7 redenen waarom onze vastgoedprijzen blijven stijgen, terwijl huizen goedkoper worden in de buurlanden

Ondanks de hoge rente en de afschaffing van de woonbonus blijven de Belgische huizenprijzen stijgen. Een woning is in de eerste negen maanden van 2023 gemiddeld 2,3 procent duurder geworden, terwijl de prijzen in onze buurlanden dalen. Wat maakt onze vastgoedmarkt anders?

Gemiddeld kost een huis in Vlaanderen nu 355.941 euro, of zowat 8.000 euro meer dan vorig jaar. Een appartement kost gemiddeld 277.775 euro, een prijsstijging met ruim 10.000 euro. Dat blijkt uit de jongste Notarisbarometer.

Het aantal transacties nam wel nog af met 5 procent dit jaar. Vlaanderen doet het daarmee slechter dan de andere gewesten. Zowel in Brussel als Wallonië werden in de zomermaanden meer transacties geteld (+2,5%) dan in 2022. Toch heeft de afkoeling van de Vlaamse markt tegen alle verwachtingen in geen negatief effect op de prijs van ons vastgoed.

Vergelijking buurlanden

De huizenprijzenindex van Eurostat vergelijkt de prijsevolutie in de EU-landen sinds 2015. Dat jaar staat gelijk aan 100 op de index. Uit de cijfers blijkt dat de vastgoedprijs in België de afgelopen twaalf maanden beter standhield vergeleken met onze buurlanden. Als die index enkel rekening zou houden met de Vlaamse cijfers, zou dat verschil zelfs nog groter zijn.

“Enkele jaren geleden is de woonbonus afgeschaft, de rente stijgt dit jaar en het aantal transacties neemt af. Dat zouden allemaal indicatoren kunnen zijn die de prijzen omlaag trekken”, zegt Wouter Thierie, vastgoedexpert van ING. “Dat de Belgische vastgoedprijs beter overeind blijft, heeft met een aantal fundamentele verschillen te maken.”

1. De Belgische prijscorrectie

Tijdens de bankencrisis van 2008 zijn de vastgoedprijzen in onze buurlanden sterker gedaald dan in België. Daardoor is sinds 2015 in veel landen een sterke correctie in de vorm van een prijsstijging op gang gekomen, terwijl die in België veel minder zichtbaar was.

“Sinds 2015 stegen de vastgoedprijzen in België minder sterk dan in onze buurlanden en tijdens de coronapandemie is dat verschil alleen maar groter geworden. In België zijn de prijzen sinds 2015 met 40 procent gestegen, maar in Nederland en Duitsland spreken we in dezelfde periode over een verhoging met 80 procent”, aldus Thierie.

2. Meer private eigenaars

Kenmerkend voor onze vastgoedmarkt is het grote aantal private eigenaars van woningen ten opzichte van de institutionele investeerders. Op een vastgoedmarkt met in verhouding meer private eigenaars, wordt minder vastgoed verhandeld en zijn de prijzen automatisch minder volatiel.

Lees verder onder de video

3. Onze koopkracht blijft beter beschermd

In de meeste landen is de koopkracht er door de torenhoge inflatie op achteruitgegaan. Slechts een handvol landen zag de reële lonen toenemen, met België als koploper. Dat blijkt uit statistieken die de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) in juli heeft gepubliceerd.

Geen ander land zag zijn de reële lonen in 2022 meer stijgen. België heeft dat te danken aan de automatische loonindexering. In België stegen de lonen met 2,9 procent. Daarmee deed ons land het beter dan Costa Rica (+1,7%), Israël (+0,6%) en Nederland (+0,4%).

4. De werking van de kredietmarkt verschilt.

Een andere oorzaak moeten we hij de kredietmarkt zoeken. “In Nederland bijvoorbeeld wordt de hypotheekmarkt gedomineerd door aflossingsvrije kredieten. Nederlanders betalen vooral interesten en veel minder kapitaal. Pas als de lening vervalt, hoort de kredietnemer het resterende bedrag – een hoog bedrag – in één keer terug te betalen. Veel van onze noorderburen kiezen er daarom voor hun lening te herfinancieren met een nieuwe lening met een looptijd van 20 of 25 jaar.”

In Nederland is het ook mogelijk om tot 100% van de waarde van de woning lenen, terwijl je in België vaak maar tot 90% kunt gaan voor de aankoop van je eerste huis. Dat principe in combinatie met de lage aflossingsgraad maakt dat het makkelijker bij onze noorderburen om meer geld te lenen en mee te gaan in de prijsstijgingen.

In België is het leenbeleid conservatiever, wat de prijsbewegingen afremt. Belgen kiezen over het algemeen voor kortere looptijden. We werken hier ook met klassieke annuïteiten waarbij kredietnemers zowel rente als kapitaal aflossen, en aan het einde van de looptijd eigenaar worden van het huis. Als de prijzen dan stijgen, is het moeilijker om extra te lenen van de bank.

5. We zijn stijgende vastgoedprijzen gewend

Onze markt is minder volatiel, en dat heeft ook een indirect gevolg op de manier waarop de Belg naar de vastgoedmarkt kijkt, zegt Wouter Thierie. “We hebben in dertig jaar amper prijscorrecties gekend en dat creëert de perceptie dat het normaal is dat vastgoed in ons land in waarde blijft stijgen.”

In juni 2023 deed ING een bevraging bij 1.000 landgenoten, waaruit bleek dat 81 procent geloofde dat de vastgoedprijs het komende jaar verder zou stijgen, en dat terwijl de stijgende rente, de renovatieplicht en alle andere economische factoren veeleer op het tegenovergestelde wijzen.

Een tweede resultaat uit de enquête is nog meer veelzeggend. 51 procent van de Belgen gelooft niet dat de vastgoedprijs in ons land ooit zal dalen. “Vanuit die perceptie zijn we als koper ook meer geneigd hoge prijzen gewoon te aanvaarden. Verkopers zullen minder snel hun prijzen laten zakken en zijn nog eerder bereid om langer te wachten. Dat blijkt uit de gegevens van grote makelaarkantoren”, legt Thierie uit.

6. Vastgoed wordt gezien als een veilige belegging

Belgen zijn niet alleen geboren met een baksteen in de maag: we zijn ook kampioenen in sparen. Onlangs heeft een grote som van dat spaargeld bijgedragen aan de 22 miljard euro die de staatsbon heeft opgebracht, maar traditioneel is vastgoed een favoriete belegging van de Belg.

“Hoewel misschien andere soorten beleggingen meer geld opbrengen, kiezen Belgen veel liever voor een investering die tastbaar is. We investeren daarom vaker in bakstenen en genieten dan van maandelijkse huurinkomsten. Zoals gezegd hebben we ook vertrouwen in het stijgen van de vastgoedprijzen, wat ook weer bij veel Belgen spreekt in het voordeel van vastgoed als belegging.”

7. Belgen verhuizen minder

De Belg is erg verknocht aan zijn woning, stelt Thierie. We verhuizen gemiddeld minder in vergelijking met de buurlanden. “Mensen kopen in België een huis rond de leeftijd van 25 à 30 jaar, wanneer ze over voldoende middelen beschikken om te lenen, en daar blijven ze gemiddeld langer in wonen. Gaandeweg blijven we ook in onze woningen investeren.”

Het zorgt er opnieuw voor dat er minder vastgoed wordt verhandeld, waardoor onze markt minder snel reageert op nieuwe marktomstandigheden zoals de stijgende rente.

Lees ook: