Vastgoed: de successie van de gezinswoning

Samenwonende partners die van elkaar erven, betalen dezelfde successierechten als getrouwde partners. Op het eerste gezicht lijken constructies zoals de tontine en het beding van aanwas daardoor achterhaald. Toch behouden ze hun nut, zeker voor koppels die woonzekerheid prioritair vinden.

Samenwonende partners die van elkaar erven, betalen dezelfde successierechten als getrouwde partners. Op het eerste gezicht lijken constructies zoals de tontine en het beding van aanwas daardoor achterhaald. Toch behouden ze hun nut, zeker voor koppels die woonzekerheid prioritair vinden.

Als getrouwde of samenwonende partners een gezinswoning in onverdeeldheid kopen, kunnen ze een tontine of een beding van aanwas opnemen in de koopakte. Als een van hen dan overlijdt, gaat zijn deel van de woning automatisch over naar de langstlevende partner, met terugwerkende kracht tot de aankoopdatum. Het is dan alsof die partner al sinds de aankoop de volledige eigenaar van de woning is. De verdeling van een aanwasbeding gebeurt meestal fiftyfifty, maar er zijn ook andere verdelingen mogelijk, die bijvoorbeeld zijn gebaseerd op de inbreng van beide partijen in de aankoop.

Belangrijk is de vereiste van een zogenoemd kanselement in het contract. Stel dat beide kopers sterk in leeftijd verschillen. De kans is dan groter dat de oudere partner het eerst overlijdt. Dat is in strijd met de wet: die kans moet voor beide partners gelijk zijn opdat de tontine of het beding van aanwas geldig zou zijn. Anders is er sprake van een verdoken schenking.

Tontine en beding van aanwas

De termen ‘tontine’ en ‘beding van aanwas’ worden vaak als synoniemen gebruikt, maar er zijn juridische verschillen, hoewel beide clausules hetzelfde gevolg hebben. Anders dan bij een tontine, kunnen de mede-eigenaars zowel tijdens als na de verwerving van de woning opteren voor een beding van aanwas. De toestemming van de verkoper of de schenker is daarvoor niet vereist. Het beding van aanwas werkt niet terug in de tijd, bij een tontine is dat wel het geval.

Voor een tontine moeten niet alleen de kopers, maar ook de verkoper of de schenker van het onroerend goed toestemming geven. Hun akkoord is zelfs nodig om de tontine later te veranderen. In de praktijk opteren notarissen bijna altijd voor een beding van aanwas, maar in de volksmond wordt nog vaak gesproken van een ‘tontine’. Wij gebruiken verder de term ‘aanwasbeding’.

Geen fiscaal voordeel

Bij een aanwasbeding moet de langstlevende partner bij het overlijden van de ander altijd registratierechten afdragen op het deel van de woning dat hij erbij krijgt. Doordat de successierechten in Vlaanderen gelijk zijn voor getrouwde en wettelijk samenwonende partners en voor partners die meer dan een jaar feitelijk samenwonen, valt die belasting vaak lager uit dan de registratierechten, die in principe 10 procent bedragen. Daardoor is het aanwasbeding zijn fiscale troef kwijt en is het dus in veel gevallen voordeliger een testament op te maken in het voordeel van de langstlevende partner.

Een voorbeeld: Marieke en Johan wonen in Vlaanderen twee jaar feitelijk samen. Ze kopen samen een woning van 400.000 euro. Ze moeten de keuze maken tussen een aanwasbeding en een testament. Als ze ieder voor de helft eigenaar zijn en Johan zou overlijden, gaat bij een aanwasbeding de helft van de woning over naar Marieke. Ze wordt dan volledig eigenaar van de woning en betaalt daarvoor 10 procent registratierechten op 200.000 euro (20.000 euro), als de woning op het ogenblik van het overlijden niet in waarde is gestegen en het aanwasbeding betrekking had op de volle eigendom van de woning.

Als Marieke en Johan een testament ten voordele van elkaar maken voor de volle eigendom op hun aandeel in de woning, erft Marieke bij het overlijden van Johan de helft van de woning. Op de erfenis van die helft moet ze successierechten betalen: 3 procent op de eerste schijf van 50.000 euro en 9 procent op de volgende schijf van 150.000 euro, in totaal 15.000 euro op een waarde van 200.000 euro.

De vererving via een testament is in deze situatie dus 5000 euro voordeliger dan een aanwasbeding. Maar aangezien de tarieven van de successierechten progressief zijn, gaat het voordeel van een testament ten opzichte van een aanwasbeding niet onbeperkt op. In Vlaanderen is een testament voordeliger dan een aanwasbeding in volle eigendom tot een bedrag van ongeveer 565.000 euro. Komt de waarde van de woning uit boven dat bedrag, dan is een aanwasbeding voordeliger.

Gaat het om een bescheiden woning, dan zijn er mogelijk maar 5 procent registratierechten verschuldigd. En als Marieke en Johan in Vlaanderen meer dan drie jaar feitelijk samenwonen en ze elkaar via een testament hun aandeel in de gezinswoning nalaten, hoeft de langstlevende van hen zelfs geen successierechten meer te betalen door de vrijstelling van de gezinswoning. Dat maakt het voordeel van een testament ten opzichte van een aanwasbeding nog groter.

Burgerrechtelijke voordelen

De burgerrechtelijke voordelen van het aanwasbeding zijn groter. Soms kan zo’n beding voor de gezinswoning de beste keuze zijn, zelfs al heeft het nadelige fiscale gevolgen. Bij een tweede huwelijk bijvoorbeeld kan die constructie de onverdeeldheid met de eigen kinderen van de overleden partner vermijden.

Een testament is in veel situaties dan wel fiscaal voordeliger, maar het heeft ook belangrijke nadelen. Doordat een testament altijd herroepbaar is, biedt het nooit een waterdichte garantie op woonzekerheid. Een samenwonende partner kan zijn testament altijd herroepen en zijn deel van de woning nalaten aan een ander. Bovendien moet bij de opmaak van een testament altijd rekening worden gehouden met de reservataire erfgenamen. Als het testament het reservataire deel van die erfgenamen niet respecteert, kunnen ze hun erfdeel opeisen via een gerechtelijke procedure en verhinderen dat de langstlevende partner de helft van de gezinswoning krijgt.

Testament plus aanwasbeding

Partners kunnen zowel een aanwasbeding in de koopakte opnemen als een testament in elkaars voordeel opmaken. Aan dat aanwasbeding kan een optieclausule worden toegevoegd, waardoor de langstlevende partner eventueel van het aanwasbeding kan afzien. Dat kan nuttig zijn als de langstlevende partner het aandeel van de overleden partner in de gezinswoning krijgt toebedeeld via een testament en er geen reservataire erfgenamen zijn die dat kunnen verhinderen. Na het overlijden van de ene partner beslist de andere of hij gebruikmaakt van de optieclausule: door het aanwasbeding betaalt hij in Vlaanderen 10 procent registratierechten, en door het testament kan hij aanspraak maken op vrijstelling van successierechten voor de gezinswoning, op voorwaarde dat hij meer dan drie jaar wettelijk of feitelijk samenwoonde met de overledene. Heeft de overleden partner zijn testament herroepen, dan erft de langstlevende volgens het erfrecht niets, of alleen het vruchtgebruik. Maar hij kan nog altijd terugvallen op het aanwasbeding om zijn deel van de woning op te eisen.

Na een huwelijk

Huwelijkspartners erven op basis van het wettelijk erfrecht automatisch het vruchtgebruik van de nalatenschap, waartoe ook de gezinswoning behoort. In Vlaanderen zijn op de gezinswoning geen successierechten verschuldigd. De kinderen die de naakte eigendom verwerven, moeten daarop wel successierechten betalen.

Voor getrouwde partners is het aanwasbeding dan ook minder interessant. Koppels die kiezen voor een gemeenschappelijk stelsel, nemen de gezinswoning het beste in de gemeenschap op. Partners die getrouwd zijn met een scheiding van goederen, kunnen dat niet, omdat er geen gemeenschappelijk vermogen is. Ze kunnen opteren voor een aanwasbeding, maar zoals gezegd is de vererving van de gezinswoning fiscaal veel interessanter. Koppels die voor hun huwelijk al een woning hebben gekocht met een aanwasbeding, kunnen dat beding laten verbreken. Samenwonende partners die samen een woning kopen, kunnen in de koopakte vastleggen dat het aanwasbeding eindigt als ze met elkaar trouwen.

Feitelijk samenwonen

Getrouwde en wettelijk samenwonende partners hebben voor de gezinswoning een wettelijk erfrecht. Voor getrouwde partners is dat zelfs gewaarborgd, zodat er niet van kan worden afgeweken, ook niet met een testament. Voor feitelijk samenwonende partners is het aanwasbeding vaak de enige oplossing om ervoor te zorgen dat de andere partner het aangekochte onroerend goed zeker in volle eigendom verwerft of er levenslang het vruchtgebruik van heeft. In ruil voor die zekerheid bestaat het risico dat de langstlevende partner registratierechten moet betalen die hoger uitvallen dan de successierechten die hij zou moeten afdragen bij een testament.

Bart Chiau