Gunther Gielen (CEO Intervest Offices & Warehouses): ‘Logistiek wordt nu naar waarde geschat’

De coronacrisis heeft voorlopig nauwelijks impact op de resultaten van Intervest Offices & Warehouses. Gunther Gielen, de nieuwe CEO, voorspelt wel structurele veranderingen op de Belgische markt van het logistieke vastgoed. “De politici in dit land zijn zich eindelijk bewust van het strategische belang van de logistieke sector.”

Gunther Gielen staat nog maar acht maanden aan het hoofd van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv) Intervest Offices & Warehouses. In februari loste hij Jean-Paul Sols af, die Intervest bijna veertien jaar had geleid. Gielen kwam beslagen ten ijs bij Intervest. Op initiatief van Gielen werd zijn vorige werkgever, Belfius Insurance Invest, in 2015 de referentieaandeelhouder van Intervest. In april 2016 trad Gielen als vertegenwoordiger van de bank-verzekeraar toe tot de raad van bestuur van Intervest.

“In die periode heeft Intervest ervoor geopteerd voornamelijk in logistiek vastgoed te groeien”, blikt Gielen terug. De verhouding bedraagt nu 63 procent voor logistiek vastgoed en 37 procent voor kantoorgebouwen. In 2015 was die verhouding nog ongeveer fiftyfifty. Nederland werd een belangrijke markt. 44 procent van de logistieke vastgoedportefeuille is gelegen in dat land.

De keuze voor meer logistiek vastgoed lijkt in coronatijden gunstig uit te draaien. Terwijl de stemming op de kantorenmarkt afwachtend is, piekt de vraag naar magazijnruimte. Dat weerspiegelt zich in de cijfers van Intervest. Volgens het halfjaarverslag van 2020 bedraagt de bezettingsgraad van de logistieke portefeuille 95 procent. Voor de kantoren is dat 88 procent.

“De perceptie van logistiek vastgoed is lange tijd niet goed geweest”, weet Gunther Gielen. “Ook bij Belfius was men sceptisch: ‘Waar ben jij mee bezig? Kartonnen dozen kopen in een wei? En er is geen bescherming, want aan de andere kant van de straat is er ook een wei, waar je nog meer van die dozen kunt neerpoten.’ Vandaag is dat beeld helemaal gekeerd. Het is een heel mature markt die gedreven wordt door gezonde onderliggende activiteiten en die heel stabiele cashflows oplevert. Toen Intervest in 2016 de focus verlegde naar logistiek vastgoed, anticipeerde het ook op de verwachte groei van de e-commerce. Maar dat e-commerce zo zou ontploffen, hadden we niet kunnen voorspellen. Strategisch was het zeker een goede keuze om meer gewicht toe te kennen aan onze logistieke portefeuille.”

Overweegt u alles op logistiek vastgoed te zetten, zoals de gvv’s Montea en WDP?

GIELEN. “Nee. De combinatie van logistiek en kantorenvastgoed biedt voordelen. Ik heb twintig jaar geïnvesteerd in vastgoed en heb daaruit geleerd dat vastgoed heel cyclisch is. Maar de cycli van de segmenten lopen niet altijd gelijk. Bovendien moet je een onderscheid maken tussen de cycli op de investeringsmarkt en die op de onderliggende huurmarkt. Ik wil een wendbaar bedrijf. Ik zou niet graag kantoren moeten verkopen die ons recurrent 7 procent opbrengen, om vervolgens logistiek vastgoed te moeten kopen tegen een rendement van 4,5 procent. Dan vernietigen we waarde. Door actief te zijn in beide segmenten kunnen we profiteren van die bewegingen. En misschien nog belangrijker: het creëert ook ontwikkelingskansen. Onlangs hebben we in Herentals een kantoorgebouw gekocht. Dat gebouw grenst aan onze eigendommen op Herentals Logistics. Door die toevoeging krijgt de site een kritische omvang die interessante herontwikkelingsmogelijkheden creëert.”

Wat is de impact van de coronacrisis op uw logistieke portefeuille en activiteiten?

GIELEN. “Die is nagenoeg nihil. Onze cashflow is nauwelijks aangetast. We hebben ook geen kortingen toegekend, behalve heel beperkt in ons Greenhouse-kantorenconcept. We hebben wel snel na de uitbraak van de crisis gepraat met al onze huurders. Dat heeft goed gewerkt. Door het gesprek aan te gaan en naar hun aspiraties te vragen, ontstaat een vertrouwensrelatie. Het menselijke aspect is heel belangrijk. Enkele Nederlandse huurders hebben wel huurkortingen gevraagd. Nederlanders zijn daar veel assertiever in. Maar ook daar hebben de gesprekken voor een positieve mindset gezorgd: het zijn moeilijke tijden, we zitten in hetzelfde bad en we moeten er samen door. Voorlopig blijft de schade beperkt. Ik ben wel voorzichtig. Het is afwachten wat de tweede jaarhelft brengt.”

Zal deze crisis een structurele impact hebben op het logistieke vak en het onderliggende vastgoed?

GIELEN. “We zitten in een perfecte storm. De pakjesdiensten zijn de grote winnaars van deze crisis. Die bedrijven hebben hun plannen drie jaar naar voren geschoven. De e-commerce had al een boost gekregen, maar corona heeft er nog een turbo op gezet. De andere partijen, logistieke bedrijven en retailers, evalueren nu ook volop. Ze willen kortere lijnen met hun klanten en robuustere supplychains. Een toegenomen ethisch besef speelt daar ook een rol in. In het Verenigd Koninkrijk is door de coronacrisis veel commotie ontstaan over de erbarmelijke werkcondities in de textielindustrie in Leicester. De productie is er stilgelegd en de betrokken partijen hebben veel imagoschade geleden. Wij geloven dat langetermijnrelaties, zowel tussen de werkgevers en de werknemers als tussen de verhuurders en de huurders, resulteren in robuustere supplychains.

“Het model om alle productie in China te lokaliseren en dat te koppelen aan just in time-leveringen, staat ook onder druk. Dat is al langer zo, maar de handelsspanningen tussen China en de Verenigde Staten en de coronacrisis hebben de kwetsbaarheid van dat model aangetoond. Bedrijven willen minder afhankelijk zijn van China. Dan wordt vaak gesproken over reshoring, de productie terug naar hier halen. Jammer voor onze economie en de Belgische politici die daarvan dromen, maar dat betekent niet dat Ford weer een fabriek zal opstarten in België. Multinationals kijken wel naar Oost-Europese landen, want daar is het loonverschil met China niet meer zo groot. Bovendien is intellectuele eigendom veel beter beschermd in Europa.

“Strategische voorraden en tijdelijke opslag worden dus belangrijker, waardoor de vraag naar opslagruimte toeneemt. Voor België komt daar nog bij dat het aantal grote projectgronden erg schaars wordt. Dat zal vroeg of laat resulteren in een structurele verhoging van de huurprijzen.”

Speelt ons land zijn troeven als logistieke hotspot voldoende uit?

GIELEN. “Nog niet. Maar misschien is een van de belangrijkste gevolgen van de coronacrisis dat de politici in dit land zich eindelijk bewust zijn van het strategische belang van de logistieke sector. Uiteraard is gezondheidszorg heel belangrijk, maar logistiek wordt nu ook naar waarde geschat. Ons land heeft veel logistieke troeven, maar het heeft ook twee grote handicaps: de mobiliteitsproblemen en de hoge arbeidskosten. De mobiliteitsproblemen hangen in grote mate samen met het verkeersinfarct in en rondom Antwerpen. De Oosterweelverbinding zou daar soelaas moeten brengen. In Nederland en Duitsland liggen de arbeidskosten lager en zijn er meer flexibele regelingen voor bijvoorbeeld nachtwerk. Ik hoop dat onze overheid initiatieven zal nemen om een klimaat te scheppen waarin e-commerce en de logistiek ervan ook in België kunnen gedijen.”

Uw investeringsstrategie richt zich op grote multimodale locaties op de belangrijkste assen in België, Nederland en het noordwesten van Duitsland. In Duitsland bent u nog niet actief. Hoe concreet zijn uw plannen bij onze oosterburen?

GIELEN. “Die plannen blijven overeind, al is de Duitse markt iets minder aantrekkelijk geworden. Er zijn heel veel partijen op die markt gesprongen, waardoor de prijzen zijn gestegen. Geografisch blijft het voor ons een logische stap, maar we zullen er niet in het wilde weg kopen. Als we een klant naar Duitsland kunnen volgen, zullen we dat zeker overwegen.”

VGP maakt furore met ontwikkelingen in enkele Oost-Europese landen. Is het aanlokkelijk ook in de meer exotische markten actief te worden?

GIELEN. “Ja, maar Intervest heeft een laag risicoprofiel en dat wil ik zo houden. VGP is ook veel meer dan wij een vastgoedontwikkelaar. Maar petje af voor wat VGP realiseert op de Oost-Europese markten. Jan Van Geet (de oprichter en CEO van VGP, nvdr) heeft daar in tien tot vijftien jaar een heel mooi parcours afgelegd. Een van zijn troeven is zijn sterke netwerk in die landen. Tsjechië kent hij door en door. En hij heeft me eens verteld dat hij Beiers praat als hij onderhandelt met burgemeesters in Beieren. Dat zijn zo van die zaken die je nodig hebt. Als we actief worden in die landen, moeten we over een uitstekende marktkennis beschikken en zal het passen in een uitgekiende strategie. Wij streven een langetermijnrelatie met onze aandeelhouders na, en ik denk dat die wat vreemd zouden opkijken als we ineens zo’n grote stap zouden zetten.”

De coronacrisis heeft het klimaatthema verdrongen. Zal het snel opnieuw op de voorgrond treden?

GIELEN. “Zeker weten. Het klimaat, dat is no way back. Het is heel jammer dat de coronacrisis dat thema heeft verdrongen. Intervest wil toekomstbestendige gebouwen. Onze ingenieurs werken met langetermijnscenario’s. Voorspellingen met veertig tot vijftig hittedagen per jaar in 2050, daar word je niet vrolijk van. Dat heeft gevolgen voor toekomstige projecten. Denk bijvoorbeeld aan het debiet voor de ventilatie.

“Het klimaat en duurzaamheid zullen snel weer op de voorgrond treden. Bij investeerders staan ze al heel hoog op de agenda. Wereldwijd wordt een massa kapitaal opgehaald dat duurzaam moet worden belegd. Ons team is ook ongelofelijk gemotiveerd op dat gebied. Onze site Mechelen Campus willen we loskoppelen van het klassieke elektriciteitsnet. Dat zou een primeur voor België zijn. We werken daarvoor samen met Engie, Quares en Continental, een groot bedrijf dat naast onze site is gehuisvest. De opzet is de gebouwen, met gebruikers die vaak heel verschillende energiebehoeften hebben, met elkaar te verbinden om het energieverbruik te optimaliseren. We kijken dus niet alleen naar individuele gebouwen, we tillen de duurzaamheid ook een niveau hoger.”