Vijf tips voor het ideale woonkrediet

Met Batibouw staan ook de hypothecaire woonkredieten in de aandacht. Hoe krijg je het ideale woonkrediet van de bank? Onze tips.

Vorig jaar is een goed jaar geweest voor de hypothecaire woonkredieten. Dit heeft natuurlijk te maken met de voortdurend dalende hypotheekrente. Het terugschroeven van de fiscale voordelen – de zogenaamde woonbonus – in de drie gewesten heeft geen of slechts geringe invloed gehad op het afsluiten van een woonkrediet.

1. Zorg voor een goed dossier

Als volgende kwaliteitscriteria van toepassing zijn, krijg je een korting van 0,25 procent op het normale tarief. Je leent maximaal 90 procent van de waarde van de – zogenaamde quotiteit – voor een minimumbedrag van 75.000 euro op een duurtijd van maximaal 25 jaar. De eigen middelen die je in de aankoop of (ver)bouw(ing) van de woning inbrengt, moeten werkelijk eigen middelen zijn, dus geen lening op afbetaling of een bijkomende onroerende waarborg bovenop de hypothecaire inschrijving.

Als je meer dan 40 procent van je inkomen moet terugbetalen aan de bank, is dit een negatieve factor. Tenslotte staat de bank gunstig tegenover je aanvraag als je samen met je partner een ononderbroken anciënniteit van 3 jaar bij dezelfde of verschillende werkgevers kunt voorleggen.

2. Vergelijk leningen op basis van de totale kosten

“Vrijwel alle mensen vergelijken op zijn minst de tarieven van enkele banken. Maar de officiële tarieven zeggen weinig”, aldus John Romain, bestuurder van Immotheker/Finotheker. “Bovendien beperken de meeste mensen zich tot het vergelijken van het rentetarief, terwijl eigenlijk enkel de totale kost van een woonkrediet relevant is. Zeker bij de modale woonlening kunnen de ‘extra’ kosten gemakkelijk oplopen tot 40 procent van de interestlasten. De belangrijkste factor van de extra kosten bij de ‘gebundelde’ verkoop, is de schuldsaldoverzekering (SSV).”

Sommige banken bieden een interessant rentetarief voor het krediet, maar compenseren dit door de ontlener te verplichten een (duurdere) SSV bij hen of bij een ‘aangewezen’ verzekeraar af te sluiten. Buiten de SSV, zijn er nog andere verplichtingen die gebundeld zijn met een woonlening. Denk aan de verplichting een brandverzekering af te sluiten, een bankrekening te nemen of uw loon gedurende de hele looptijd van het krediet te domiciliëren via dezelfde of een ‘aangewezen’ bank of verzekeraar. In ruil voor deze verplichtingen krijg je voorwaardelijke kortingen.

3. Kies een vaste rente

Vandaag is de rente op een historisch laag niveau beland, zodat een lening met vaste en semi-vaste rente aanbevolen is. De kans dat de rente de komende jaren geleidelijk of fors stijgt, is immers reëler dan de kans op een verdere daling. Vandaag ontleent volgens Febelfin meer dan 90% met vaste of minstens 10 jaar vaste rente. Of het meteen de interessantste woonkredieten zijn, hangt af van de persoonlijke financiële situatie en vooral van de rentepolitiek die de banken voor deze of gene kredietformule hanteren en de te verwachten rente-evolutie. Immotheker illustreert dit met volgend voorbeeld van een woonlening op 30 jaar.

Als je vandaag opteert voor een driejaarlijks aanpasbare rente, dan betaal je tegen een rente van 1,55 procent een maandelijkse leningslast van 694,04 euro per maand. Je betaalt de eerste 3 jaar 229,16 euro per maand minder (+/- 16%) in vergelijking met een formule met vaste rente van 2,91 procent waarvoor een maandlast van 829,04 euro moet worden betaald. In het slechtste geval ligt bij de leenformule met driejaarlijks aanpasbare rente (als de rente tot het maximum van 3,12 procent zou stijgen gedurende de restlooptijd van 27 jaar) de maandelijkse afbetaling 7,48 euro hoger (836,52 euro tegenover 829,04 euro) of 1 procent hoger dan bij de vaste rente. Je portemonnee moet dit kunnen opvangen.

4. Herfinancieren blijft interessant

“De huidige lage rente blijft mooie perspectieven openen voor de herfinanciering van een lopende lening”, zo stelt John Romain. Ruw weg kan men zeggen dat de rente van de nieuwe lening met ongeveer 0,5 procent moet dalen om de kosten van een herfinanciering terug te verdienen, maar zelf win je dan nog steeds niets. De rente moet nog verder dalen met ongeveer 1 procent om er iets aan te verdienen. Het is vandaag met de zeer lage rentes van 1,55 tot 2,70 procent een ideaal moment om te herfinancieren. Heeft u in het verleden geleend aan vaste rentes van meer dan 3,5 procent, dan kunt u allicht tienduizenden euro’s besparen.

Onderhandel eerst met de bank waar je de lening hebtt afgesloten over een herfinanciering. Let wel, een bank is niet verplicht om een herfinanciering toe te kennen. Een bank weet ook dat een herfinanciering geld kost en staat je in het beste geval een verlaging van de interest toe waarbij de kosten van een herfinanciering worden ingecalculeerd. Je huidige bank zal dus niet zoveel vermindering moeten geven dan een nieuwe bank waar je wel moet rekening houden met bijkomende kosten.

Gaat de bank niet in op je verzoek, dan kan je in zee gaan met een andere bank, maar het renteverschil moet dan – zoals – zijn omdat je bijkomende kosten hebt voor de vestiging van een nieuwe hypotheek en voor het schrappen van de hypotheek bij je bankier.

5. Denk na over de looptijd

Het is in eerste instantie de gewenste levensstandaard en de eigen ‘portemonnee’ die de duur van uw krediet bepalen. Immotheker illustreert dit met volgend voorbeeld. Ingrid en Luc betalen 215.000 euro voor de aankoop van hun enige en eigen woning. Zij lenen de volledige koopprijs. De aanschafkosten van de woning en de kosten van de lening – in totaal 32.403 euro – betalen ze uit eigen zak. Na het betalen van deze kosten, hebben zij nog een financiële buffer van 10.000 euro om onverwachte uitgaven op te vangen.

Ze zijn allebei 30 jaar, zodat ze over 37 jaar net de pensioenleeftijd hebben bereikt. Ingrid en Luc verdienen allebei netto 1600 euro per maand, samen dus 3200 euro per maand. Zij hebben geen andere schulden zodat ze voor de bank maximaal 1280 euro per mand mogen besteden aan hun woonkrediet. Ingrid en Luc betalen vandaag per maand als huurder 650 euro en kunnen momenteel 750 euro per maand sparen. Zij kunnen dus 1400 euro per maand besteden aan woon- en andere lasten en aan sparen.

Indien ze van de beschikbare som van 1400 euro de te verwachten meeruitgaven voor eigenaar, nl.herstellingen (207 euro/maand), onroerende voorheffing (82 euro/maand) en kinderen (150 euro/maand) aftrekken, is hun leencapaciteit maximaal 982 euro per maand willen ze hun levensstandaard behouden. Daarnaast willen ze ook nog 100 euro per maand sparen wat hun leencapaciteit uiteindelijk brengt op 882 euro. Op basis van dit bedrag en van de toepasselijke rentevoet, kunnen zij de looptijd van hun lening correct inschatten.