In welke vastgoedaandelen zit toekomstmuziek?

De Belgische vastgoedaandelen zagen in 2022 gemiddeld meer dan 20 procent van hun beurswaarde in rook opgaan door de stijgende rente. Dat biedt beleggers een mooi instapmoment voor de lange termijn.

Op 29 november 1995 trok Befimmo als eerste vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal – kortweg vastgoedbevak – naar de beurs van Brussel met een vastgoedportefeuille die meer dan 130 miljoen euro waard was. Cofinimmo noteerde al sinds december 1994 op de beurs en vormde zich in 1995 om tot een vastgoedbevak. Beide vastgoedspelers waren aan het einde van de vorige eeuw verstrengeld met het stoffige beeld van de Brusselse kantoortorens. Sindsdien is er veel veranderd. Niet enkel voor Befimmo en Cofinimmo, maar voor het hele landschap van de Belgische beursgenoteerde vastgoedspelers.

In mei 2014 werd het statuut van vastgoedbevak gemoderniseerd tot het statuut van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv), naar het voorbeeld van vergelijkbare regelingen in het buitenland. Typisch aan het statuut van een gvv is dat de bedrijven verplicht zijn elk jaar 80 procent van hun courante winst uit te keren aan de aandeelhouders.

Befimmo kwijnde helemaal weg op de beurs, vooraleer er een bod kwam van 47,5 euro per aandeel van een van de vastgoedfondsen van Brookfield. Het uitkoopbod van de Canadese vermogensbeheerder loopt nog tot 3 januari. Daarna verdwijnt Befimmo na iets meer dan een kwart eeuw onherroepelijk van de koerstabellen van Euronext Brussel. Zonder Befimmo tellen we nog zestien gvv’s op de beurs van Brussel, die elk hun specialiteiten hebben en actief zijn in een niche.

Vergrijzing

Cofinimmo is een andere richting ingeslagen en is nu meer actief in zorgvastgoed dan in kantoren. Woon-zorgcentra en ziekenhuizen maken 69 procent van de portefeuille uit en Cofinimmo blijft investeren in zorgvastgoed. Het is een segment dat sterk groeit door de vergrijzende bevolking. De langlopende huurcontracten met de uitbaters van zorgcentra van 27 jaar – mét huurindexering – bieden zekerheid. De gvv is enkel eigenaar van de muren die zij verhuurt en is niet verantwoordelijk voor de uitbating. Cofinimmo heeft vastgoed in negen West-Europese landen kunnen oppikken, dankzij de versnippering van de sector. Vastgoedspelers met diepe zakken kunnen de rol van consolidator spelen en schaalvoorderelen genereren.

Op Euronext Brussel noteren nog twee andere specialisten in zorgvastgoed: Aedifica en Care Property Invest. Die gvv’s hebben een bijkomend voordeel ten opzichte van Cofinimmo. Beleggers betalen slechts 15 in plaats van 30 procent roerende voorheffing op de dividenden. Als zorgvastgoed meer dan 80 procent van de portefeuille van Cofinimmo uitmaakt, dan zouden ook diens winstuitkeringen onder dat fiscaal gunstregime vallen.

De analisten van het beurshuis Degroof Petercam geven voor de drie specialisten in zorgvastgoed een koopadvies. Ze menen dat Cofinimmo het meeste koerspotentieel heeft, met een koersdoel op twaalf maanden van 138 euro. Het aandeel noteert vandaag op iets meer dan 87 euro, wat een verwacht nettodividendrendement van 5,2 procent inhoudt. Volgens de analisten kopen beleggers tegen de huidige koers de onderliggende vastgoedportefeuille met een korting van meer dan 20 procent op zijn intrinsieke waarde. Bij Aedifica zit er een vergelijkbare koersstijging in de kaarten, met een koersdoel van 125 euro op twaalf maanden, maar het nettodividendrendement is met 4,1 procent aanzienlijk lager.

E-commerce

Logistiek is een ander snelgroeiend segment, maar wel eentje dat afhankelijk is van de economische situatie. Het heeft de jongste tien jaar geprofiteerd van de opmars van de e-commerce, waardoor de behoefte aan distributiecentra sterk is toegenomen. De wereldleider in de sector, Prologis, schat dat voor elk miljard dollar aan jaarlijkse internetverkopen 111.480 vierkante meter logistieke ruimte nodig is. Voor wie wereldwijd wil investeren, is het Amerikaanse bedrijf een optie, maar er is wel een dubbele belasting op de dividenden, in de Verenigde Staten en in België.

Volgens schattingen zal de wereldwijde omzet van e-commerce tussen 2021 en 2025 met de helft toenemen tot 7.400 miljard dollar per jaar. WDP en Montea spelen in op die behoefte met een portefeuille die voor 100 procent uit logistiek vastgoed in België en Nederland bestaat. Ook Intervest Offices & Warehouses (68% logistiek) zit in België en Nederland. De vastgoedontwikkelaar VGP, die sites in Duitsland en in de rest van Europa ontwikkelt en doorverkoopt, is ook geschikt om in te spelen op deze trend. VGP is geen gvv en dus niet verplicht om winst uit te keren. De ontwikkeling van vastgoed houdt ook meer risico in.

Digitalisering

In de Verenigde Staten zijn verschillende vastgoedbedrijven gespecialiseerd in datacentra die zij verhuren aan technologiebedrijven. In de Angelsaksische wereld heten vastgoedbedrijven niet gvv maar REIT, wat staat voor Real Estate Investment Trust. De Amerikaanse wereldleider Equinix telt Google, Microsoft, Amazon, Netflix en Oracle onder zijn huurders. Het bedrijf bezit meer dan 240 datacenters over de hele wereld. De vraag wordt gedreven door de digitalisering van de economie in het algemeen en de ontwikkeling van de cloud in het bijzonder, met name door de opkomst van SaaS (software as a service). Het dividendrendement is beperkt tot 1,8 procent bruto. Het nummer twee in de sector is Digital Realty, dat met 4,5 procent een veel hoger brutodividendrendement biedt. Op de beurs van Brussel zijn er geen vastgoedspelers die inspelen op deze trend.

Sociale huisvesting

In een wereld die steeds meer oog heeft voor ongelijkheid, zou ook het segment sociale huisvesting moeten floreren. Inclusio is een specialist en genoteerd op Euronext Brussel. In minder dan twee jaar tijd is het aantal woningen in de portefeuille met 66 procent toegenomen tot meer dan 1.000 eenheden. De koers van het aandeel daalde echter met meer dan 35 procent sinds de beursintroductie eind 2020. De waardering is nu veel aantrekkelijker. Beleggers kunnen met een korting van meer dan 40 procent op de intrinsieke waarde en een verwacht nettodividendrendement van 3,3 procent instappen. De schuldgraad van minder dan 30 procent geeft Inclusio een comfortabele marge, in vergelijking met de gemiddelde schuldgraad van 43 procent.