Roel Helgers (market economist bij Matexi) over de vastgoedmarkt: ‘Ik verwacht geen grote prijsschok na corona’

“Het is niet omdat de woningprijzen aanhoudend stijgen dat er een betaalbaarheidsprobleem is.” De vastgoedeconoom Roel Helgers zet de puntjes op de i. Toch waarschuwt hij ook voor een groeiende kloof op onze woningmarkt.

Roel Helgers was tussen 2011 en 2017 een van de sterkhouders van een onderzoeksteam aan de KU Leuven, dat onder de vleugels van professor Erik Buyst baanbrekend onderzoek verrichtte naar de werking van de Belgische woningmarkt. In februari 2017 nam hij afscheid van de academische wereld, om aan de slag te gaan als market economist bij Matexi, de grootste ontwikkelaar van residentieel vastgoed in ons land. “Ik vond de universiteit een heel interessante omgeving”, blikt Roel Helgers terug. “Maar het kriebelde om die kennis in de praktijk te brengen. Wat ik nu doe, verschilt overigens niet veel van mijn academische werk.”

Helgers moet onder meer de risico’s en de opportuniteiten op de vastgoedmarkt kwantificeren. Hij moet bijvoorbeeld een antwoord geven op de vraag of na een lange periode van prijsstijgingen op de Belgische vastgoedmarkt een risico op een correctie bestaat. “De vastgoedprijzen in België zijn in tien jaar met ongeveer een derde gestegen”, zegt Helgers. “Ons studiewerk aan de KU Leuven heeft aangetoond dat de prijsontwikkeling, zeker op de lange termijn, in grote mate wordt bepaald door de ontleningscapaciteit. Tussen 2010 en 2020 is het gemiddelde rentetarief voor woningkredieten gedaald van 4,50 naar 1,36 procent. Daardoor is de ontleningscapaciteit toegenomen met 33 procent. Dat ligt perfect in lijn met de prijs- evolutie. Op macroniveau is er dan ook geen betaalbaarheidsprobleem. De betaalbaarheidsindicator van ING, die de verhouding van de ontleningscapaciteit en de vastgoedprijzen weergeeft, bevestig dat.”

Is het betaalbaarheidsprobleem dan perceptie?

ROEL HELGERS. “Je moet het betaalbaarheidsprobleem nuanceren. Het is niet omdat de woningprijzen aanhoudend stijgen, dat er een betaalbaarheidsprobleem is. Dat gezegd zijnde, moet je ook wel opletten met gemiddelde prijsstijgingen (zie kader, nvdr). Een gemiddelde kan een grote onderliggende variatie verhullen.

“Op onze vastgoedmarkt speelt nog een fenomeen: er is een groeiende kloof tussen wie kan kopen en wie dat niet kan. Het beleid van de Nationale Bank versterkt die trend. Ze ontmoedigt de banken om veel woningkredieten toe te kennen met een hoge loan-to-value (het bedrag van de lening in verhouding tot de waarde van de woning, nvdr). Mensen die niet over spaarcenten beschikken en die het zonder financiële steun van hun ouders of grootouders moeten stellen, krijgen het wel moeilijk op de koopmarkt. Want om te kunnen profiteren van die grotere ontleningscapaciteit, moet je natuurlijk wel toegang krijgen tot een krediet.”

Ligt de prijsontwikkeling op de West-Vlaamse woningmarkt in lijn met de nationale tendens?

HELGERS. “In grote lijnen wel, maar de kust is een grote onderscheidende factor. Die markt is totaal anders dan de rest van West-Vlaanderen. Dat resulteert soms in afwijkende prijstendensen. Het aandeel van de appartementenmarkt is er ook buitenproportioneel groot. In 2019 vond bijna 60 procent van de appartementenverkopen in West-Vlaanderen plaats in de kustgemeenten. Daar zijn Oostende (dat onder de categorie grootsteden valt, nvdr) en Zeebrugge (deelgemeente van Brugge, nvdr) nog niet bij gerekend. Op de markt van het kustvastgoed spelen ook andere aankoopmotieven dan in de rest van de provincie. We hebben dat ook gezien na de eerste lockdown in 2020. Plots was er een hernieuwde interesse voor binnenlands vastgoed als tweede verblijf. Dat gaf het kustvastgoed een geweldig boost.”

Hoe kijkt een nuchtere econoom naar een vastgoedfenomeen als Knokke-Heist?

HELGERS. “De cijfers tonen aan dat het een uitzonderlijke vastgoedmarkt is. Ongeveer 10 procent van het aantal appartementen dat verkocht is voor meer dan 1 miljoen euro, lag in Knokke-Heist, een gemeente met 33.000 inwoners. Dat zegt genoeg. Ik denk dat Knokke een mooi voorbeeld is van een agglomeratie-effect (een zichzelf versterkende concentratie van sociaaleconomische activiteit, nvdr). Het heeft zich gepositioneerd als een gemeente voor – om het zacht uit te drukken – mensen met een bovengemiddeld inkomen. De aanwezigheid van die bovenmodale inkomens trekt voorzieningen en economische activiteiten aan die gericht zijn op de hogere inkomensgroepen. Die luxewinkels en andere voorzieningen oefenen dan weer aantrekkingskracht uit op nog meer gegoeden. Op de vastgoedmarkt vertaalt die grote concentratie van hoge inkomens zich via vraag en aanbod in hoge prijzen. Zolang er geen verval komt in die status van Knokke, zullen de prijzen er hoog blijven.”

Zal de vastgoedmarkt alsnog een tik krijgen wanneer de economische impact van de coronacrisis duidelijk wordt?

HELGERS. “Ik verwacht geen grote prijsschok. In het begin van de coronacrisis was de teneur ook dat de woningprijzen zouden dalen. Dat is niet gebeurd. De overheden zijn erin geslaagd de gezinsinkomens op peil te houden, en de klap dus te verzachten. Op monetair gebied heeft men door de liquiditeit te verhogen de intrestvoeten kunnen drukken. De ontlenings- capaciteit is daardoor het voorbije jaar nog toegenomen. Het netto-effect daarvan bedraagt 3,7 procent en verklaart dus in belangrijke mate de prijsstijging in 2020. Vastgoed is ook een activaklasse die, zoals goud, goed presteert in onzekere tijden. De interesse van investeerders in vastgoed is dus nog toegenomen. Tot slot was er ook een verschuiving op de Belgische vastgoedmarkt. Het aantal vastgoedtransacties is vorig jaar in het algemeen gedaald, maar er zijn vooral verkopen weggevallen in de lagere prijsklassen. Dat is logisch: vooral kandidaat-kopers met minder eigen middelen hebben hun aankoop uitgesteld.

“Of er dit jaar toch een prijscorrectie volgt, zal in grote mate afhangen van de steunmaatregelen voor de coronacrisis. De afbouw daarvan moet weloverwogen gebeuren. Van vandaag op morgen alles afschaffen, lijkt me niet verstandig. Voor het vastgoed is het vooral belangrijk dat de inkomenscategorieën die nu actief zijn op de vastgoedmarkt, die markt ook in de toekomst zullen ondersteunen. Het risico dat die groep een zware impact zal voelen van de coronacrisis, lijkt me beperkt.

“Een intreststijging kan ook tot een prijscorrectie leiden. Maar de verwachting is dat de intrestvoeten laag blijven, want de Europese Centrale Bank zal willen vermijden dat een rentestijging het economisch herstel fnuikt.”

Verwacht u dat de bouwshift de prijzen op de vastgoedmarkt zal beïnvloeden?

HELGERS. “In denk niet dat de bouwshift wonen in Vlaanderen duurder zal maken. Je zou kunnen argumenteren dat bouwgrond schaarser zal worden, waardoor een opwaartse prijsdruk zou ontstaan. Het residueel grondprijsmechanisme toont echter aan dat de prijs van woningen de grondprijs bepaalt, niet omgekeerd. En, zoals gezegd, is de ontleningscapaciteit de bepalende factor voor de evolutie van de woningprijzen. De bouwshift lijkt dus geen algemeen prijsverhogend effect te hebben. Dat betekent niet dat er geen prijseffecten kunnen zijn op en tussen verschillende locaties en tussen de segmenten die gerelateerd zijn aan die locaties. Die effecten zullen afhangen van de uitvoering van de bouwshift. Gemeentelijke bouwstops kunnen bijvoorbeeld een rem op het aanbod zetten. Als daardoor lokaal een onevenwicht in vraag en aanbod ontstaat, zal dat wel de prijs opdrijven.

“Ik vind het wel opmerkelijk dat men de bouwshift, en bij uitbreiding het domein ruimtelijke ordening, als een gesloten systeem bekijkt. In de discussie over bijvoorbeeld de financiering van planschade lijkt men ervan uit te gaan dat dat binnen het budget van ruimtelijke ordening geregeld moet worden. Dat is niet correct. Ruimtelijke ordening is een meta- domein, dat implicaties heeft voor veel andere beleidsdomeinen. Als je door de bouwshift het openbaar vervoer efficiënter kunt organiseren, de filedruk kunt verminderen en daardoor indirect een performantere economie krijgt, dan zijn dat baten die ook buiten het domein van de ruimtelijke ordening vallen.”