Drie alternatieven voor de woonbonus

De woonbonus onverkort handhaven, is geen goed idee. Maar hoe krijg je een belangrijke inperking van een ‘verworven recht’ verkocht aan de kiezers? Drie alternatieven kunnen de bittere pil verzachten.

Vlaanderen wordt vanaf 1 juli 2014 bevoegd over de woonbonus. Dat is dus na de ‘moeder aller verkiezingen’ van 25 mei. Minister-president Kris Peeters (CD&V) liet dan ook al optekenen dat de nieuwe coalitie moet uitklaren wat met de woonbonus gebeurt. Tot 2015 blijft alles min of meer bij het oude. Maar dit fiscale voordeel voor wie een lening afsluit voor de aankoop van de eigen woning ook op lange termijn onverkort behouden, is geen optie.

Het grootste manco van de woonbonus is het prijsopdrijvende effect, waardoor het eigenlijk een (dure) maat voor niets is: de hogere woningprijzen neutraliseren in belangrijke mate het fiscale voordeel. Er is ook een goede budgettaire reden om te sleutelen aan de formule, want de kostprijs van de woonbonus zal op termijn ver uitstijgen boven de middelen die overkomen van het federale niveau. De Vlaamse regering weet dat, maar vraagt bijkomend onderzoek. In opdracht van minister van Wonen Freya Van den Bossche (sp.a) bestuderen het Centrum voor Economische Studiën en TU Delft de kosten en effecten van het huidige systeem. De onderzoekers brengen ook de kosten en de baten van alternatieven in kaart. Voor de resultaten is het wachten tot eind maart 2014.

Een plotse, botte afschaffing van de woonbonus is niet wenselijk omdat dat een schok kan veroorzaken op de woningmarkt met effecten naar de rest van de economie. Een geleidelijke en/of gedeeltelijke afbouw, zoals de Vlaamse Woonraad al voorstelde, kan ongewenste neveneffecten beperken.

Maar ook dat ligt gevoelig, en niet alleen bij belangengroepen in de bouw- en vastgoedsector. De meeste politieke partijen willen om electorale redenen niet te veel aan de woonbonus raken. Een belangrijk deel van het kiespubliek geniet van het fiscale voordeel. Hervormen kan wel, afbouwen liever niet. Kenmerkend is dat een voorstel van Jong VLD om de woonbonus af te schaffen (weliswaar in combinatie met een verlaging van de transactiekosten) werd afgeblokt op het recente Toekomstcongres van de liberale partij.

Alternatieve stimulansen voor de bouw- en woningmarkt kunnen een geleidelijke afschaffing of een drastische hervorming van de woonbonus wel verteerbaar maken. Want de overdracht van de middelen naar Vlaanderen is vooral een kans om een efficiënter woonbeleid te voeren. We nemen drie scenario’s onder de loep.

1 HERVORMING WOONFISCALITEIT MET LAGERE REGISTRATIERECHTEN

Voor Carine Smolders, publiek econoom en expert in vastgoedbelastingen (UGent), moet Vlaanderen de overheveling van de woonbonus vooral aangrijpen om de woonfiscaliteit te herbekijken in functie van de doelstellingen van het woonbeleid. Voor het eerst zal Vlaanderen beschikken over een ruim palet van fiscale instrumenten waarmee het de woningmarkt kan sturen. “De discussie mag dus zeker niet verengd worden tot de woonbonus”, zegt ze. “De belastingvermindering gericht op het grootstedelijk positief beleid komt bijvoorbeeld ook over. En Vlaanderen is al soeverein bevoegd over de onroerende voorheffing en de registratierechten.”

Ze wijst er ook op dat de fiscale druk nu vooral erg hoog is bij de aanschaf van het onroerend goed, door de transactiekosten die daarmee gepaard gaan. Het is een pijnpunt waar de woonbonus niet echt op inspeelt. Dat is een fiscaal voordeel op het gebruik van een woning, en het wordt gespreid over de looptijd van de lening. En omdat het via de personenbelasting wordt verrekend, is het ook een uitgesteld voordeel. Daar staat tegenover dat wie een huis koopt, onmiddellijk belast wordt in de vorm van registratierechten. Voor een woonbeleid dat inzet op eigendomsverwerving, is een verlaging van de registratierechten logischer dan een uitgesteld voordeel. Ook uit het oogpunt van het tewerkstellingsbeleid valt iets te zeggen voor een verlaging van de registratierechten. De hoge registratierechten zetten een rem op de woon- en arbeidsmobiliteit.

Met een ‘normaal tarief’ van 10 procent is Vlaanderen het goedkoopste gewest in ons land, maar in Europa zijn we daarmee bij de duurste regio’s. Wat suggereert dat er marge is voor een verlaging. Temeer omdat een verlaging budgettair voor een deel kan worden gecompenseerd door een toename van het aantal transacties. De Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB Vlaanderen) wijst erop dat het aantal transacties piekte na de hervorming en de verlaging van de registratierechten (van 12,5 naar 10 %, en voor het klein beschrijf van 6 naar 5 %) in 2002. De verlaging zou er ook voor gezorgd hebben dat er minder in het zwart betaald wordt.

Carine Smolders bevestigt dat de hervorming in 2002 terugverdieneffecten heeft gecreëerd, maar maant toch aan tot voorzichtigheid. “De registratierechten genereren 1,8 tot 2 miljard euro aan ontvangsten in Vlaanderen. Het is dus logisch dat de overheid ze niet zomaar kan halveren. Je kunt dit niet doen zonder een grondige simulatie van de effecten op de ontvangsten.”

Een verlaging van de registratierechten houdt zeker ook risico’s in. Net zoals de woonbonus prijsopdrijvend werkt, duwen ook lagere registratierechten de woningprijzen hoger. Het aanbod op onze woningmarkt is behoorlijk inelastisch, waardoor een indirecte toename van het koopbudget zich grotendeels vertaalt in hogere prijzen. En werken hoge registratierechten remmend op de woonmobiliteit, dan zijn ze evengoed een bescherming tegen vastgoedspeculatie.

Econoom Johan Albrecht (Itinera en UGent) vindt een verlaging van de registratierechten geen prioriteit. Het zou alleen een voordeel geven aan de secundaire markt, terwijl nu juist de nieuwbouwmarkt — die onder het btw-stelsel valt — ondersteuning nodig heeft, meent hij. Albrecht merkt ook op dat een afschaffing van de woonbonus zou leiden tot een daling van de woningprijzen, wat de facto ook lagere registratierechten inhoudt, aangezien die afhangen van de prijs. De vraag is ook of het promoten van het eigenaarschap in Vlaanderen niet stilaan op zijn limieten stuit (zie kader Eigendomsverwerving is een heilig huisje).

2 EEN BTW-VERLAGING OP NIEUWBOUW

Ook een btw-verlaging heeft in vergelijking met de woonbonus het voordeel van het onmiddellijke effect. De bouwer of verbouwer voelt het meteen in zijn portefeuille wanneer hij 6 procent btw betaalt in plaats van 21 procent. Een lagere btw zou voor bouwers ook een welkome compensatie zijn voor de kostprijsverhogende maatregelen die de overheid oplegt in het kader van duurzaam bouwen. Nieuwbouw prijst zich daardoor meer en meer uit de markt. Dat heeft negatieve gevolgen voor de secundaire markt, zegt Johan Albrecht: “We zien dat de bouw van nieuwe woningen jaar na jaar daalt, terwijl het aantal huishoudens nog sterk toeneemt. Mensen die vroeger voor nieuwbouw gekozen zouden hebben, begeven zich nu op de secundaire markt. Dat is een publiek dat meestal over een behoorlijk budget beschikt. Het resultaat is schaarste op de secundaire markt en een opwaartse druk op de prijzen. Omdat die prijseffecten doorsijpelen naar de onderkant van de markt, voelen we dat vooral in het lagere prijssegment.”

Het dalende aantal nieuwbouwwoningen is eigenlijk ook slecht nieuws voor het energiebeleid, argumenteert Albrecht: “Doordat slechte woningen veel duurder worden, stijgen de opportuniteitskosten om ze af te breken. Zo houden we een slecht woningpatrimonium in stand. Akkoord, de regelgeving rond energieprestaties zorgt ervoor dat nieuwbouwwoningen zeer energiezuinig zijn, maar onder meer door die hogere kostprijs wordt nieuwbouw wel een heel klein segment. En als je dan ook nog eens perverse effecten hebt op de secundaire markt, is het niet meer zo zeker of er uiteindelijk veel baten overblijven. Daarom: wie bouwt, lost eigenlijk een aantal problemen van de overheid op.”

Maar een btw-verlaging is natuurlijk evenmin een budgetneutrale maatregel. “Het gaat iets kosten”, bevestigt Albrecht. “Maar de woonbonus is ook niet gratis. En je een kunt btw-verlaging zo moduleren dat ze minder kost dan de woonbonus. Het lijkt me logisch de btw-verlaging te beperken tot een investeringsbedrag van bijvoorbeeld 50.000 of 100.000 euro. Dus niet voor afwerking of luxe-uitgaven. Je kan ook een maximumgrens vastleggen, bijvoorbeeld dat de ruwbouw niet meer dan 300.000 euro mag kosten. Want mensen die in het topsegment bouwen, moeten we niet ‘subsidiëren’. We geven ook geen btw-korting voor wie een Ferrari koopt.”

Albrecht heeft het niet meteen over terugverdieneffecten, maar benadrukt wel dat de nieuwbouwactiviteit aanmoedigen de economische motor aanzwengelt. “En”, zegt hij, “iedereen die bouwt, betaalt een bom geld aan belastingen. Niet alleen btw, maar ook belasting op arbeid, want bouwen is arbeid kopen. Het interessante van een btw-verlaging is dat het ook een conjunctuurinstrument kan zijn. Als de economie aantrekt, kan je een btw-verlaging afschaffen of beperken. De woonbonus daarentegen is een heel rigide instrument met zware recurrente uitgaven.”

Een belangrijk bezwaar is dat een btw-verlaging een federale bevoegdheid is. “Dat maakt het complexer”, geeft Albrecht toe. “Maar dat valt wel te coördineren.”

3 STEUN VOOR DE (PRIVATE) HUURMARKT

In zijn Advies over de regionalisering van de woonbonus raamt de Vlaamse Woonraad “dat de afbouw van de woonbonus op middellange termijn (2024) circa 630 miljoen à 1,2 miljard euro per jaar kan opleveren (bij afbouw op respectievelijk 15 of 10 jaar)”. Ter vergelijking voegt de Vlaamse Woonraad er nog aan toe dat het huidige budget voor het Vlaamse woonbeleid ongeveer 650 miljoen euro bedraagt.

Op termijn kan er dus een groot budget vrijkomen. En dat zullen we ook nodig hebben, zegt socioloog en ruimtelijk planner Pascal De Decker (faculteit architectuur KU Leuven): “Het Vlaamse woonbeleid staat voor grote uitdagingen, die je kan samenvatten als de vijf V’s. De eerste is de vergroening van de bevolking. Die doet zich vooral voor in de steden, maar is moeilijk alleen in de steden op te vangen. De tweede is de vergrijzing, wat vooral een buitenstedelijk fenomeen is. Een groot aantal oude mensen zal in onaangepaste woningen leven, ver van voorzieningen. En dan bedoel ik niet alleen zorg, maar ook basisdiensten zoals een bakker en een slager. De derde is verwarming. We moeten er ook voor zorgen dat ons woningpatrimonium veel duurzamer wordt. En vier en vijf: de verkleuring en de verarming die in onze maatschappij doorzetten en belangrijke gevolgen hebben voor de woningmarkt.”

Volgens De Decker is vooral de situatie op de Vlaamse huurmarkt problematisch. “Onze huurmarkt is sterk gepolariseerd: je hebt een goed deel en een slecht deel. Daar zullen we toch iets aan moeten doen. Smolders bevestigt dat: “Het beleid spoort via de fiscaliteit mensen aan sneller eigenaar te worden. De private huurmarkt is daardoor te veel verworden tot een restmarkt, in plaats van een alternatief te bieden voor een woning kopen.”

Hoe kunnen we die huurmarkt versterken? Aan de aanbodzijde kan je via de fiscaliteit, ook via een btw-verlaging, eigenaars ondersteunen die door bouw of renovatie huurwoningen op de markt brengen voor bepaalde doelgroepen. “Voor het zwakkere segment is ook een uitbreiding van het systeem van de sociaalverhuurkantoren of SVK te overwegen”, zegt Pascal De Decker. “Het is een interessant instrument omdat het conflicten tussen huurder en verhuurder vermindert. Via een SVK is de verhuurder zeker dat hij de huur ontvangt. En voor de huurder waakt een SVK over de kwaliteit van de woning. Indien nodig is er ook begeleiding.”

Om het probleem van het almaar zwakkere inkomensprofiel van huurders te counteren, pleit CIB Vlaanderen voor een veralgemening van het stelsel van huursubsidies. “Dat kan positieve effecten hebben op het aanbod”, meent Johan Albrecht. “En er is zeker potentieel, want veel Belgen zitten op een berg spaargeld. Ik denk dat velen dat wel willen investeren in huurwoningen, maar het nu niet doen omdat het betaalrisico hen tegenhoudt.”

Volgens Pascal De Decker zal de overheid zelf ook een tandje bij moeten steken. “Eigenlijk zou het aantal sociale huurwoningen minstens gelijk moeten zijn aan het aantal mensen dat arm is. Voor Vlaanderen betekent dat eigenlijk een verdubbeling van het aanbod. Dat is een hallucinante opdracht.”

LAURENZ VERLEDENS