‘Woningen worden goedkoper na bijsturing ECB-beleid’

Vanaf januari 2019 bouwt de Europese Centrale Bank haar opkoopprogramma van overheidsobligaties met de helft af. Naar verwachting zal de hypotheekrente daardoor stijgen. Op middellange termijn heeft dat een negatief effect op de woningprijzen, voorspelt Erik Buyst, hoogleraar economie aan de KU Leuven.

Zal de afbouw van de aankoop van overheidsobligaties door de Europese Centrale Bank (ECB) een rentestijging veroorzaken, en dus een effect op de woningprijzen hebben?

ERIK BUYST: “ECB-voorzitter Mario Draghi gaf het belangrijke signaal dat de ingreep pas in 2019 plaatsvindt. Dat de bijsturing langzaam gebeurt, is geruststellend. De economie is niet gebaat bij plotse ingrepen. De beleggers zouden in een kramp kunnen schieten, anticiperen op een dalende conjunctuur en hun aandelen dumpen. Op een moment dat de volumes op nooit geziene hoogtes staan, zou dat slecht nieuws zijn voor de beurs, met alle gevolgen van dien.

“Op de woningmarkt gebeurt een beleidsomslag het beste ook gestaag. Stel je voor dat beleggers, met het oog op een verwachte rentestijging, plots willen profiteren van de lage rente. Dat kan leiden tot plotse prijsstijgingen, terwijl de beleggers de woningmarkt al stevig hebben ondersteund. In België kan dat effect nog worden versterkt als de effectenbelasting en de hogere roerende voorheffing de beleggers wegjagen uit de roerende waarden.”

Op termijn kan de koerswijziging van de ECB toch een negatief effect hebben op de prijzen?

BUYST:“In principe wel. Is dat slecht nieuws? Dat hangt ervan af vanuit welk perspectief je dat bekijkt. Wie een woning wil aanschaffen, zal zich gelukkig prijzen. Toch moet het effect niet worden overdreven. In Vlaanderen is de woonbonus weliswaar beperkt, maar niet afgeschaft. Hij blijft een stabiliserende factor op de markt. Maar zoals altijd is voorzichtigheid geboden. Als de Catalaanse crisis morgen leidt tot spanningen, of als de hoog genoteerde Amerikaanse beurzen crashen doordat de beloofde fiscale hervormingen uitblijven, schrijf je een ander verhaal.”

Kunnen kopers het beste wachten op een prijsdaling?

BUYST: “Nee. De rente is nog altijd erg laag. Wie een woning koopt om erin te wonen, doet nog altijd een goede zaak. Beleggers in vastgoed doen er goed aan zich niet laten opjutten. Ik zie her en der dat woningrendementen tot 6 procent worden beloofd. Dat is marketing. Al onze berekeningen wijzen op een brutorendement van 3,5 à 4 procent over een periode van tien tot twintig jaar.”

Een makelaarsnetwerk sloeg alarm dat de betaalbaarheid van woningen in gevaar komt door de verwachte rentestijging, na de bijsturing van het ECB-beleid. Terecht?

BUYST: “Dat is paniekzaaierij. De prijs van woningen weerspiegelt niet alleen de rente, maar ook de economie en het evenwicht van vraag en aanbod. Die laatste zijn allebei gezond. Een rentestijging zou leiden tot een nieuw evenwicht, en een evenwicht creëert betaalbare woningen. Een prijsdaling is op een aantal markten zelfs gewenst. In Amsterdam en Berlijn bereikt de woningmarkt niveaus die al overdreven lijken. Voor Noordwest-Europa was een hogere rente al eerder gewenst om de hausse van de woningprijzen te temperen. De vorige vastgoedcrisis heeft geleerd dat de gevolgen van een bubbel die uiteenspat, moeilijker te temperen zijn dan een langzaam leeglopende zeepbel.”