Waarom we moeten oppassen voor de vastgoedzeepbel

De forse prijsstijging van de woningprijzen versterkt de overwaardering die er al was. Voorlopig beperken gezonde macro-economische fundamenten het risico op een sterke terugval van de vastgoedprijzen. Maar voorzichtigheid blijft geboden.

De mediaanprijs van appartementen en huizen is in de eerste jaarhelft met 4 procent gestegen in ons land, leren de cijfers van de Koninklijke Vereniging van het Belgisch Notariaat. In Vlaanderen was de stijging met 5 procent veel sterker dan in Wallonië en Brussel, waar ze naargelang het segment 0 tot 2 procent bedroeg. “Er is in Vlaanderen een spanning tussen vraag en aanbod op de woningmarkt”, signaleert John Romain van de kredietbemiddelaar Immotheker Finotheker. “Vooral nieuwbouw verkoopt bijzonder goed. Het leenbedrag in dat segment steeg vorig jaar met 8,5 procent. Door de hogere bouwkosten kan de prijs nog stijgen, en dat trekt ook de prijzen van de bestaande woningen naar omhoog.”

Johan Van Gompel, econoom van de KBC-studiedienst, waarschuwt al langer dat de woningmarkt met 10 tot 15 procent overgewaardeerd is. Is met een prijsstijging van 4 procent een zeepbel in de maak? “Meer mag het niet worden”, meent Van Gompel. “Als de prijzen dit jaar zouden stijgen met 6 procent, wordt dat problematisch.”

Zijn studiedienst heeft het basisscenario aangepast. Hij verwacht nu een stijging van de mediaanprijs van de woningen met 4 procent in 2021 en 2,5 procent in 2020. “Fundamenteel evolueert de economie beter dan we verwachtten”, aldus Van Gompel. “Aanvankelijk dachten we dat een sterke toename van de werkloosheid het beschikbare inkomen zo sterk zou doen dalen, dat de prijs van de woningen klappen zou krijgen. De negatieve impact van de coronacrisis op de arbeidsmarkt blijft dus beperkt.”

In 2021 steeg het gezinsinkomen. Er is zelfs krapte op de arbeidsmarkt. De verwachte stijging van de rente bleef ook zeer beperkt. John Romain stelt vast dat het aantal transacties dit jaar met 17 procent is toegenomen, terwijl het aantal hypotheekaanvragen slechts met 10 procent aangroeide. “Heel veel kopers betalen dus zonder te lenen. De verklaring ligt in de sterke aanwezigheid van de beleggers op de markt.”

“De lage rente heeft tot gevolg dat de investeerders de dominante factor blijven op de woningmarkt”, bevestigt Van Gompel. “Door de negatieve reële intrest van de spaarboekjes blijft de aankoop van een woning om te verhuren een aantrekkelijk alternatief. De aankoop van tweede verblijven door gezinnen met een stevig vermogen, dat tijdens de coronacrisis dikwijls nog is aangegroeid, blijft om dezelfde reden een sterkhouder. Ook de jonge gezinnen blijven kopen, al dan niet met de financiële steun van de ouders. Ook de laatsten redeneren dat ze beter de kinderen helpen dan het geld te laten verdampen.”

Stijgend aanbod

Er blijven risico’s bestaan op de vastgoedmarkt, zoals de heropflakkering van het virus en een of andere variant. Als de stijging dit en volgend jaar sterk blijft, is volgens Van Gompel een correctie niet uitgesloten. “Vroeg of laat moet de overdrijving uit de markt verdwijnen”, voorspelt hij. “Dat gebeurt het best via een zachte landing, waarvan ik hoopte dat de coronacrisis ze zou brengen. Dat is niet gebeurd. De overwaardering kan echter ook uit de markt verdwijnen via een boom- bustscenario, waarbij een overdreven prijscorrectie plaatsvindt.”

Het aanbod van woningen neemt sterker toe dan de stijging van de gezinnen. Er is op sommige locaties een reëel risico dat dat overaanbod zich vertaalt in prijsdalingen. Van Gompel: “Ook economische problemen kunnen dit najaar doorwegen, als de zelfstandigen en de ondernemingen het weer zonder overheidssteun moeten doen. Dat is echter niet ons basisscenario. Het bruto binnenlands product bereikt in dat scenario aan het einde van dit jaar het niveau van voor de coronacrisis.”

Hoger segment

De prijsstijging moet ook worden gerelativeerd. Er is een verschuiving bezig naar een ander soort vastgoed. De kopers zijn op zoek naar ruimere en nieuwere woningen. Ze zijn bereid een grote deel van hun inkomen te besteden aan kwaliteit. Dat vertaalt zich in een hogere mediaanprijs. “Dat effect zagen we vooral in 2020, toen het aantal verkochte woningen met een prijs boven 300.000 euro steeg van 27 naar 30 procent van het totaal”, aldus ING-econoom Steven Trypsteen. “In het eerste kwartaal van dit jaar bleef het aandeel van verkochte woningen van meer dan 300.000 euro stabiel.”

Trypsteen verwacht dit jaar een prijsstijging van 7 procent. “De stevige economie, de lage rente en een stabiele fiscaliteit voor woningen zijn de sterkhouders van het vastgoed. De enige onbekende factor is de voorkeur van de Belgen, waarvan 35 procent een woning met een tuin wenst. Blijven die bereid om meer te betalen, dan zullen de prijzen blijven stijgen. Het is echter maar de vraag of dat economisch en ecologisch haalbaar blijft.”

Romain is er nog niet uit in welke richting de prijzen zullen bewegen. Immotheker Finotheker behandelde in augustus 10 tot 15 procent minder dossiers dan een jaar eerder, signaleert hij. “Dat kan erop wijzen dat de markt afkoelt. Is het echter een tijdelijk effect, als gevolg van de vakantie, dan kunnen de prijzen blijven toenemen.”

Volgens een ING-peiling gelooft 59 procent van de bevolking dat de prijzen van vastgoed niet kunnen dalen. Trypsteen: “Er heerst bij de kopers het gevoel dat ze het best zo snel mogelijk op een aanbod ingaan, omdat ze vrezen dat ze anders de koop zullen missen, terwijl de prijzen blijven stijgen. De potentiële kopers denken maar beter goed na. Ze mogen zich het hoofd niet op hol laten brengen.”

Dat raadt ook Van Gompel aan. “De Belgen zijn verblind door de stijging van de prijzen, die al jaren een constante is. Dat was ook lang het geval in Nederland, Spanje en Ierland, waar de eigenaars plots werden geconfronteerd met een scherpe prijsdaling. Op zich is dat geen ramp, omdat de waardering normaal na verloop van tijd zal herstellen. Als zo’n prijsdaling echter gepaard gaat met een hogere werkloosheid en de gezinnen een recent afgesloten hypotheeklening niet kunnen afbetalen, komen ze wel in de problemen.”