Woning kopen of huren: alle voor- en nadelen op een rij

Nu het einde van het jaar nadert, selecteert MoneyTalk de artikels die in 2018 het meest in de smaak vielen bij de lezers. In dit artikel uit maart wogen we de voor-en nadelen van een woning kopen en huren tegen elkaar af.

Meer dan 70 procent van de Belgische gezinnen heeft een eigen woning. “Door de gulle steun van de overheid is kopen in ons land bijna altijd interessanter dan huren”, stelt John Romain, de algemeen directeur van Immotheker-Finotheker.

Niet iedereen kan zomaar kiezen tussen een woning huren of er een kopen. Enkel wie voldoende eigen middelen op tafel kan leggen, krijgt van de bank nog een lening om een eigen woonst aan te schaffen. In de eerste helft van vorig jaar bedroeg de gemiddelde prijs van een gewoon huis in het Vlaams Gewest 233.382 euro, volgens cijfers van de Algemene Directie Statistiek.

“In de regel kun je een lening tot 100 procent van de waarde van de woning afsluiten”, zegt John Romain, de algemeen directeur van Immotheker-Finotheker. “Maar de Nationale Bank van België beschouwt een krediet waarvan de geleende som hoger ligt dan 80 procent van de waarde als risicovol. Aangezien de banken binnenkort grotere kapitaalbuffers moeten aanhouden voor risicovolle kredieten, rekenen ze daarop een rentetoeslag van 0,25 tot 0,60 procent aan.”

Het maximale krediet dat wordt toegestaan, hangt af van bank tot bank. Sommige instellingen gaan niet verder dan 80 tot 90 procent van de waarde van de woning. Dat betekent dat wie die gemiddelde woning van 233.382 euro wil kopen, ruim 23.000 tot 46.000 euro eigen middelen moet inbrengen. Daarbovenop moet hij alle extra kosten kunnen voldoen, zoals de registratierechten en de notariskosten. Voor veel alleenstaanden en jonge koppels is dat te hooggegrepen. Zij hebben geen andere keuze dan zich op de huurmarkt te begeven.

Niet alle huurders zijn mensen die zich geen eigen woning kunnen veroorloven. Veel jonge huurders zijn bijvoorbeeld nog op zoek naar hun droombaan en willen zich om die reden nog niet in een bepaalde regio of buurt settelen. Vanwege de flexibiliteit – de opzeggingstermijn voor een huurcontract bedraagt in principe drie maanden – is huren dan de beste optie.

De keuze tussen kopen en huren wordt ook voor een stuk beïnvloed door de evolutie van de spaarrente en de woningprijzen. Hoe hoger de spaarrente is, hoe interessanter het is te huren. Wie huurt, kan in principe meer sparen, en een hogere spaarrente levert dan al snel een mooie bonus op. Stijgende woningprijzen zijn vooral interessant voor eigenaars. Maar omdat de evolutie van de spaarrente en de woningprijzen moeilijk te voorspellen is, is het niet altijd even gemakkelijk de situatie juist in te schatten.

Alles bij elkaar is het volgens John Romain heel duidelijk wat de beste keuze is. “Wie een woning koopt, is altijd de winnaar. Dat komt doordat de overheid het verwerven van de eigen woning fiscaal stimuleert. Het verplicht de eigenaar te sparen. Je kunt dat zelfs zien als een vijfde pensioenpijler. Onderzoek heeft aangetoond dat wie een eigen woning bezit na zijn pensionering minder snel in de armoede terechtkomt.”

NADELEN VAN KOPEN

1. Registratierechten en btw

Het grootste nadeel van een woning kopen is dat er heel wat kosten bij komen kijken. De registratierechten nemen een grote hap uit het budget. Momenteel bedraagt het tarief in het Vlaams Gewest nog 10 procent op de aankoopsom. Voor de aankoop van een bescheiden woning – met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen lager dan 745 euro – geldt een verminderd tarief van 5 procent. Als de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt binnen de twee jaar na de aankoop en die woning zijn enige woning is, kan hij aanspraak maken op het abattement. Dat is een vrijstelling van registratierechten op 15.000 euro van het aankoopbedrag van de woning.

Onlangs heeft de Vlaamse regering die wetgeving hervormd. Het duale tarief gebaseerd op het kadastraal inkomen wordt binnenkort geschrapt. Iedereen betaalt dan 7 procent, op voorwaarde dat de eigenaar er binnen de twee jaar zijn hoofdverblijfplaats vestigt en het zijn enige woning is. Anders geldt een tarief van 10 procent. De koper van een bescheiden woning – tot 200.000 euro, of tot 220.000 euro in de kernsteden en de Vlaamse rand – krijgt een vrijstelling voor de eerste schijf van 80.000 euro, of 5600 euro, als hij voldoet aan de voorwaarden om 7 procent registratierechten te betalen.

Interessant is ook dat wie binnen de vijf jaar na de aankoop een ingrijpende renovatie met energiebesparende maatregelen uitvoert, slechts 6 procent registratierechten afdraagt. De vrijstelling van de registratierechten voor de eerste schijf van 80.000 euro bedraagt dan 4800 euro. Het hangt af van elke individuele situatie of het oude of het nieuwe systeem het voordeligst is.

Voor de aankoop van een nieuwbouw liggen de instapkosten in principe nog hoger. Meestal betaalt de bouwheer 10 procent registratierechten op de grond en 21 procent btw op de constructie. In sommige gevallen is 21 procent btw op de grond en de constructiewaarde verschuldigd.

2. Notariskosten

Bij de aankoop moet de koper nog heel wat andere kosten betalen, zoals het honorarium van de notaris en allerlei administratiekosten. Die lopen al snel op tot een paar duizenden euro’s. Voor de gemiddelde woning van 233.382 euro bedragen ze bijvoorbeeld 3504 euro.

Ook om een hypothecaire lening af te sluiten moet de koper een beroep doen op een notaris. Voor een krediet van 175.000 euro bijvoorbeeld bedragen die extra kosten zowat 5100 euro. Het is mogelijk daarop wat te besparen door deels te werken met een hypothecair mandaat. Dat betekent dat de bank voor een deel van het bedrag geen hypotheek geeft, maar enkel het recht toekent in de toekomst een hypotheek in te schrijven. Voor zo’n hypothecaire volmacht is ook een notaris vereist, maar het is wel een paar honderden euro’s goedkoper. De koper moet er wel op toezien dat hij daardoor geen fiscale voordelen misloopt.

3. Intresten op de lening

Wie leent bij de bank, moet intresten betalen. Volgens de rentebarometer van Immotheker-Finotheker bedroeg de gemiddelde rentestand voor vaste woonleningen op twintig jaar in België op 9 februari 2,03 procent. Als de koper 175.000 euro leent tegen dat tarief, betaalt hij 240 maanden lang 886,62 euro. Aan het einde van de looptijd heeft hij niet alleen het kapitaal afgelost, maar ook 37.789,55 euro aan intresten.

4. Onroerende voorheffing

Niet alleen bij de aankoop moet de eigenaar belastingen betalen, de fiscus komt ook jaarlijks langs om de onroerende voorheffing te innen. Dat is een gewestelijke belasting die wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen van de woning. In het Vlaams Gewest bedraagt het tarief 2,5 procent. De provincie en de gemeente heffen daarbovenop nog eens extra opcentiemen.

Naast de ligging van de woning zijn er heel wat andere factoren die het tarief van de onroerende voorheffing bepalen. Zo krijgt de eigenaar korting voor een bescheiden woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen kleiner dan 745 euro. Ook het aantal kinderen en het E-peil – een norm voor de energiezuinigheid van de woning – spelen een rol.

5. Gemist rendement op de inleg

Bij de aankoop van een woning vraagt de bank een eigen inbreng. Als de koper dat geld in zijn woning stopt, levert het geen rendement meer op. Als hij bijvoorbeeld 50.000 euro investeert in zijn woning, loopt hij over een periode van twintig jaar tegen een rendement van 2 procent bijna 25.000 euro intresten mis.

6. Onderhoudskosten

Wie een eigen woning koopt, moet rekening houden met onderhouds- en herstellingskosten. Veel hangt af van de staat van het gebouw. Voor een nieuwbouw vallen die kosten de eerste jaren wellicht mee, maar voor een ouder gebouw kunnen ze oplopen. Volgens John Romain komen die onderhoudskosten gemiddeld neer op 300 euro per maand voor een huis en op 200 euro voor een appartement.

VOORDELEN VAN KOPEN

1. Fiscale aftrekbaarheid

De overheid stimuleert de bevolking om te investeren in een eigen huis door fiscale voordelen toe te kennen. Zo is in Vlaanderen sinds 2016 de geïntegreerde woonbonus van kracht. Onder bepaalde voorwaarden kunnen eigenaars die een hypothecaire lening hebben, aanspraak maken op een jaarlijkse belastingvermindering.

Wie een hypothecair krediet heeft afgesloten om zijn enige en eigen woning te kopen of te verbouwen, heeft in 2018 in Vlaanderen een fiscaal voordeel tot 1520 euro per persoon. Dat bedrag wordt verhoogd met 760 euro in de eerste tien jaar van het krediet. Als de eigenaar minstens drie kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar nadat hij de lening heeft afgesloten, mag hij daar nog eens 80 euro bijtellen. De Vlaamse regering heeft de bedragen van de woonbonus bevroren, ze worden niet meer geïndexeerd.

De woonbonus levert in 2018 een direct fiscaal voordeel op van 40 procent en nog eens 40 procent op de gemeentebelastingen. Bedragen de gemeentebelastingen bijvoorbeeld 8 procent, dan geniet de eigenaar een belastingvermindering van 40 + (8 * 40%) = 43,2 procent. Op jaarbasis krijgt een gezin met twee kinderen een voordeel van (1520 + 760) * 43,2 % = 984,96 euro, en dat per belastingplichtige. Na die tien jaar valt dat bedrag terug op 1520 * 43,2 % = 656,64 euro.

2. Meerwaarde van de woning

Hoewel geregeld doemberichten opduiken over de overgewaardeerde Vlaamse vastgoedmarkt, blijven de woningprijzen stijgen, blijkt uit de cijfers van de Algemene Directie Statistiek. De jongste twee jaar werd een gewoon woonhuis 7,5 procent duurder, de kostprijs van een villa steeg met 4,2 procent. Enkel appartementen hadden het wat moeilijker, met een minimale prijsdaling van 0,5 procent.

In zijn berekeningen houdt John Romain rekening met een gemiddelde jaarlijkse waardetoename met 3 procent. Na twintig jaar is de woning dan zowat 80 procent duurder. “Dat geldt voor woningen die goed in de markt liggen”, benadrukt Romain. “Bovendien is die 3 procent een gemiddelde toename over een langere periode, wat betekent dat een tijdelijke periode met dalende prijzen niet uitgesloten is.”

Alles wijst erop dat de rentevoeten de komende jaren licht stijgen, maar afgaand op de demografische evolutie zal de rente wellicht nog jaren relatief laag blijven. Romain verwacht dat de vastgoedprijzen ook de volgende jaren solide blijven. “Minstens tot 2030 hebben we te maken met een omgekeerde leeftijdspiramide. De vergrijzing gaat in de westerse landen hand in hand met een daling van de productiviteit. Het potentieel voor economische groei is daardoor nog lange tijd beperkt”, weet John Romain. “Die evolutie zal dus niet echt een negatieve invloed op de vastgoedprijzen hebben. Bovendien wordt ongeveer drie kwart van onze woningen bewoond door de eigenaars. Die groep stabiliseert de markt, want zij zullen hun woning niet verkopen omdat de rente stijgt.”

Aangezien de Belgen steeds langer leven, duurt het ook langer vooraleer die woningen op de markt komen. Romain: “Van het overige kwart is het overgrote deel in handen van de particuliere belegger. In Vlaanderen verhuurt 64 procent slechts één woning en 15 procent twee woningen. Aangezien spaargeld nauwelijks iets opbrengt, blijven die kleine beleggers investeren in die woningen in plaats van ze op de markt te brengen. De koopkracht neemt de volgende jaren toe en de werkloosheid neemt af. Ook zien we het aantal alleenstaanden pijlsnel stijgen. In België is 30 procent van de bevolking single, en dat cijfer zal ongetwijfeld nog stijgen. Kijk maar naar Japan, waar 60 procent van de bevolking alleenstaand is.”

NADELEN VAN HUREN

1. Huurgeld

Het grootste nadeel van huren is dat huur weggegooid geld is. Bovendien moedigt de overheid het huren niet aan. Wie zijn lening heeft afgelost, is helemaal eigenaar van zijn woning en woont zo goed als gratis. Wie huurt, moet huur blijven betalen tot het einde van zijn dagen.

2. Jaarlijkse indexering

Behalve als er andere afspraken over in het huurcontract staan, mag de verhuurder de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de evolutie van de gezondheidsindex. Dat betekent dat de huurder elk jaar een beetje meer betaalt om hetzelfde huis te huren. Op het eerste gezicht lijkt het om kleine bedragen te gaan, maar op langere termijn tikken die sommen toch aardig aan. Is voor een huurcontract dat inging op 1 januari 2008 een prijs van 750 euro vastgelegd, dan betaalt de huurder nu al maandelijks 894,92 euro.

VOORDELEN VAN HUREN

1. Flexibiliteit

Zeker voor mensen die nog niet weten waar hun toekomst ligt, is huren een interessante optie, want met een huurhuis ben je heel flexibel. Heeft een huurder andere werkplannen of kan hij het niet zo goed vinden met zijn huisbaas, dan zegt hij gewoon de huur op en gaat hij op zoek naar een andere woning.

2. Geen kosten

Wie huurt, hoeft zich geen zorgen te maken over onkosten zoals registratierechten, leninglasten of de onroerende voorheffing. Hij hoeft ook geen geld opzij te zetten voor onderhoudswerken of verbouwingen, want die zijn voor rekening van de eigenaar. Meestal betaalt de huurder minder dan wat hij zou aflossen voor een lening. Het verschil kan hij beleggen.