Wat met waterschade aan een huurwoning?

© belga
Roel Van Espen medewerker Trends

Wordt een woning getroffen door een overstroming, dan wordt de schade in principe gedekt door de brandverzekering. Maar hoe zit dat met een huurhuis?

Een brandverzekering voorziet ook in een schadevergoeding wanneer een woning getroffen werd door een natuurramp, zoals een overstroming. Een brandpolis afsluiten is niet wettelijk verplicht, maar de meeste kredietgevers eisen dat de koper dat toch doet bij de aanvraag van een hypothecaire lening. Voor huurwoningen geldt een aparte regeling. Sinds de zesde staatshervorming is de woninghuur een regionale bevoegdheid, waardoor de regels verschillen naargelang het gewest.

In Vlaanderen verplicht het woninghuurdecreet zowel huurders als verhuurders zich minstens te verzekeren tegen brand- én waterschade. Die dwingende regel geldt voor alle woninghuurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden afgesloten. De verplichting geldt weliswaar enkel wanneer de woning wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats. Het Vlaams huurdecreet regelt ook de studentenhuisvesting, maar daarvoor is de brandverzekering niet verplicht.

“De expliciete vermelding van waterschade in dat huurdecreet is niet zo vreemd”, zegt Wauthier Robyns van de verzekeringskoepel Assuralia. “De meeste brandverzekeraars waarborgen weliswaar waterschade door een breuk van leidingen, het overlopen van dakgoten, sanitaire installaties of huishoudapparaten, en het insijpelen van water door het dak. Maar die behoren niet tot de wettelijk verplichte basisdekkingen. Vaak zit waterschade wel standaard in de brandverzekering, maar dus niet altijd.”

Het is aan beide partijen – de huurder én de eigenaar – om bij elkaar na te gaan of de verplichte brandverzekering effectief is afgesloten. Dat kan door een bewijs van de premiebetaling te vragen. Als blijkt dat de andere partij haar verplichting niet nakomt, kan die in gebreke worden gesteld via een aangetekende brief. Helpt dat niet, dan een vrederechter opleggen dat de huurder of de verhuurder zich verzekert – inclusief een dwangsom. Als ook dat geen effect heeft, kan de klagende partij het huurcontract laten ontbinden.

Wallonië en Brussel

Wallonië was de eerste regio waar woninghuurders verplicht werden zich minstens te verzekeren tegen brand, behalve voor niet-hoofdverblijfplaatsen en studentenverblijven. Dat is al zo sinds 1 september 2018. De huurder moet de polis, tenzij anders is overeengekomen, afsluiten voor hij in de woning trekt. Hij dient jaarlijks het bewijs van de premiebetalingen te leveren. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder zijn brandverzekeraar vragen om een zogenoemnde clausule tot afstand van verhaal tegenover de huurder toe te voegen in zijn verzekeringscontract (zie kaderstuk).

Voor huurwoningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat geen wettelijke verplichting voor de huurder om een brandverzekering af te sluiten. De verhuurder kan evenwel een clausule in de huurovereenkomst opnemen die de huurder toch verplicht om zich te verzekeren. Dat gebeurt in de praktijk doorgaans altijd. Dat kan trouwens ook voor oudere huurcontracten in Vlaanderen en Wallonië die nog niet onder de recente wetgeving vallen.

Wie betaalt wat?

De huurder is aansprakelijk voor de brand- en waterschade die hij zelf veroorzaakt aan de woning. Vergeet hij bijvoorbeeld de kraan van zijn bad uit te zetten en raakt daardoor het houten parket onherroepelijk beschadigd, dan is hij daarvoor aansprakelijk. Dankzij de verplichte brandverzekering hoeft hij niet zelf op te draaien voor de kosten. Dat is ook zo wanneer een onderbuur schade heeft opgelopen omdat het water tot in zijn appartement is doorgesijpeld, want ook schade aan derden is meeverzekerd.

Is er een lek ontstaan in de waterleiding van de huurwoning, dan valt dat in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. In dat geval komt dus zijn brandpolis tussenbeide om de schade te dekken. Ook een natuurramp zoals een overstroming valt buiten de aansprakelijkheid van de huurder. Het is dus eveneens de verhuurderspolis die dan aangesproken dient te worden om de schade aan de huurwoning (bijvoorbeeld aan vloeren, muren of elektriciteit- en verwarmingsinstallaties) te vergoeden.

“Watersnood heeft alle kenmerken van overmacht”, bevestigt Wauthier Robyns van Assuralia. “Merk evenwel op dat de huurder toch aansprakelijk geacht zou kunnen worden, wanneer hij de eigenaar niet tijdig informeert over de waterschade aan het gehuurde pand. Het is dan ook belangrijk dat hij de verhuurder meteen verwittigt bij problemen, wat uiteraard strookt met het gezond verstand.”

En wat als ook de inboedel van de huurder – zoals meubels, elektrische apparaten en kledij – schade opliep door het noodweer? Die wordt dan weer gedekt door zijn eigen brandpolis. Tenminste, voor zover hij die inboedel daarin liet meeverzekeren. In de meeste gevallen is dat zo, maar niet altijd. En is het wél zo, dan is er mogelijk een plafondbedrag voorzien.

Oppassen met afstand-van-verhaalclausule

Via een zogenoemde clausule tot afstand van verhaal kan de verhuurder de huurder in zijn eigen brandpolis meeverzekeren. De verhuurder betaalt dan de premie van de huurder en rekent die vervolgens door. De Waalse regelgeving vermeldt die mogelijkheid expliciet wanneer de huurder, ondanks de wettelijke verplichting, weigert zelf een brandverzekering af te sluiten. In het Vlaamse huurdecreet wordt die optie niet uitdrukkelijk vernoemd, al vinden we die in de voorbereidende parlementaire stukken wél terug.

Bovendien geldt in Vlaanderen een aparte reglementering voor bepaalde sociale huurwoningen. Die bepaalt dat de verhuurder daarvoor een omniumbrandverzekering dient af te sluiten die bovendien een clausule tot afstand van verhaal op de huurder moet bevatten. Daarin moet zelfs het verhaal van derden (zoals de buren) worden uitgebreid ten voordele van de huurder. Sociale huurders worden ook verplicht hun inboedel te laten verzekeren.

Een clausule tot afstand van verhaal in de polis van de verhuurder is evenwel niet zonder gevaar voor de huurder. Die weet niet altijd wat er precies verzekerd is, en voor welk franchisebedrag hij zelf moet opdraaien. En als de verhuurder zijn premie niet betaalt, draait de huurder mogelijk alsnog op voor schade. Een niet-uitgebreid afstand van verhaal dekt bovendien niet de huurdersverantwoordelijkheid voor de schade die hij veroorzaakt aan derden. Het is dus hoe dan ook raadzaam als huurder een eigen polis af te sluiten.

Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier

Partner Content