Brussel binnenstebuiten

Hoe deed de Brusselse kantoormarkt het in 1997 ? En wat zijn de vooruitzichten voor volgend jaar ? ImmoTrends bracht de grootste Brusselse makelaars rond de tafel voor een gesprek.

December is de maand bij uitstek om de balans van de afgelopen elf maanden op te maken. En om even vooruit te blikken op het nieuwe vastgoedjaar. Voor onze traditionele eindejaarstafel trokken we deze keer naar Brussel. We praatten er met vertegenwoordigers van de grootste makelaars op de Brusselse kantoormarkt : Camille Caudron (directeur van de afdeling huur en verhuur bij DTZ Debenham Winssinger), Pierre Collette (vennoot bij Healey & Baker), Daniel Coltof (kantoordirecteur bij Knight, Frank) en Marc de Courcy (directeur van de afdeling kantoren en partner bij Jones, Lang, Wootton).

IMMOTRENDS. U kent de markt door en door en hebt dagelijks contact met huurders en eigenaars van kantoorgebouwen in Brussel. Hoe blikt u terug op het jaar dat stilaan ten einde loopt ?

DANIEL COLTOF. In de eerste negen maanden van het jaar konden we ongeveer 430.000 m² verhuren en verkopen. In dat getal zitten twee grote operaties. Eerst en vooral besloot de Europese Commissie opnieuw haar intrek te nemen in het Berlaymontgebouw (120.000 m² in het hartje van de Leopoldwijk) zodra de verbouwingen achter de rug zijn. Daarnaast kocht het Nationaal Secretariaat van de Christelijke Arbeidersbeweging (Huis van de Arbeid) 35.000 m² kantoorruimte in het Aeropolisgebouw langs de Haachtsesteenweg in Schaarbeek. Het gebouw stond al jaren leeg. Als we de cijfers voor het hele jaar extrapoleren, komen we in de buurt van de recordniveaus van 1995 en 1996.

MARC DE COURCY. Ook het stadscentrum maakte een gunstige evolutie door. Investeerders nemen nu al twee tot drie jaar uitstekende initiatieven in Brussel-stad. Het succes daarvan blijkt vooral uit de bezetting en iets minder uit de huurprijzen. Kwaliteitsgebouwen zijn erg in trek.

CAMILLE CAUDRON. Het stadscentrum heeft inderdaad alle verwachtingen ingelost. De aantrekkingskracht van het Centraal Station speelde daarbij een bepalende rol. Ondanks talrijke kwaliteitsprojecten deed de buurt rond het station Leopoldwijk het minder goed.

PIERRE COLLETTE. Ik bespeur inmiddels een paar bemoedigende tekens in de Leopoldwijk. Wel vestigden er zich dit jaar minder nieuwe buitenlandse bedrijven in de hoofdstad. In 1996 mochten we onder meer Mobistar, Chrysler, UPS en Oracle verwelkomen. In 1997 waren de bedrijven die slecht waren gehuisvest de belangrijkste motor achter de vraag. Wie hoge huurprijzen moet betalen voor oude gebouwen kan makkelijk worden warm gemaakt voor een verhuis.

Waarom vestigen zich minder multinationals in onze hoofdstad ?

MARC DE COURCY. De concurrentiestrijd tussen de grote Europese steden en regio’s wordt steeds intenser. De Belgische regionale overheden leveren een zeer welkome inspanning, maar in Duitsland en Nederland wordt echt alles op alles gezet.

CAMILLE CAUDRON. De multinationals vragen ons zelfs om op Europees niveau vergelijkende studies te maken en hen de beste ligging voor te stellen. Alle facetten worden onder de loep genomen : ligging, huurprijs, kwaliteit van de gebouwen, infrastructuur, stedenbouwkundige aspecten, steun, opleiding, kwalificatie van de werknemers. Ook de concurrentie met Frankrijk is duidelijk te voelen. In Europa probeert iedereen het laken naar zich toe te trekken.

PIERRE COLLETTE. We hebben ons internationaal kantoornetwerk nog nooit zo vaak moeten gebruiken. Bedrijven vragen ons nu een vergelijkende vestigingsstudie te maken tussen bijvoorbeeld Brussel, Amsterdam en Londen. Bovendien was 1997 het jaar van de bedrijfsfusies en -overnames. Ook dat heeft een impact op de vastgoedmarkt : volledige vestigingen verdwijnen of verhuizen, gebouwen krijgen een andere bestemming, enzovoort.

Een van de kenmerken van 1996 was een vlucht naar de rand rond Brussel. Heeft die tendens zich ook dit jaar nog doorgezet ?

DANIEL COLTOF. Vorig jaar werd zowat 25 % van de totale take-up ( nvdr het totale aantal vierkante meter dat werd verkocht en verhuurd) in de rand rond Brussel gerealiseerd. Nu bedraagt dit percentage maar 10 %. De Brusselse randgemeenten hebben duidelijk aan aantrekkingskracht ingeboet. Waarom ? In de eerste plaats omdat er in deze zone een nijpend tekort is aan grote, beschikbare gebouwen. Momenteel worden wel enkele speculatieve projecten opgestart. Er bestaat nog steeds een vraag naar dergelijke kantoorgebouwen, want de fiscale en andere voordelen van de Brusselse rand (bijvoorbeeld : minder verkeer) zijn uiteraard niet veranderd. Het aanbod schept de vraag. Ook het succes van het stadscentrum kan door dit principe worden verklaard : nieuwe kwaliteitsgebouwen trekken huurders aan.

PIERRE COLLETTE. Ik stel vast dat de rand rond Brussel steeds verder uitdeint. Het Waterloo Office Park van ontwikkelaar Codic heeft net zijn laatste beschikbare oppervlakte verhuurd. In Waver zien de eerste projecten er veelbelovend uit ; er wordt al onderhandeld over gebouwen die nog in de steigers staan. Ook de gedecentraliseerde zone (bijvoorbeeld Woluwe) doet het goed en de huurprijzen blijven er hoog.

CAMILLE CAUDRON. Voor de nieuwe gebouwen in de zone rond Zaventem zijn er moeilijk huurders te vinden omdat daar toch al voldoende kantoorruimte beschikbaar is. De klanten beseffen dat de Zaventemse gebouwen zich op het gebied van kwaliteit niet kunnen meten met de kantoren in het stadscentrum.

Huurders geven de voorkeur aan nieuwe kwaliteitsgebouwen en laten oude gebouwen voor wat ze zijn. Hoe reageren de eigenaars ?

CAMILLE CAUDRON. Ik merk een volledige ommekeer in hun houding. Het aanbod houdt nu eindelijk rekening met de vraag. Pas nu vinden de eigenaars het nodig om hun oor ook eens bij de huurders te luisteren te leggen. Omdat beide partijen nu redelijker zijn geworden, wordt de markt professioneler.

DANIEL COLTOF. Een ander interessant fenomeen is dat grote eigenaars mee evolueren met de behoeften van hun klanten. Zo kunnen ze hun huurders bij problemen bijvoorbeeld voorstellen om naar een ander gebouw in hun portefeuille te verhuizen. Zo bouwen ze een duurzame relatie uit.

MARC DE COURCY. Voor de verhuurder wordt de huurder een klant. Dit fenomeen staat niet los van de evolutie van de economische wereld. Ook in de bedrijfswereld volgen de veranderingen elkaar steeds sneller op. Bedrijven zijn niet zo happig om langetermijnbeslissingen te nemen omdat ze zich snel aan de veranderingen in hun omgeving moeten kunnen aanpassen. Parallel daarmee hebben de grote eigenaars ook begrepen dat ze de evolutie van het bedrijf moeten volgen om hun klanten niet kwijt te raken.

Hoe zal de markt in 1998 evolueren ?

PIERRE COLLETTE. Ik geloof sterk in de heropleving van de Leopoldwijk. Op voorwaarde tenminste dat de politieke wereld een handje toesteekt. De ondernemingen willen naar de stad terugkomen als men hen een toereikende werkomgeving aanbiedt.

MARC DE COURCY. Deze buurt nieuw leven inblazen : dat is onze uitdaging. We moeten de mensen ervan bewust maken dat het potentieel aanwezig is. De Leopoldwijk heeft een voorraad bestaande kantoorgebouwen van 3,2 miljoen m² met een leegstand van 7,17 %. Meer en meer gebouwen lijden onder de economische veroudering. Iemand moet de Brusselse overheid en het bestuur van de negentien gemeenten op hun verantwoordelijkheid wijzen. Brussel is de hoofdstad van Europa en de Leopoldwijk is het zenuwcentrum van een markt met 350 miljoen inwoners. De eigenaars moeten worden aangespoord om hun gebouwen niet te laten verkommeren. Een mooi gebouw in een straat met een voetpad vol putten en kuilen verliest zijn aantrekkingskracht.

CAMILLE CAUDRON. De producten moeten worden gedifferentieerd en de Leopoldwijk moet een eigen stempel krijgen. Ik ben er trouwens van overtuigd dat we nog meer aandacht moeten besteden aan de wensen en eisen van de huurders.

DANIEL COLTOF. De Leopoldwijk is een buurt apart. Er worden nieuwe gebouwen opgetrokken terwijl andere worden gerenoveerd : volgend jaar zal er dus heel wat ruimte beschikbaar zijn. Het is overduidelijk dat men de Europese Commissie als potentiële huurder voor deze gebouwen wil aantrekken. Maar ook de groene gordel (Woluwe, Oudergem) zal steeds meer huurders lokken. Voor een heropleving in de buurt van het Zuidstation is het volgens mij nog te vroeg. Deze buurt zal nog een paar jaar een werf blijven.

Philippe Tomberg

PIERRE COLLETTE (HEALEY & BAKER) We hebben ons internationaal kantoornetwerk nog nooit zo vaak moeten gebruiken.

DANIEL COLTOF (KNIGHT, FRANK) Voor een heropleving in de buurt van het Zuidstation is het nog jaren te vroeg.

CAMILLE CAUDRON (DTZ DEBENHAM WINSSINGER) Er is een echte dialoog tussen eigenaars en huurders tot stand gekomen.