Woningmarkt houdt voorlopig stand, maar de klap kan nog komen

Na een woelig 2020 verwachten de meeste analisten dat de woningmarkt in 2021 stabiliseert. De kans dat de prijzen in elkaar zakken is klein, maar het blijft wel een mogelijkheid.

2020 was een woelig jaar voor de woningmarkt. Na een trage aanloop en de totale stilstand tijdens de eerste lockdown nam het aantal transacties toe. De gemiddelde prijsstijging bedroeg 6 tot 7 procent, blijkt uit de Notarisbarometer. Statbel, de federale overheidsdienst Economie, berekent een prijsstijging van 4,2 procent, omdat het de gemiddelde prijsevolutie corrigeert als er in een bepaald segment relatief sterkere bewegingen zijn. Dat was vorig jaar het geval in het duurdere prijssegment, waar de vraag door de coronacrisis sterk was.

Stabilisering

De Notarisbarometer meldt dat de prijzen in maart 2021 gemiddeld 2 procent hoger lagen dan in maart vorig jaar. “De vastgoedmarkt stabiliseert na de totale verstoring”, weet John Romain van Immotheker Finotheker. “Het aantal woonkredieten is in februari 2021 met 8 procent gedaald in vergelijking met februari 2019. Het kredietbedrag nam wel toe met 10 procent, zonder dat er een sterke prijsstijging was. Er is dus meer budgettaire ruimte. De grootste groep kopers zijn de meer vermogende veertigplussers. Tien jaar geleden was dat de groep jonger dan dertig jaar. Al die factoren wijzen erop dat de vraag en het aanbod vrij goed in evenwicht zijn.”

Dat is een goede zaak, meent Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA Belgium. “De markt kan die afkoeling gebruiken. De prijzen in het hogere segment zijn sterker gestegen en zullen stabiliseren. Voor de rest van het jaar verwacht ik dat het in alle segmenten rustig blijft.”

Ook KBC-econoom Johan Van Gompel ziet een zachte landing: “De nieuwe kwartaalcijfers wijzen daarop, en dat is goed. Vorig jaar verdubbelde de overwaardering van de vastgoedmarkt, tot 13,5 procent, leren de cijfers van de Nationale Bank. Ik verwacht een lichte prijscorrectie in 2021.”

Onzekerheid

Van Gompel voorspelt dit jaar een nominale prijsstijging van 1 procent, wat na inflatie neerkomt op een reële prijsdaling (0,8%). “Als het einde van de gezondheidscrisis in zicht komt, zullen de harde economische feiten zich laten gelden”, denkt hij. “Als de steunmaatregelen wegvallen, krijgen we een golf van faillissementen in sectoren als de horeca en de vrijetijdssector. Gezinnen zullen hun inkomen verliezen. Door de onzekerheid over hun financiële toekomst zullen anderen de aankoop van een woning uitstellen. Dat zet de prijzen onder druk.”

Erik Buyst, professor economie aan de KU Leuven, verwacht in 2021 een stabilisering van de reële prijzen op de vastgoedmarkt. Hij wijst erop dat de hoeveelheid geld op spaarboekjes in een jaar met 14 miljard euro gestegen is, tot 295 miljard. “Dat blijft wat onder de radar. De horeca en mensen in flexi-jobs hebben zwaar geleden onder de crisis, maar heel wat beroepen, zoals ambtenaren en mensen in de zorg, hebben geen inkomensverlies geleden en door het gebrek aan consumptiemogelijkheden veel gespaard. Een derde van de bevolking zal het voelen als de steun wegvalt, maar twee derde van de Belgen blijft buiten schot. Zij zullen vooral de prijs van het betere segment ondersteunen met hun extra spaargeld als hefboom.”

ING-econoom Steven Trypsteen verwacht een prijsstijging van 3 procent in 2021 en 2 procent in 2022. “De beleggers zullen wat minder actief worden, omdat het huurrendement niet evenredig stijgt met de koopprijs”, stelt hij. “Mensen die huren, hebben dikwijls een laag inkomen en kunnen in de verwachte crisis geen hogere huur aan. De vraag zal zijn in hoeverre de kandidaat-kopers de prijs zullen ondersteunen, en of duurdere woningen in trek blijven.”

Trypsteen verwacht dat het aantal transacties in 2021 met zo’n 15 procent stijgt. “Na het loslaten van de coronamaatregelen kan de economie opnieuw aantrekken vanaf het tweede kwartaal van 2021. Mensen blijven verhuizen en hebben een dak boven hun hoofd nodig. Ze stellen de aankoop misschien even uit, maar niet te lang.”

Alle gesprekspartners wijzen op het gunstige effect van de lage rente. Krijgsman berekent dat wie tien jaar geleden 250.000 euro leende, maandelijks 1320 euro moest afbetalen. “Met datzelfde bedrag los je nu een lening van 350.000 euro af, 40 procent meer. De limiet lijkt wel bereikt. Als de prijzen nog stijgen, wordt de betaalbaarheid problematisch.”

Overaanbod

Van Gompel waarschuwt dat de zachte landing slechts een van de mogelijke scenario’s is. Hij wijst op negatieve factoren die de woningmarkt dreigen te verstoren. Het aantal wooneenheden stijgt bijvoorbeeld sneller dan het aantal gezinnen. In 2000 waren er in Vlaanderen nog 1130 woningen per 1000 gezinnen. In 2020 zijn dat er al 1145. In Brussel zijn er 1060 woningen op 1000 gezinnen. Van Gompel: “In Vlaanderen schieten de appartementsblokken als paddenstoelen uit de grond. Het nieuwe aanbod kan druk zetten op de prijzen. Op oververhitte locaties kan het fragiele evenwicht tussen vraag en aanbod omslaan naar een breuk. Dat kan erg snel gaan.”

Volgens de berekeningen van KBC is het vastgoed 9 procent overgewaardeerd, rekening houdend met de koopkracht, de rente en de prijs in een historisch perspectief. De schuldpositie van de Belgische gezinnen steeg de voorbij vijftien jaar van 40 naar 65 procent van het beschikbare inkomen, en van 60 naar bijna 110 procent van het bruto binnenlands product.

Onder druk van de Europese Centrale Bank eisen de banken bovendien dat de kopers van een eigen woning een groter bedrag van de aankoop zelf financieren en dat beleggers nog meer zelf bijdragen. Ook verwacht Van Gompel dat de banken in de toekomst bij de verstrekking van hypothecaire kredieten ook rekening houden met de duurzaamheid en de ligging van de woningen. “Als die factoren ongunstig zijn, kan dat de prijs bij herverkoop drukken in tijden van klimaatmaatregelen en betonstop”, vreest hij. “Dat kan een effect hebben op de gemiddelde prijs van bestaand vastgoed.”

Die mix, gecombineerd met een crisis, kan de woningmarkt aan het wankelen brengen. Van Gompel: “Had de overheid in 2020 niets gedaan om de koopkracht te beschermen, dan was er waarschijnlijk al een correctie op de woningmarkt geweest. Ik had die ook verwacht. Mogelijk was dat uitstel van de correctie maar tijdelijk. Wie denkt dat de vastgoedprijzen niet kunnen zakken, is naïef.”

Buyst verwacht dat de nakende economische crisis vooral een negatief effect kan hebben op het lagere segment van de woningmarkt. “Wie een grote portefeuille beleggingsvastgoed heeft ontwikkeld, heeft op het verkeerde paard gewed, nu de grotere panden in smaak vallen van een vermogend publiek”, voorspelt hij. “Andere groepen stellen hun aankoop enkele jaren uit. Kleine appartementen zullen de impact voelen. Er zal gebradeerd worden in dat segment.”

Divers aanbod

Buyst stelt tevreden vast dat er een voldoende divers aanbod aan vastgoed is. “De markt kan dan een plotse verschuiving verteren, zonder dat prijzen plots fel stijgen of dalen”, klinkt het. “Die spreiding is een van de redenen waarom we in België al veertig jaar geen vastgoedcrisis hebben gehad. In Nederland was dat bijvoorbeeld wel het geval. Het aanbod van woningen onderging bij onze noorderburen altijd al grote pieken en dalen. Bovendien hebben bankproducten als intrest-only-leningen – waarbij de leningnemer de hoofdsom pas aan het einde van het contract terugbetaalt – de prijzen er kunstmatig opgedreven. Met zware fiscale, maar prijsopdrijvende incentives wilde de Nederlandse overheid de woningnood bestrijden. Tegelijk beperkte de strakke ruimtelijke ordening er het aanbod. Wij hebben nooit woningnood, noch ruimtelijke planning gehad. Voor één keer is de inertie in ons land dus positief geweest.”

Toch blijft Buyst voorzichtig. “Heel wat vastgoedanalisten verwachten terecht dat de woningmarkt deze crisis zonder kleerscheuren zal overleven, net als tijdens de financiële crisis”, waarschuwt hij. “Maar het is een illusie dat het niet fout kan lopen. Hoogmoed komt voor de val. Als vastgoed het nieuwe Eldorado wordt voor investeerders, kunnen ze door overaanbod en te hoge risico’s tegen de lamp lopen. Het is dom te denken dat er niets fout kan lopen met vastgoed.”

De Trends Vastgoedgids ligt deze week in de winkel.