De markt van het logistieke vastgoed stevent af op een recordjaar. De aanhoudende vraag naar magazijnruimte duwt de leegstand naar een historisch laag niveau. Volgt de terugslag in 2021?
“Het is speciaal, maar voor ons is de situatie best goed: er beweegt van alles en er is een grote vraag naar opslagruimte.” Walter Goossens, het hoofd van de afdeling logistiek vastgoed bij de vastgoedadviseur JLL, is heel tevreden over de eerste jaarhelft.
Het opnamecijfer in de eerste jaarhelft zit met ruim 500.000 vierkante meter op recordkoers. “In de eerste twee maanden na de lockdown is de vraag naar opslagruimte met 30 procent gestegen”, vervolgt Goossens. “Voor een deel kwam die van bedrijven die bufferruimte zochten, om een onderbreking van hun supplychain te vermijden. Ook de boost van de e-commerce had een grote positieve impact.”
Xavier Van Reeth, die de logistieke afdeling leidt bij de vastgoedadviseur CBRE, maakt een vergelijkbare analyse van de markt, maar hij voegt een kanttekening toe. “Je moet toch opletten met dat uitstekende opnamecijfer. Een deel van de extra vraag komt van bedrijven die opslagruimte zoeken voor onverkochte producten. Dat kun je bezwaarlijk een duurzame groei noemen. Als je uitsluitend kijkt naar hoeveel magazijnruimte verhuurd is, dan was de eerste jaarhelft uitzonderlijk goed. Maar dat wil nog niet zeggen dat de onderliggende markt overal fantastisch draait. Het is sterk afhankelijk van de sector. Bij de pakjesverdelers hebben we een sterk groei gezien. En ook uit de farmasector is veel vraag gekomen. Maar verschillende onderdelen van de mode-, de chemie- en de automotive-sector hebben het dan weer heel moeilijk.”
‘In 2021 zal de onzekerheid toenemen’ – Xavier Van Reeth, CBRE
Een direct gevolg van de toegenomen vraag is dat de beschikbare magazijnruimte erg schaars wordt. In 2016 lag de leegstandsgraad op de Belgische logistieke vastgoedmarkt nog boven 5 procent. In de eerste helft van 2020 was dat nog amper 1 procent. En de dalende trend houdt aan, stelt Xavier Van Reeth: “In het tweede halfjaar zal de leegstand overal onder 1 of zelfs onder 0,5 procent duiken, met uitzondering van de regio Charleroi.”
Walter Goossens noemt die lage leegstandspercentages “historisch voor de Belgische markt”. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod duwt de prijzen onvermijdelijk hoger. Volgens CBRE geldt dat voor alle deelmarkten, en alle soorten en alle kwaliteiten van magazijnen. In en rondom Brussel noteert het tophuurprijzen van 55 euro per vierkante meter per jaar voor logistieke magazijnen.
Sterke fundamenten
Ook over de tweede helft van het jaar zijn Goossens en Van Reeth optimistisch. “Er zit nog een groot aantal transacties in de pijplijn”, zegt Van Reeth. “Een totale opname van 900.000 vierkante meter lijkt me realistisch”, stelt Goossens. “Maar als de trend aanhoudt, sluit ik niet uit dat het meer dan 1 miljoen vierkante meter wordt. Dat zou van 2020 een recordjaar maken.”
Moeten we in 2021, als de economische gevolgen van de coronacrisis volop duidelijk worden, een terugslag verwachten? “In 2021 zal de onzekerheid toenemen”, antwoordt Xavier Van Reeth. “Een serieuze economische vertraging kan wegen op de vraag naar opslagruimte. En aan de aanbodzijde kan de uitzonderlijk lage leegstand een rem zetten op de opname. Er is heel weinig beschikbare ruimte. Voor alle duidelijkheid: de fundamenten voor het logistieke vastgoed blijven goed. In de eerste plaats door de aanhoudende groei van de e-commerce.”
Op lange termijn is het uitkijken of de coronacrisis de markt van het logistieke vastgoed structureel zal veranderen. Als we anders zullen produceren en consumeren als gevolg van de pandemie, zal dat dan ook gevolgen hebben voor de opslag van goederen? “Ik verwacht dat enkele trends versneld doorzetten”, reageert Van Reeth. “Zoals meer magazijnen in de buurt van de steden. We zien ook vaker andere types, zoals hoogbouwmagazijnen, maar we zullen ook de klassiek logistieke gebouwen nodig hebben. Want het streven naar zo weinig mogelijk stock, is toch niet zo’n duurzaam model gebleken.”
‘Veel klanten hebben het moeilijk’
Is de logistieke sector een van de weinige winnaars van de coronacrisis? “In het vastgoed gaat het logistieke vastgoed er inderdaad als enige van de klassieke segmenten op vooruit”, antwoordt Walter Goossens. “Op de kantorenmarkt is er een serieuze terugval van de vraag, en de retailmarkt krijgt zware klappen.”
Xavier Van Reeth bevestigt en nuanceert: “Als je naar de opname van magazijnruimte en naar de prijsevolutie kijkt, dan klopt het dat logistiek vastgoed profiteert van deze crisis. Voor de eigenaars van logistiek vastgoed is het een gunstige periode. Maar ik vind het toch een beetje lastig om over winnaars te spreken, want ik zie ook veel klanten die het moeilijk hebben.”
