Was het vroeger goedkoper om een huis aan te schaffen?

Kwesties die generaties verdelen, iedereen kent er zo wel een paar. Hoeveel het kost om een eerste eigen woning te kopen bijvoorbeeld. Oudere woningeigenaars beweren dat een eerste woonst tegenwoordig even betaalbaar is als decennia geleden, toen zij hun huis hebben verworven. De jongere woningbezitters of aspirant-woonbezitters beweren het tegendeel: zo goed als alles is veel duurder geworden, en zeker vastgoed. Wie heeft gelijk?

Een lezer vroeg ons het gemiddelde reële jaarinkomen in België grafisch te vergelijken met de gemiddelde verkoopprijs van huizen en appartementen in de periode van 1990 tot nu. Trends klopte voor die data aan bij de zakenbank Degroof Petercam, die vaak nota’s publiceert over de Belgische woningmarkt en zich voor haar analyses baseert op cijfers van de Nationale Bank België (NBB).

Stijging huizenprijzen

Wat bleek? Volgens de gegevens van de NBB zijn de prijzen van woningen sinds 1990 wel degelijk onevenredig gestegen in vergelijking met de evolutie van de reële lonen. En geen klein beetje. “In de dertig jaar van 1990 tot nu zijn de lonen relatief gezien met 30 procent gestegen”, weet Inna Maslova, equity-analist van Degroof Petercam. “De huizenprijzen daarentegen zijn meer dan verdubbeld in die periode. De mogelijkheid om iets te kopen, is dus absoluut niet toegenomen.”

Daarbij komt nog dat de betaalbaarheid van woningen en appartementen sinds 2019 sterk is achteruitgegaan. De coronacrisis deed daar nog een schepje bovenop. “Tijdens de eerste coronagolf werd meer gespaard”, stelt Inna Maslova vast. “En wat gebeurt er dan? Mensen investeren hun geld in bakstenen.”

Jonge mensen wilden toen buiten de grote steden wonen, om meer thuis te werken. “Daardoor zijn ons twee trends opgevallen. Eén: de huizenprijzen in de buurt van grote steden zijn enorm gestegen tijdens de coronapandemie. Dat is mogelijk gemaakt met het spaargeld van het eerste anderhalf jaar van de pandemie.“

“Twee: we hadden nog altijd een heel toegankelijke leningmarkt, met een rente tussen 1 en 1,5 procent, afhankelijk van hoeveel eigen geld je inbracht voor je aankoop. Dat is nu volledig veranderd, zeker met de renteverhogingen van de Europese Centrale Bank.”

Rente-evolutie

Toch zijn er enkele nuances aan te brengen. Het gaat in de data namelijk om individuele lonen. “De studie houdt geen rekening met de gezinssituatie in België”, stelt John Romain van het adviesbureau Immotheker-Finotheker. “Je hebt eenpersoonsgezinnen, koppels, enzovoort. Daarnaast heb je een belangrijke groep investeerders: zo’n 15 procent van de kopers op de woningmarkt.”

De belangrijkste oorzaak voor de stijging van de huizenprijzen is evenwel de rente-evolutie: van 11 procent naar pakweg 1,38 procent. Romain: “Dat is dus 10 procent renteverschil van 1990 tot nu – want ze baseren zich op twintig jaar vaste intrestvoeten en maximaal 80 procent quotiteit – dat wil zeggen dat je een extra leencapaciteit van 100 procent hebt.”

Daarnaast werd die periode ook gekenmerkt door de woonbonus. “Wat toch meebracht dat je 20 procent extra kon lenen”, weet Romain. “Maar dat is ook weggevallen. Als compensatie zijn de registratierechten verlaagd van 10 naar 3 procent voor de aanschaf van een eerste woning.” Bovendien waren ook leningen met een looptijd van 25 en 30 jaar de standaard, wat opnieuw leidde tot opnieuw 10 procent extra leencapaciteit. Al die elementen gelden als prijsopdrijvend.

Ook zijn de kopers van een eerste woning door de jaren gemiddeld ouder geworden. “Van rond 30 jaar is het gemiddelde nu naar 36 à 37 jaar gegaan. Maar de helft van de jongeren onder 30 jaar woont nog thuis. Dat wil zeggen dat ze meer kunnen sparen en dus meer eigen geld in hun woning kunnen investeren. Ook dat heeft de huizenprijzen opgedreven.”

En nu?

Rest de vraag: blijft die onevenredigheid oplopen in de toekomst? “Nu zitten we een beetje in een situatie waarin we een lag-effect hebben”, werpt Maslova op. “De banken verstrekken minder leningen omdat ze zo duur zijn geworden. Toch hebben we nog geen prijscorrectie gezien op de markt. Daarom moet er iets gebeuren. Historisch bekeken is België als residentiële markt wel stabiel. De andere Europese markten zijn tijdens de vastgoedcrisis van 2007 tot 2009 gecorrigeerd, maar hier is dat niet gebeurd. Dat is ook een positief teken voor vandaag. Maar dat betekent niet dat er geen prijscorrectie komt.“

In één jaar, van januari 2022 tot januari 2023, nam het aantal aangevraagde hypotheken af met een derde. Bovendien stijgt het gemiddelde leenbedrag nog nauwelijks. Dat is volgens Romain het signaal van meer turbulentie op de woningmarkt. Ook de verplichte energetische renovatie van oude woningen zal volgens hem in de categorie van de energieverslindende woningen (EPC-label E en F) uiteindelijk leiden tot lagere prijzen.

“Nu probeert men de aandacht voor de duurzaamheid van woningen te promoten door een gratis rentesubsidie te geven op de renovatie”, zegt Romain. “Maar met de renovatieplicht erbij, het feit dat je maximaal met een looptijd van twintig jaar mag lenen en je geen accordeonlening kunt aangaan, waarbij je het krediet afsluit tegen een variabele rentevoet, dat zijn vormfouten. Je had de mensen met de huidige hogere rentes minstens de kans moeten geven om op 25 jaar te lenen.”