Jaarlijks kostenpercentage zegt niet alles over uw woonkrediet

Banken vermelden naast de rentevoet ook het jaarlijks kostenpercentage van hun woonkredieten. Die all-inprijs moet in principe alle kosten omvatten die gepaard gaan met de lening. Maar dat is niet altijd het geval.

Bent u van plan een woning te bouwen of te verbouwen, dan gaat u wellicht eerst aankloppen bij uw huisbank om te informeren naar de financieringsmogelijkheden. Maar als u daar een simulatie van een hypothecair woonkrediet laat maken, bestaat de kans dat u niet het voordeligste rentetarief voorgeschoteld krijgt. U doet er dus goed aan ook bij andere financiële instellingen te informeren naar hun kredietvoorwaarden.

Zodra u enkele voorstellen in handen heeft, bent u wellicht geneigd het goedkoopste krediet te kiezen. Toch mag u zich bij de vergelijking niet enkel baseren op de intrestvoet. Banken bieden vaak een lagere rente aan in ruil voor het afsluiten van verzekeringsproducten, zoals een schuldsaldo- en een brandverzekering.

“Een schuldsaldopolis zorgt ervoor dat de lening wordt afbetaald wanneer een kredietnemer overlijdt”, zegt Ivo Van Bulck, directeur retailbanking van de bankenkoepel Febelfin. Een brandverzekering vergoedt de materiële schade aan de woning en aan de inboedel die veroorzaakt wordt door brand, een storm, hagel, een overstroming of een blikseminslag.

U bent niet verplicht zulke extra polissen af te sluiten als u geld leent, maar dan loopt u mogelijk wel een rentekorting mis. De verleiding om op zo’n voorstel in te gaan is dus meestal groot, ook al zijn die verzekeringen misschien duurder dan als u ze zou afsluiten bij een externe verzekeraar.

Een voorbeeld

Arno en Anneleen willen 250.000 euro lenen over een periode van twintig jaar. Hun bank stelt een vaste intrestvoet van 3 procent voor, wat neerkomt op een maandlast van 1.381,43 euro (rente- plus kapitaalaflossing). Als ze er ook een schuldsaldo- en een brandverzekering bij nemen, krijgen ze een rentekorting van 0,5 procentpunt. Daardoor daalt hun maandelijkse aflossing met 60,11 euro. Die besparing lijkt misschien niet zo veel, maar over de hele looptijd van het krediet sparen ze zo wel 14.426 euro uit.

De rekenoefening houdt daar niet op. Arno en Anneleen zouden het voordeel van de lagere rentevoet moeten afwegen tegen de meerprijs van de verzekeringsproducten gedurende de volgende twintig jaar. Hoeveel ze daarvoor betalen, verschilt niet alleen van bank tot bank, maar ook naargelang hun persoonlijke situatie. Een brandpolis voor een klein appartement is goedkoper dan een voor een grote villa, en de premie voor een schuldsaldoverzekering is afhankelijk van hun leeftijd, levensstijl en gezondheidstoestand.

Lees ook: 5 tips om ervoor te zorgen dat u uw hypothecaire lening tijdens de hele looptijd kunt blijven aflossen

All-inprijs

Bij een vergelijking van woonkredieten moet u dus met meer rekening houden dan alleen de rentevoet. Om de consument een beter zicht te geven op het totale kostenprijs van een lening, zijn de banken in ons land sinds 2017 verplicht een jaarlijks kostenpercentage (JKP) mee te delen. Dat is een all-inprijs die in principe alle bekende kosten verrekent die gepaard gaan met het krediet.

De wet schrijft precies voor wat in het jaarlijks kostenpercentage moet worden opgenomen: de rentevoet van het krediet, de dossierkosten, de eventuele commissielonen van een kredietbemiddelaar, de kosten voor het schatten van de waarde van de woning, de registratie- en de hypotheekrechten op het krediet, de premies en de kosten van de schuldsaldo- en de brandverzekering, en de kosten die verbonden zijn aan de zichtrekening om de aflossingen te betalen.

“Het jaarlijks kostenpercentage heeft als doel de totale kostprijs van een hypothecair woonkrediet in kaart te brengen”, zegt Ivo Van Bulck. “Dat schept niet alleen duidelijkheid over de kosten van een lening, het maakt ook de vergelijking tussen de banken makkelijker en correcter.”

Vertekend beeld

Hoe nuttig het jaarlijks kostenpercentage ook is, het is niet allesomvattend. Bij een eerste simulatie van een woonkrediet kent de bank de definitieve premie van de brandverzekering nog niet: die wordt achteraf vastgesteld, op basis van een evaluatierooster dat in kaart brengt hoeveel de woning en de inboedel waard zijn. De bank is dus genoodzaakt een voorlopige, indicatieve premie te gebruiken, wat het beeld wellicht ietwat vertekent.

De premie van een brandpolis stijgt bovendien gedurende de looptijd van het krediet, aangezien die gekoppeld is aan een index. Die prijsontwikkeling zit evenmin verrekend in het jaarlijks kostenpercentage. Omdat alle financiële instellingen de beginpremie opnemen in hun berekening, is de onderlinge basisvergelijking weliswaar correct. Maar over de toekomstige evolutie van uw totaalfactuur maakt het jaarlijks kostenpercentage u eigenlijk niets wijzer.

Sommige banken geven nieuwe klanten een welkomstkorting op een brandverzekering. De verhogingen die daarna jaarlijks volgen, worden evenmin weerspiegeld in het jaarlijks kostenpercentage. En dan zijn er nog de waarborgen, uitsluitingen, franchises en maximumbedragen die verschillen naargelang de verzekeraar en de polis: ook daarmee houdt het jaarlijks kostenpercentage geen rekening.

De premie van de schuldsaldoverzekering is persoonsgebonden. Een vragenlijst en een medische check-up moeten later uw precieze gezondheidstoestand inschatten. Tot dan zal de bank zich beroepen op een indicatief profiel voor de simulatie van het jaarlijks kostenpercentage. Elke bank gebruikt daarvoor eigen referenties, wat een vergelijking minder accuraat maakt.

Maakt een zichtrekening deel uit van uw kredietbundel, dan worden ook de jaarlijkse kosten die daarmee gepaard gaan ingecalculeerd in het jaarlijks kostenpercentage. Maar soms is zo’n zichtrekening het eerste jaar gratis. Ook dat kan een – weliswaar beperkte – impact hebben op de juistheid van het jaarlijks kostenpercentage.