Brussel: huurders twijfelen, investeerders twijfelen niet

Terwijl de investeerders staan te dringen voor de Brusselse kantoormarkt, is het nog altijd wachten op een echt herstel van de huurmarkt. Of was de relatief drukke zomerperiode de voorbode van een kentering?

Is de Brusselse kantoormarkt aan het herstellen? De resultaten voor de eerste jaarhelft gaven weinig redenen tot optimisme. De leegstand op de Brusselse kantoormarkt nam nog licht toe tot 10,8 %. In en rond Zaventem staat zelfs bijna een kwart van de kantoorruimte leeg. Op basis van een voorlopige kantooropname van 200.000 tot 240.000 vierkante meter pronostikeren de meeste makelaars een totale opname op jaarbasis van ongeveer 400.000 vierkante meter, een cijfer dat in de lijn ligt van het matige jaar 2004.

Maar – opvallend – tijdens de traditioneel kalmere vakantieperiode werden behoorlijk veel transacties genoteerd. Geen megadeals, maar toch. Bovendien kwam de vraag naar nieuwe kantoorruimte vooral van bedrijven. Een trendbreuk, want in het recente verleden was de publieke sector de sterkhouder van de Brusselse kantoormarkt.

“De toegenomen activiteit van de privé-sector zie je ook weerspiegeld in de verdeling over de verschillende zones,” stelt Tom Goyvaerts, verantwoordelijke voor de kantoormarkt bij vastgoedadviseur Atisreal. “Traditioneel vestigen bedrijven zich vooral in de Brusselse rand. Het is dan ook daar dat we de meeste activiteit noteerden. Voor de periferie komen we uit op een opname van 40.000 vierkante meter, voor de gedecentraliseerde zone op 70.000 vierkante meter. Samen zijn deze zones dus goed voor meer dan de helft van de voorlopige kantooropname. Toch moet je dit succesje relativeren: vorig jaar bedroeg de opnamen in de periferie 110.000 vierkante meter. We zullen dit jaar dus wellicht uitkomen op een gelijkaardig getal.”

Ook Patricia Lannoije, head of research bij vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, meent dat er van een herstel nog niet echt sprake is. “We hebben tijdens de zomermaanden inderdaad een zeer actieve markt gezien,” stelt ze. “Maar het betrof vooral verhuizingen en hergroeperingen. In de gedecentraliseerde zone en de periferie van Brussel staan als gevolg van de grote leegstand de huurprijzen nog steeds onder neerwaartse druk. En dat creëert natuurlijk kansen voor bedrijven om te verhuizen. Maar op een echte expansie van bedrijven is het nog wachten.”

Gaétan Clermont, gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis Belgium, merkt dan weer op dat er toch wel goed nieuws is voor de kantooreigenaars in de Brusselse buitenwijken. “Piet Verleysen, verantwoordelijke voor het kantoorbeleid bij de Europese Commissie, heeft bevestigd dat de Commissie zich bij haar zoektocht naar kantoorruimte niet langer zal beperken tot de Leopoldwijk. De belangrijkste instellingen blijven hoe dan ook geconcentreerd in die Europese wijk, maar voor tijdelijke diensten of backofficeactiviteiten wil men dus ook elders gaan kijken.”

De Ieren blijven komen

In schril contrast met de kwakkelende huurmarkt staat de aanhoudende interesse van investeerders voor Brussels kantoorvastgoed. Met dank aan de lage interestvoeten, natuurlijk. En aan de Europese instellingen, die maken dat Brussel als een zeer stabiele markt bekendstaat. “We zitten momenteel aan een investeringsbedrag van meer dan 300 miljoen euro,” zegt Gaétan Clermont, “maar er zitten nog heel wat deals in de pijplijn. We schatten dat we op het einde van het jaar op een totaal van 1,5 miljard euro komen.”

Vooral de Ieren bevestigen hun appetijt voor Brussel, weet Clermont. “In Ierland is het rendement op de kantoormarkt inmiddels gezakt onder 3 %, dat is minder dan de helft van de yield in Brussel. De Ieren zijn vanwege die lage yield gaan uitkijken naar andere markten. Eerst zijn ze in Engeland terechtgekomen en nu maken ze, ook vanwege de geografische spreiding, de overstap naar het continent. Als Europees centrum is Brussel dan een evidente keuze, maar ook omdat het wettelijke kader van onze kantoormarkt sterk aanleunt bij het Ierse.”

Bij Jones Lang LaSalle merkt men nog op dat in navolging van de internationale investeerders ook een aantal internationale projectontwikkelaars Brussel hebben ontdekt. Zo zetten onder meer Nexity, Cargill, Bouwfonds en Hugenholtz Project Groep hun eerste stappen op de Brusselse kantoormarkt.

Laurenz Verledens