaar Advitalia. “De gemeente mag die belasting verhogen of verlagen met 0,3 procent, waardoor de werkelijke IMU varieert tussen 0,46 en 1,06 procent. Reken op hoogstens 1000 euro per jaar.”

“De TASI schommelt in kleinere gemeentes tussen 0,1 en 0,2 procent van de kadastrale waarde. De TARI verschilt het meest. Het bedrag hangt af van de lokale organisatie voor de huisvuilophaling en wordt vastgelegd aan de hand van parameters zoals de oppervlakte van de woning en het aantal inwoners. Houd jaarlijks rekening met 300 euro per familie. Die belastingen kunnen op elk moment wijzigen. Vooral de IMU ligt politiek gevoelig, waardoor zowel de bedragen als de voorwaarden voor de vrijstellingen geregeld veranderen.”

Huurinkomsten aangeven

Aangezien België en Italië een verdrag ondertekend hebben om dubbele belastingen te vermijden, wordt u enkel belast in het land waar uw vakantiewoning is gelegen (lees ook blz. 106). U moet in Italië aangifte doen van de inkomsten die u uit de woning haalt. “Daartoe moet je ofwel bij de gemeente, ofwel online een aangifteformulier aanvragen en invullen”, zegt Nicolas Dewulf. “Je mag wel kosten inbrengen. Het belastingtarief ligt tussen 23 en 42 procent. De meeste Belgen geven netto minder dan 15.000 euro huurinkomsten per jaar aan, waardoor ze tegen 23 procent worden belast.”

ROEL VAN ESPEN

“Als je renovaties niet laat uitvoeren door erkende vaklieden en geen attesten kunt voorleggen, kan dat tot problemen leiden bij de verkoop”