Wat met waterschade aan een huurwoning?

Wordt een woning getroffen door een overstroming, dan wordt de schade in principe gedekt door de brandverzekering. Maar hoe zit dat met een huurhuis?

Een brandverzekering voorziet ook in een schadevergoeding wanneer een woning getroffen werd door een natuurramp, zoals een overstroming. Een brandpolis afsluiten is niet wettelijk verplicht, maar de meeste kredietgevers eisen dat de koper dat toch doet bij de aanvraag van een hypothecaire lening. Voor huurwoningen geldt een aparte regeling. Sinds de zesde staatshervorming is de woninghuur een regionale bevoegdheid, waardoor de regels verschillen naargelang het gewest.

In Vlaanderen verplicht het woninghuurdecreet zowel huurders als verhuurders zich minstens te verzekeren tegen brand- én waterschade. Die dwingende regel geldt voor alle woninghuurcontracten die sinds 1 januari 2019 worden afgesloten. De verplichting geldt weliswaar enkel wanneer de woning wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats. Het Vlaams huurdecreet regelt ook de studentenhuisvesting, maar daarvoor is de brandverzekering niet verplicht.

“De expliciete vermelding van waterschade in dat huurdecreet is niet zo vreemd”, zegt Wauthier Robyns van de verzekeringskoepel Assuralia. “De meeste brandverzekeraars waarborgen weliswaar waterschade door een breuk van leidingen, het overlopen van dakgoten, sanitaire installaties of huishoudapparaten, en het insijpelen van water door het dak. Maar die behoren niet tot de wettelijk verplichte basisdekkingen. Vaak zit waterschade wel standaard in de brandverzekering, maar dus niet altijd.”

Het is aan beide partijen – de huurder én de eigenaar – om bij elkaar na te gaan of de verplichte brandverzekering effectief is afgesloten. Dat kan door een bewijs van de premiebetaling te vragen. Als blijkt dat de andere partij haar verplichting niet nakomt, kan die in gebreke worden gesteld via een aangetekende brief. Helpt dat niet, dan een vrederechter opleggen dat de huurder of de verhuurder zich verzekert – inclusief een dwangsom. Als ook dat geen effect heeft, kan de klagende partij het huurcontract laten ontbinden.

Wallonië en Brussel

Wallonië was de eerste regio waar woninghuurders verplicht werden zich minstens te verzekeren tegen brand, behalve voor niet-hoofdverblijfplaatsen en studentenverblijven. Dat is al zo sinds 1 september 2018. De huurder moet de polis, tenzij anders is overeengekomen, afsluiten voor hij in de woning trekt. Hij dient jaarlijks het bewijs van de premiebetalingen te leveren. Doet hij dat niet, dan kan de verhuurder zijn brandverzekeraar vragen om een zogenoemnde clausule tot afstand van verhaal tegenover de huurder toe te voegen in zijn verzekeringscontract (zie kaderstuk).

Voor huurwoningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat geen wettelijke verplichting voor de huurder om een brandverzekering af te sluiten. De verhuurder kan evenwel een clausule in de huurovereenkomst opnemen die de huurder toch verplicht om zich te verzekeren. Dat gebeurt in de praktijk doorgaans altijd. Dat kan trouwens ook voor oudere huurcontracten in Vlaanderen en Wallonië die nog niet onder de recente wetgeving vallen.

Wie betaalt wat?

De huurder is aansprakelijk voor de brand- en waterschade die hij zelf veroorzaakt aan de woning. Vergeet hij bijvoorbeeld de kraan van zijn bad uit te zetten en raakt daardoor het houten parket onherroepelijk beschadigd, dan is hij daarvoor aansprakelijk. Dankzij de verplichte brandverzekering hoeft hij niet zelf op te draaien voor de kosten. Dat is ook zo wanneer een onderbuur schade heeft opgelopen omdat het water tot in zijn appartement is doorgesijpeld, want ook schade aan derden is meeverzekerd.

Is er een lek ontstaan in de waterleiding van de huurwoning, dan valt dat in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. In dat geval komt dus zijn brandpolis tussenbeide om de schade te dekken. Ook een natuurramp zoals een overstroming valt buiten de aansprakelijkheid van de huurder. Het is dus eveneens de verhuurderspolis die dan aangesproken dient te worden om de schade aan de huurwoning (bijvoorbeeld aan vloeren, muren of elektriciteit- en verwarmingsinstallaties) te vergoeden.

“Watersnood heeft alle kenmerken van overmacht”, bevestigt Wauthier Robyns van Assuralia. “Merk evenwel op dat de huurder toch aansprakelijk geacht zou kunnen worden, wanneer hij de eigenaar niet tijdig informeert over de waterschade aan het gehuurde pand. Het is dan ook belangrijk dat hij de verhuurder meteen verwittigt bij problemen, wat uiteraard strookt met het gezond verstand.”

En wat als ook de inboedel van de huurder – zoals meubels, elektrische apparaten en kledij – schade opliep door het noodweer? Die wordt dan weer gedekt door zijn eigen brandpolis. Tenminste, voor zover hij die inboedel daarin liet meeverzekeren. In de meeste gevallen is dat zo, maar niet altijd. En is het wél zo, dan is er mogelijk een plafondbedrag voorzien.