Woonkrediet heronderhandelen kan weer interessant worden

De Europese Centrale Bank (ECB) zette vorige week de deur wijd open voor verdere renteverlagingen in het komende jaar. Is het moment aangebroken om te heronderhandelen over uw lopende hypothecaire lening?

Tussen juni 2022 en september 2023 verhoogde de Europese Centrale Bank haar depositorente in stappen van -0,50 tot 4 procent, als reactie op de stijgende inflatie in de eurozone. Pas in juni 2024 veranderde ze het geweer van schouder, en werd de rente opnieuw verlaagd tot 3,75 procent. Na bijkomende aanpassingen in september (3,50%) en oktober (3,25%), kondigde de ECB op 12 december 2024 haar vierde renteverlaging op rij aan.

De depositorente is nu 3 procent. De beslissing is opnieuw gebaseerd op de economische groeiprognoses en de inflatievooruitzichten die voor de periode 2024-2027 naar beneden werden bijgesteld. De ECB ageerde overigens helemaal volgens de verwachtingen die economen eerder hadden geuit.

Ook voor het komende jaar kondigde de centrale bank aan nog meer renteverlagingen te zullen doorvoeren. “Er blijven risico’s in Europa, maar een oververhitte economie staat niet hoog op de lijst”, zegt Michael Field, strateeg voor de Europese markten bij Morningstar. “De inflatie in de eurozone staat op 2,30 procent. Dat is iets boven het streefcijfer van 2 procent van de ECB, maar het gevoel is dat ze grotendeels onder controle is.”

Analisten verwachten dat de depositorente tegen eind 2025 rond de grens van 2 procent zal zitten. “Reken dan op een daling van ongeveer een halve procentpunt voor wie leent met een vaste rentevoet”, voorspelt hypotheek.winkel. “Wie variabel leent, mag zich misschien zelfs aan een vol procentpunt verwachten.”

Herfinanciering van uw krediet

De dalende rentetarieven klinken niet alleen als muziek in de oren van toekomstige leners, maar evengoed van diegenen die al een woonkrediet hebben afgesloten. Voor wie een lopend krediet met een variabele rentevoet heeft, wordt de intrest daarvan systematisch (doorgaans elk jaar) herbekeken en eventueel aangepast aan de gewijzigde rentetarieven. Dat resulteert dan in een bijstelling van ofwel het maandelijks te betalen bedrag, ofwel de looptijd van de hypothecaire lening.

Bij een woonkrediet met een vaste rentevoet worden in principe geen rentewijzingen doorgevoerd gedurende de gehele looptijd. Zijn de renteniveaus sinds het sluiten van de overeenkomst echter sterk gedaald, dan valt het te overwegen om aan uw bank een herziening of herfinanciering van uw krediet te vragen. Dat betekent dat er een nieuwe, lagere rentevoet wordt vastgelegd. Zo’n heronderhandeling kan u in theorie dus flink wat geld besparen.

Inderdaad: in theorie. Want met die operatie gaan ook kosten gepaard. Er zijn de dossierkosten: die mogen bij een herfinanciering bij dezelfde bank maximaal 175 euro bedragen, zijnde de helft van het kostenplafond voor het afsluiten van een nieuw krediet.

De wederbeleggingsvergoeding

Tot voor kort speelde ook de wederbeleggingsvergoeding mee in het verhaal. Dat is een eenmalige schadeloosstelling die u aan de bank betaalt omdat ze door de herfinanciering toekomstige intresten misloopt. Het bedrag is wettelijk beperkt tot hoogstens drie maanden intrest op het resterende bedrag.

Sinds 10 juni 2024 mogen banken evenwel geen wederbeleggingsvergoeding meer vragen aan wie zijn hypothecaire lening bij dezelfde instelling laat herfinancieren. De afschaffing hebben we te danken aan federaal minister van Economie en Werk Pierre-Yves Dermagne (PS). Die vindt zo’n vergoeding niet gepast indien er geen nieuwe kredietovereenkomst is.

Overstappen naar een andere bank

Voor een herfinanciering van uw woonkrediet hoeft u evenwel niet per se bij dezelfde bank te blijven. Het staat u vrij om bij andere kredietgevers uw licht op te steken. Wordt u elders een rentevoet aangeboden die aanzienlijk lager ligt dan die van uw huidige contract, dan kunt u dáár een herfinanciering aanvragen. De bestaande overeenkomst wordt dan bij de ene bank geschrapt, en vervolgens wordt een nieuw contract opgemaakt bij de andere bank.

In dat geval betaalt u wél een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden intrest op het resterende bedrag aan de oude kredietgever. De oude kredietgever rekent ook handlichtings- of doorhalingskosten aan voor het schrappen van de hypotheek. Dat gebeurt via een notariële akte, en dat brengt eveneens kosten met zich. Naast een ereloon betaalt u registratiebelasting, hypotheekkosten, administratieve kosten en btw.

Anderzijds zijn er de kosten voor het nieuwe krediet. De nieuwe bank zal dossierkosten aanrekenen voor de opmaak van de nieuwe kredietovereenkomst (maximaal 350 euro). Bovendien moet het contract in een notariële akte worden vastgelegd, en daar gaan weer kosten mee gepaard. Weet wel dat u die kunt beperken door een gedeelte van het te lenen kapitaal onder te brengen in een hypothecair mandaat.

Bij een herfinanciering door een andere bank moet uw woning mogelijk ook opnieuw geschat worden. De kosten daarvoor variëren naargelang de bank, van gratis tot meerdere honderden euro’s. Vergeet ten slotte niet dat er eveneens kosten verbonden zijn aan het aanpassen van uw gekoppelde schuldsaldoverzekering.

Hoe zit dat in de praktijk?

Volgens Febelfin geldt als vuistregel dat de herfinanciering van een hypotheeklening alleen interessant is als de resterende looptijd nog minstens tien jaar bedraagt. Bovendien moet het verschil tussen de huidige rentevoet en de degene die u voor ogen heeft minimaal één procentpunt bedragen. “Belangrijk is natuurlijk dat je geen appelen met peren vergelijkt”, waarschuwt de federatie. “Als je een lening hebt met een vaste rentevoet, moet je die vergelijken met de huidige vaste rentevoet.”

Trends nam de proef op de som. Stel dat u nog gedurende tien jaar 100.000 euro dient af te betalen. Tegen een oude rentevoet van bijvoorbeeld 3,50 procent bedraagt de resterende totale rentelast 18.354,56 euro. Onderhandelt u een nieuwe rentevoet van 2,50 procent, dan daalt de rentelast tot 12.970,09 euro, goed voor een winst van 5.384,47 euro. Om over een lucratieve operatie te kunnen spreken, moeten de gemaakte kosten dus lager zijn dat dit bedrag. Dat is sowieso het geval.

Stel dat u nog maar 50.000 euro moet terugbetalen gedurende vijf jaar. In dat geval bedraagt de winst nog altijd 1.296,69 euro. Blijft u bij dezelfde bank, en betaalt u dus geen wederbeleggingsvergoeding, dan loont de renteherziening nog altijd de moeite.