De toekomst is aan flexibele gebouwen

Tegenwoordig gaat alle aandacht nog naar de energie-efficiëntie en -prestaties van gebouwen. De volgende stap wordt energiezuinige constructie. Dat heeft ook gevolgen voor het bestaande vastgoed.

Moeten er nog kantoren gebouwd worden? Na lezing van de editie 2014 van het Overzicht het kantorenpark, een recent werkstuk van citydev.brussels (de nieuwe naam van de GOMB) en de directie Studies en Planning van Brussel Stedelijke Ontwikkeling, lijkt enige twijfel daarover toch op zijn plaats. De studie legt de vinger op de zere plek van de grote structurele leegstand in de Brusselse kantoorwijken. “Blijvende leegstand komt in alle wijken voor en er is onvoldoende vraag om die leegstand weg te werken, ook in de wijken met recente kantoorgebouwen. Zo is 73 procent van de lege kantoren in de Noordwijk al meer dan drie jaar beschikbaar”, luidt het.

Die structurele leegstand is overigens geen exclusief Brussels probleem. In de (Vlaamse) rand rond Brussel ligt het leegstandspercentage nog aanzienlijk hoger. In totaal 335.453 vierkante meter kantoorruimte of 21 procent van de totale kantoorvoorraad staat er al drie jaar leeg. De studie vermeldt niets over de Antwerpse kantoormarkt, maar ook daar is er een probleem.

En toch worden er, weliswaar in een veel trager tempo dan vroeger (en nog maar zelden op risico), nog kantoren bijgebouwd. Dat kan omdat een belangrijk deel van de leegstaande kantoren hopeloos verouderd is. Zelfs relatief jonge kantoorgebouwen, gebouwd in het begin of het midden van het vorige decennium, beantwoorden vaak niet meer aan de hedendaagse eisen.

Op de woningmarkt is leegstand veel minder een probleem. Integendeel, de bevolkingstoename en de gezinsverdunning zetten druk op de markt. Die krapte verhult echter dat ook daar een onderliggend probleem is van een grotendeels verouderd patrimonium. En ook daar beperkt de problematiek zich niet tot de stokoude panden. Ook woningen uit de jaren zeventig, tachtig of negentig zijn soms in grote mate gedateerd.

Flexibelere gebouwen

Gelukkig hebben we in België verstand van renoveren. De prestaties en het comfort van een oude woning of een dito kantoor moeten na een grondige renovatie vaak niet onderdoen voor die van de nieuwste producten op de woning- of kantoormarkt. Peter Garré, gedelegeerd bestuurder van het consultancybureau voor de vastgoedsector Bopro, merkt echter op dat de economische levensduur van onze gebouwen verkort door strengere regelgeving, snel veranderende technologie en nieuwe inzichten en wensen.

“De structuur van een gebouw gaat normaal makkelijk meer dan vijftig jaar mee. Dat is nog altijd zo. Maar de economische levensduur van de technieken neemt af, zeker bij kantoorgebouwen. Vroeger was twintig à dertig jaar in dat segment geen probleem, nu is dat veeleer vijftien jaar. Ook de houdbaarheidsdatum van de afwerking en de inrichting staat onder druk. De klassieke vijftien jaar haalt men nog zelden, en vaak is het zelfs minder dan tien jaar.”

Die druk op de (economische) levensduur van onze gebouwen zou moeten leiden tot gebouwen met een structuur die meer flexibiliteit toelaat, zodat het gebouw ook nog een toekomst heeft als de technieken en de inrichting al zijn afgeschreven. Maar net daar knelt volgens Peter Garré het schoentje. “Ik heb 25 jaar voor projectontwikkelaars gewerkt en daaruit geleerd dat ze dat langetermijnperspectief vaak misten. De markt dwingt projectontwikkelaars tot efficiëntie en optimalisatie. Als ze nog een bouwlaag meer kunnen inpassen in hun project, dan zullen ze niet nalaten dat te doen. Zo’n aanpak is echter nefast voor de flexibiliteit van een gebouw.”

Domien Szekér, head project management bij de vastgoedbevak Cofinimmo, wil niet alle projectontwikkelaars over dezelfde kam scheren, maar hij geeft ook wel aan dat ze vooral de korte termijn voor ogen houden. “Een investeerder, zoals Cofinimmo, kijkt toch op een andere manier naar de behoefte aan flexibiliteit dan een promotor”, zegt hij. “Een promotor realiseert een product om dat morgen op de markt brengen en om het binnen een paar jaar te verkopen. Bij de nieuwbouwprojecten waarin we zelf participeren, besteden wij in ieder geval veel aandacht aan de flexibiliteit van de structuren. Dat past in de duurzaamheidsgedachte, maar er is uiteraard ook een economische logica. Een flexibele structuur verhoogt de restwaarde aan het einde van de eerste levenscyclus.”

Hij refereert aan het project Vishay in Evere, waar Cofinimmo een woon- en zorgcentrum met 165 bedden ontwikkelt. “Voor we op zoek zijn gegaan naar een operator, hebben we goed nagedacht over de behoeften van de toekomst en hoe we die kunnen opvangen in dat gebouw. Misschien moeten we op termijn kamers kunnen omvormen naar serviceflats of volwaardige appartementen. Klassiek worden rusthuizen gebouwd met zeer strakke draagstructuren: de wanden van de kamers en de gangen worden als dragende structuren geconcipieerd. Daardoor zet je je eigenlijk grotendeels vast. In Evere hebben we er bewust voor gekozen dat niet te doen. Alleen de gevels en de gangwanden hebben er een dragende functie. De rest heeft een lichte invulling, waardoor we het relatief eenvoudig kunnen ombouwen naar appartementen, studentenkamers of à la limite zelfs kantoorruimte.”

Het inzicht dat flexibele gebouwen de toekomst zijn, is niet nieuw in de vastgoedsector en wint nog aan belang. Maar Szekér merkt wel op dat er ook aan flexibiliteit limieten zijn. “Je mag niet te veel concessies doen in functie van die flexibiliteit. Soms moet je ook keuzes maken die garanderen dat je vandaag een goed functionerend gebouw hebt. En voor een aantal zeer specifieke gebouwen — ik denk bijvoorbeeld aan gevangenissen — is flexibiliteit wellicht niet aan de orde.”

Renoveren, herontwikkelen of afbreken

Maar wat met de erfenis uit het verleden? De meerderheid van de gebouwen in de portefeuille van Cofinimmo is ouder dan tien jaar. Bijna 40 procent heeft zelfs meer dan vijftien jaar op de teller. Domien Szekér benadrukt dat dat geen probleem hoeft te zijn. “Elk groot patrimonium bestaat uit oudere en recentere gebouwen. Er is vandaag een hype rond certificatie van gebouwen en rond passief- en laagenergiebouwen, maar het is onrealistisch te denken dat we van vandaag op morgen alle oudere gebouwen buiten dienst kunnen stellen. Cofinimmo heeft wel altijd — al van voor er sprake was van certificaten en energieprestatie — een politiek gevolgd om een gebouw mee te laten evolueren met de behoeften van de markt. Soms kan dat met kleine ingrepen, soms vraagt dat grotere investeringen.” Maar ooit komt ook onvermijdelijk het moment dat het gebouw echt aan het einde van zijn levensduur komt. Dan resten er grosso modo drie opties: een totale, grondige renovatie, reconversie of afbreken. Cofinimmo heeft ervaring met de drie.

In de Guimardstraat renoveert het een kantoorgebouw uit de jaren zeventig. “Dat gebouw was in de jaren negentig al eens opgefrist door de vorige eigenaar”, zegt Szekér. “We hadden dat gebouw kunnen renoveren voor 200 of 250 euro per vierkante meter, om het dan opnieuw in de markt te zetten. Economisch was dat te verantwoorden. Maar dat gebouw komt uit een cyclus van ongeveer vijftien jaar met de Europese Commissie als gebruiker. We vonden dat toch een geschikt moment om eens grondig na te denken over de toekomst van het gebouw. En we hebben gekozen voor een grondige renovatie om er weer een actueel en performant kantoorgebouw van te maken.”

Met de herontwikkeling van de oude hoofdzetel van DVV op de hoek van de Livingstonelaan en de Jozef II-straat naar een gedeeltelijk residentiële bestemming, heeft Cofinimmo ook een schoolvoorbeeld van een grootschalig reconversieproject in portefeuille. Ook voor Woluwedal 34, een kantoorgebouw uit het midden van de jaren zeventig, heeft Cofinimmo voor het scenario van een residentiële herbestemming gekozen. “Dat gebouw ligt in een kantoorzone die er de jongste tien jaar op achteruit is gegaan. Tegelijkertijd is het een prachtige woonlocatie, vlak bij een mooie groenzone en met goede mobiliteit voor residentieel gebruik.” De herbestemming van kantoren naar residentieel vastgoed ligt voor de hand in Brussel, een stad die kampt met een overaanbod aan kantoren en een tekort aan woningen. Maar Szekér waarschuwt voor een geforceerde en dwangmatige eenrichtingsherbestemming. “Ik begrijp dat het Brussels Gewest zwaar inzet op de creatie van extra woningen, maar je mag daar ook niet in overdrijven. Niet alle kantoorgebouwen zijn geschikt om om te vormen. En niet alle locaties bieden een kwalitatieve woonomgeving. Wonen in de Wetstraat of in de Belliardstraat is misschien toch niet het meest aantrekkelijke scenario.”

Voor het gebouw Wetenschap 15-17, een kantorencomplex uit begin jaren zeventig op de hoek van de Belliardstraat en de Wetenschapsstraat, koos Cofinimmo voor de radicaalste oplossing: afbraak. “Het was onmogelijk het gebouw aan te passen aan de huidige comforteisen”, stelt Domien Szekér. En het een andere functie geven bleek ook geen haalbare kaart. Als herbestemming minderwaardig knutselwerk wordt, kan je het gebouw maar beter afbreken en vervangen door een kwalitatieve en duurzame passiefbouw.”

Verschuiving naar constructie

Peter Garré meent dat de vastgoedsector de impact van de strengere regelgeving en de grotere bewustwording rond energieprestaties nog onderschat. Volgens Garré staat de vastgoedsector aan de vooravond van een fundamentele switch. De aandacht zal verschuiven van energie-efficiëntie en -prestaties naar energiezuinige constructie. Peter Garré: “Volgens data van de The Royal Institution of Chartered Surveyors is de gebruiksfase van een gebouw vandaag goed voor zo’n 80 procent van de totale CO2-uitstoot, tegenover slechts 20 procent bij de oprichting van een gebouw. Maar dankzij de strengere regels vermindert de uitstoot in de gebruiksfase met 80 procent en zal de verhouding evolueren naar vijftig-vijftig. Daardoor zal de focus verschuiven naar het verminderen van de CO2-uitstoot door andere keuzes in het bouwconcept, het bouwproces en het materiaalgebruik. En die switch verhoogt opnieuw de nood aan flexibele gebouwen. De structuur moet het mogelijk maken op een eenvoudige manier de functie te wijzigen: vandaag een labo, over vijftien of twintig jaar een kantoor, een school of een sporthal.”

Andere en vooral betere materiaalkeuzes maken is een van de basisprincipes van cradle to cradle, een businessmodel ontwikkeld door de Duitse chemicus Michael Braungart en de Amerikaanse architect William McDonough. Het streeft naar producten die van het begin tot het einde van hun levensduur veilig en herbruikbaar zijn (zie ook Afval is voedsel). Heeft dit concept al ingang gevonden in de vastgoedsector? “Cradle to cradle is sterk productgericht”, antwoordt Gil Stevens, projectmanager bij het Cradle to Cradle Platform. “In de bouwsector zijn er al tal van cradle-to-cradle-gecertificeerde producten. Wienerberger heeft bijvoorbeeld een baksteen met een certificaat. En alle gipsplaten van Gyproc ook. Maar voor een volledig gebouw is dat voorlopig nog toekomstmuziek. Een gebouw is in zekere zin ook een product, maar dan wel een heel complex. En die complexiteit gecombineerd met de hoge ambities van cradle to cradle, maakt dat het vandaag niet haalbaar is. Maar er zijn wel vastgoedprojecten die door dat principe geïnspireerd zijn. In Nederland is het bedrijventerrein Park 2020, in de buurt van Schiphol, geconcipieerd volgens die filosofie. In eigen land zullen bij de ontwikkeling van Blue Gate Antwerp de principes van cradle to cradle als leidraad gehanteerd worden.”

LAURENZ VERLEDENS

Zelfs relatief jonge kantoorgebouwen, met een bouwjaar uit het begin of midden van het vorige decennium, beantwoorden vaak niet meer aan de hedendaagse eisen.