‘De jonge generatie zoekt anders’

Enkele nieuwe vastgoedsites beloven een revolutie op de markt. Moeten de vastgoedmakelaars ongerust zijn? Voorlopig blijven de vastgoedtransacties buiten schot. De strijd lijkt zich vooral toe te spitsen op de controle over data.

“Al jaren staat de vastgoedmakelaar hoog genoteerd in de rangschikking van beroepen die zullen verdwijnen door het internet. Ik stel vast dat we koppig standhouden.” Luc Machon, vastgoedmakelaar in Lanaken en ondervoorzitter van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), is er gerust op. Nieuwe webinitiatieven in het vastgoed zoals Shelterr, Immozo en Realo betekenen niet de doodsteek voor de klassieke vastgoedmakelaar, is zijn overtuiging.

Maar misschien kunnen ze de sector wel door elkaar schudden, zoals iTunes de muziekindustrie heeft veranderd en Uber nu de taxisector torpedeert. “Ik ontken absoluut niet de waarde van oude en nieuwe initiatieven op het internet”, reageert Machon. “Maar ik denk dat de vastgoedmakelaar altijd de knoppen zal bedienen, veel meer dan dat hij een opvorderbare taxichauffeur wordt die op afroep van zo’n website ergens een ‘te koop’-bordje mag plaatsen. Waarom? Omdat een makelaar op een heel persoonlijke manier toegevoegde waarde biedt bij een belangrijk proces. Een woning verkopen is toch nog altijd iets anders dan een taxi bestellen.”

Realo komt met grote ambities

Van de nieuwe internetinitiatieven lijkt Realo de beste kaarten te hebben om het vastgoedlandschap te kunnen omploegen. De oprichters, Toon Coppens en Lorenz Bogaert, hebben hun sporen al verdiend als internetondernemers. Ze stonden aan de wieg van de sociaalnetwerksite Netlog, ooit de grotere broer van Facebook, en ze lanceerden de populaire datingsite Twoo.com. Begin deze maand raakte bekend dat De Persgroep met Realo in een joint venture (50/50) stapt “om de ambities van Realo als innovatieve speler op de vastgoedmarkt verder te realiseren”. Het partnerschap opent voor Realo in ieder geval de grote poort naar media- en advertentieruimte — belangrijk voor de naambekendheid — en wellicht zal ook het commerciële apparaat van De Persgroep van pas komen bij de verovering van de markt.

Toon Coppens doet niet geheimzinnig over de steile ambities. “In eerste instantie willen we marktleider worden in eigen land. Maar we stoppen niet in België. Onze ambities liggen op Europees niveau.” Tegelijkertijd spreekt hij sussende taal over de ontwrichtende aspiraties van Realo. “We geloven dat de vastgoedmakelaars een heel belangrijke rol spelen in het proces van een huis kopen, verkopen, huren en verhuren. Het is zeker niet onze bedoeling de makelaar buitenspel te zetten. Integendeel, we willen een partner zijn voor de makelaars.”

Realo richt zijn pijlen wel op de bestaande vastgoedsites, in de eerste plaats op marktleider Immoweb, met in zijn zog sites als Hebbes, Zimmo en Immovlan.be. “Realo is ontstaan uit een zekere frustratie over onze eigen zoektocht naar een nieuwe woning”, vervolgt Coppens. “Het aanbod van de klassieke vastgoedsites leunt eigenlijk nog sterk aan bij het oude zoekertje in de krant. De toegevoegde waarde is minimaal. We hadden meteen het gevoel dat we dat beter kunnen.”

Realo belooft de vastgoedmarkt veel transparanter te maken door data en tools toe te voegen aan de klassieke informatie over het pand (zie kader Amerikaans geïnspireerd). Het richt zich daarmee in de eerste plaats naar de eindgebruikers, de huizenzoekers. “De jonge generatie kandidaat-kopers is doordrongen van technologie”, zegt Coppens. “Die zoekt op een andere manier dan de vorige. Minder onder de kerktoren ook. Vandaar onze aandacht voor informatie over de buurt.”

Maar Coppens meent dat Realo ook voor de vastgoedmakelaar een belangrijke meerwaarde kan betekenen. “Onze plek in het verhaal is die van informatieverstrekker. We willen alle mogelijke informatie aanreiken, zodat de kandidaat-koper een gefundeerde keuze kan maken van panden die hij wil bezoeken. Makelaars verspillen nu nog veel tijd met nutteloze bezoeken. Mensen ontdekken vaak pas tijdens het bezoek dat het pand hen niet interesseert. Dankzij een betere selectie zou de makelaar meer tijd kunnen investeren in de echt geïnteresseerde bezoekers.”

De makelaars spelen ook een prominente rol in het verdienmodel van Realo. Het basispakket is gratis, maar voor een maandelijks bedrag wordt dat aangevuld met extra diensten zoals een betere zichtbaarheid op de Realo-site en integratie met de eigen software. Meer details kan of wil Toon Coppens niet geven. “We zijn samen met enkele makelaars de mogelijkheden aan het uittesten.”

Transparantie en accuraatheid

“Je mag me gerust een believer noemen”, zegt vastgoedmakelaar Kristof Welleman over zijn eerste indrukken en ervaringen met Realo. Welleman is een van de initiatiefnemers van het internetplatform ArchitectenWoning, dat focust op de verkoop van panden met een architecturale meerwaarde. Volgens Welleman onderscheidt Realo zich door zijn eenvoud en transparantie. “Meer transparantie op de vastgoedmarkt vind ik absoluut een troef”, zegt hij. “Omdat daardoor de bemiddelingsrol van de vastgoedmakelaar meer op de voorgrond komt.”

De ‘prijshistoriek’ van Realo noemt hij in die zin een interessante toevoeging. “Wellicht zullen niet alle makelaars daar even gelukkig mee zijn, maar ik heb er geen probleem mee. Als een huis al een jaar te koop staat en al twee keer in prijs is gezakt, dan hebben kandidaat-kopers het recht dat te weten. De makelaar kan dat plaatsen en duiden.”

Wim Peleman, zaakvoerder van het makelaarskantoor First Immo (zestien vestigingen in Antwerpen en Oost-Vlaanderen), is sceptischer over nieuwe webinitiatieven à la Realo. Hij maakt zich vooral zorgen over de controle en de accuraatheid van de data. “Data blijven kleven op het net”, zegt Peleman. “Panden die al lang verkocht zijn, staan soms nog altijd als ‘te koop’ gelabeld. Dat is voor iedereen vervelend: voor de surfer, voor de oude of nieuwe eigenaar en ook voor ons, want het hindert ons bij ons werk.”

Luc Machon bevestigt dat en verwijst naar de immo scrapers, sites die systematisch en automatisch data opladen van de klassieke vastgoedsites. “De informatie die op het internet wordt aangeboden, gaat daardoor een eigen leven leiden. Makelaars moeten de consument daarop wijzen, want die is zich daar meestal niet van bewust.”

Machtsspeler Immoweb

Niet alleen het consumentenbelang, ook de positie van de makelaar speelt mee in de discussie over de datacontrole. De vastgoedmakelaars zijn via hun verkoopmandaten de belangrijkste bron van woningdata op het internet. Het belangrijkste platform voor die data zijn evenwel de vastgoedsites, en niet de sites van de makelaars zelf. Met de gecombineerde data van de makelaars lokken de vastgoedsites massa’s bezoekers. Vervolgens zorgen ze voor afgeleide trafiek naar makelaarssites en/of voor potentiële klanten. Het plaatst de makelaar in een afhankelijke positie.

Vooral de manier waarop marktleider Immoweb met die machtspositie omgaat, zit veel makelaars hoog. Immoweb is zeer dominant. Volgens CIM-cijfers voor de maand juni trok Immoweb op maandbasis 7,1 miljoen bezoekers, terwijl eerste achtervolgers Zimmo en Immovlan.be het elk met iets meer dan 1,7 miljoen bezoekers moesten stellen. “Niet op Immoweb staan, is geen optie”, zegt Kristof Welleman. “Onze klanten zouden dat niet begrijpen. Het gevolg van die sterke positie is dat Immoweb weinig inspanningen doet om te vernieuwen. En het heeft ook zijn tarieven kunnen optrekken.” Wim Peleman verwoordt de afhankelijkheid van Immoweb nog iets scherper. “De makelaars zijn verslaafd aan Immoweb. We zijn allemaal junkies. En afkicken is bijzonder moeilijk.”

Dan hebben de Nederlandse makelaars het slimmer aangepakt. Funda, de leidende vastgoedsite in Nederland, is opgericht door de NVM, de grootste beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars in Nederland. De Nederlandse makelaars staan op die manier mee in de controlekamer van het belangrijke internetkanaal. “Nu is dat te laat”, reageert Luc Machon. “We hebben destijds met de beroepsvereniging CIB de website aha.be opgestart, maar de leden-makelaars waren niet verplicht eraan deel te nemen. Dat is wellicht een gemiste kans.”

Van het web naar de straat

Kan Immoweb zijn greep op de vastgoedmarkt nog verstevigen door op te schuiven in de waardeketen, in de richting van de eigenlijke transactie? De complexiteit en de aard van een vastgoedtransactie, het eenmalige karakter, het financiële belang en het emotionele aspect zijn barrières om de aankoop/verkoop van particulier woningvastgoed volledig via een onlineplatform te laten verlopen. Zogenaamde onlinemakelaars zoals Oximo, Directmakelaar en het opkomende DirectVerkoop (zie kader ‘De eigenaar kent het best zijn woning’) bieden in essentie eigenlijk vooral (online) ondersteuning aan particulieren die hun woning zelf willen verkopen.

Maar waarom zou Immoweb, naar het voorbeeld van andere internetspelers, niet de stap doen naar een eigen fysiek netwerk? Dat er op een dag in het straatbeeld Immoweb-kantoren opduiken, is volgens sommige makelaars geen ondenkbaar scenario. Al is het ook een risico, want als nieuwbakken concurrent van de makelaars, dreigt het ook zijn toegang tot de data van die makelaars te verliezen.

Het lijkt waarschijnlijker dat Immoweb in de eerste plaats zijn marktleiderschap wil bestendigen. Immoweb beschikt over een aardige oorlogskas en de steun van een machtige mediagroep (zie kader Spelers in het web). Als het moet, zal het een tandje bij steken. Dat de nieuwe concurrentie — Shelterr, Immozo, Realo… — in gespreide slagorde de strijd aangaat, maakt het voor Immoweb wellicht gemakkelijker om de aanval af te slaan. Toon Coppens is het daar niet mee eens. “De vele nieuwe initiatieven bevestigen vooral dat we niet de enigen zijn die zien dat het anders en beter kan. Het moet zeker mogelijk zijn om vanuit een nieuw idee en een beter product de marktleider aan te vallen. Maar toegegeven, het zal niet gemakkelijk zijn en het zal tijd vergen.”

Laurenz Verledens

Het is zeker niet onze bedoeling de makelaar buitenspel te zetten. Integendeel, we willen een partner zijn voor de makelaars.” Toon Coppens, Realo

“Een huis kopen is nog iets anders dan een taxi bestellen” Luc Machon